2026年3月16日，中國人民銀行上海市分行聯(lián)合國家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局印發(fā)通知，明確自即日起，上海市商業(yè)用房（含“商住兩用房”）購房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于30% 。

此前，根據(jù)2007年發(fā)布的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，上海商業(yè)用房首付比例長期維持在不低于50% 的水平 。此次新政不僅是對今年1月央行與國家金融監(jiān)督管理總局全國性指導(dǎo)意見的積極響應(yīng)，也標(biāo)志著上海商辦市場信貸環(huán)境的實質(zhì)性寬松 。

降低企業(yè)購買門檻

商業(yè)用房不僅僅是房子，更是重要的“生成工具”。購置不動產(chǎn)最直觀的好處兩點：1、辦公場所從單純的經(jīng)營成本，升級為對沖周期風(fēng)險、提升綜合競爭力的重要資產(chǎn)錨點。2、房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)入賬，可按規(guī)定計提折舊，將房產(chǎn)成本分期計入成本費用，從而減少應(yīng)納稅所得額。

首付比例降低帶來的減負(fù)效應(yīng)十分直觀

因城施策去庫存

商業(yè)用房普通老百姓關(guān)注度不高，事實上，不管是商鋪還是辦公樓，面臨的市場壓力一點也不亞于住房市場。大量非核心地段商鋪面臨“招租難、出售更難”的困境，沉淀了大量資金，成為房企和投資者手中的“燙手山芋”。上海核心區(qū)的辦公樓空置率大約在20%左右，租金也有較大下行壓力。

政策意在引導(dǎo)社會資本進入商辦領(lǐng)域，支持“商改租”、長租公寓運營、新消費業(yè)態(tài)等實體經(jīng)濟發(fā)展，推動商辦物業(yè)從增量開發(fā)向存量運營轉(zhuǎn)型。

市場迎來結(jié)構(gòu)性機會

1. 核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)率先受益

市場將呈現(xiàn)明顯的“抱團”現(xiàn)象。核心商務(wù)區(qū)（如南京西路、陸家嘴、徐匯濱江、張江等產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)）且具備穩(wěn)定租金收入的寫字樓和商業(yè)項目，將成為此輪政策的主要受益者。陸家嘴超甲級寫字樓出租率仍維持在86.6%，顯示出核心資產(chǎn)的韌性。

2、“類住宅”及高端公寓需求有望激活

此次政策受益最大的將是地段優(yōu)越的酒店式公寓（商住兩用房）。由于其通常不限購，且租金回報率相對穩(wěn)定（部分核心區(qū)可達(dá)3%以上），在降低首付門檻后，將成為承接二手住宅套現(xiàn)資金外溢的重要載體。

3、大宗交易市場呈現(xiàn)“自用型買家主導(dǎo)”

2025年上海大宗交易市場內(nèi)資買家占比90%以上，自用型買家成交額約60億元，占總成交額的26%。金融、TMT、消費類企業(yè)加速布局一線城市核心資產(chǎn)。此次首付下調(diào)，將進一步降低自用企業(yè)購置辦公物業(yè)的門檻。