萬眾期待，廣鋼大商場！

在今年的土地藍皮書上，廣鋼1號地再次殺出重圍。

這一次廣鋼失去的一定要加倍拿回來，從原來的10萬方商業(yè)，變成了15萬方的商業(yè)，打一場翻身仗。

這幾天大家群里討論度很高，我們匯總了一下幾個重點：

1）目前方案不會再配住宅了，15萬平的商業(yè)綜合體，容積率3.8；

但方案最終還沒定，會根據(jù)引入房企的需求來做定制化調(diào)整，但大方向是這樣，純商業(yè)體量會大約在10-15萬。

作為對比，聚龍灣太古里，15萬方；天匯廣場IGC，10萬方；長隆K11 Select，約8萬平；萬菱匯，約5萬平...

2）廣鋼醫(yī)院一期地塊也再次進入藍皮書，數(shù)不清多少次進宮了，如果廣鋼1號地能順利出讓，那醫(yī)院有沒有機會坐上順風車；

3）誰來做？此前我們了解到的是兩家央企，都是重倉廣州，在廣州有住宅在賣，有商業(yè)在運營的超大房企，綜合實力很強；

4）廣鋼、廣船贏麻了，未來打造人行天橋連接兩個板塊，鶴洞東地鐵站升級互聯(lián)；

5）白鵝潭再添實力選手，萬象城+太古里+廣船+廣鋼1號地+COCO Park的超級芳村大道，真要成了。

先來聊聊大家最關(guān)注的誰會成為廣鋼的天命之子。

呼聲最高的是華潤。這也是廣鋼業(yè)主們?nèi)张我古危o廣鋼1號地許配的如意郎君。

白鵝潭萬象城年底開業(yè)，今年在旁邊拿多一個新的商業(yè)，給萬象城助助興？

雖然，廣鋼和芳村只隔了兩個地鐵站，相距3公里左右，但肯定不會打架的。

廣鋼商業(yè)綜合體定位也會和白鵝潭萬象城會錯位，后者定位城市封面級別的頂級商場，是M1定位。

一個可以參考的點是，距離最近的兩個萬象是深圳灣萬象城和深圳萬象天地，同樣相距3公里左右，

萬象城是集齊馬、香、驢、貂等頂級奢侈品牌的商場，而萬象天地主打年輕、潮奢，這不就有畫面了嗎。

但問題是，南山區(qū)的經(jīng)濟活力，一個是萬億GDP的全國前三強區(qū)，每平方公里GDP約為54億元。

而荔灣還是嗷嗷待哺，等待二次發(fā)育的區(qū)域，地均GDP地僅有前者的不到1/2。

不過，這幾年華潤加大了對廣州的投資，尤其是萬象商業(yè)的投資，白鵝潭萬象、番禺萬象、白云萬象、黃埔萬象。

站在1號地上，也能眺望江對岸的海珠南泰，又一個緋聞對象。

雖然，華潤并沒有參與廣鋼樓盤的開發(fā)，但廣鋼片區(qū)的后續(xù)建設(shè)是看到了華潤身影的。前面提到的廣鋼醫(yī)院擴建，實際上最早是工控跟華潤集團旗下的大健康平臺合作推進。

不過，具體是誰來做，現(xiàn)在都還沒定，尤其是各方都在爭取地塊更好的條件，希望以更好的價格拿到地塊。

但可以明確一點是，隨著廣州大力推進商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，廣鋼1號地迎來了前所未有的機會。

地塊內(nèi)部也早就是平整狀態(tài)了，房企接手就能開工。

怎么做？

分兩方面來講，先來看地塊的綜合配置。

廣鋼1號地位于11號線鶴洞東地鐵站，珠江金茂府旁，是廣鋼新城連接芳村大道和白鵝潭沿江經(jīng)濟帶的橋頭堡。

未來，廣鋼1號地塊會做成地鐵上蓋物業(yè)，廣鋼南區(qū)的業(yè)主們也能一站抵達。

廣鋼周邊的業(yè)主屬性和社區(qū)氛圍，注定了廣鋼購物中心接下來有一個很重要的定位是“親子”、“中產(chǎn)家庭”、“年輕家庭”。

其實，一個好的商場并不總是高端的，也看到了很多人點贊的區(qū)域型商場，比如說上海七寶萬科，無論是業(yè)態(tài)、品牌、營銷、服務(wù)都頗受好評和認可，很有影響力。

上海閔行朋友的評價也很高。

目前，廣鋼商業(yè)配套分為兩塊，一是社區(qū)商業(yè)中心花灣天地，二是各個小區(qū)的沿街底商。

花灣天地，整個廣鋼的唯一商場，只有3層，總體量只有約9000方。

花灣天地的核心品牌是什么？肯德基。

更像是一個鄉(xiāng)下大賣場式的兒童樂園，只能滿足片區(qū)最基礎(chǔ)的逛街遛娃需求。

還有各個小區(qū)的小型商業(yè)引入的喜街品牌，做的還可以，但還是偏社區(qū)的。

另一方面，廣鋼最多的是社區(qū)底商，各小區(qū)有小商業(yè)，以買菜、快餐、美容和各類補習班為主。

這種散裝商業(yè)配套，廣鋼依靠20來個住宅小區(qū)，飽滿得溢出了。

整體來說，廣鋼商業(yè)需求是很強的，被稱為城市中產(chǎn)聚集地的板塊，在日常購物、遛娃、吃飯的消費上都舍得花錢。

廣鋼是一個超過4萬戶的超大型社區(qū)，還有2800戶的廣船，以及20萬方的廣鋼TOD，廣鋼1號地的商業(yè)輻射面近4.5萬戶。

按照每戶3-5人來計算，總居住人口在15-20萬左右，是可以支撐起一個中大型商業(yè)中心消費。

商場總是會比住宅要來的晚，這是商業(yè)地產(chǎn)的傳統(tǒng)理念，現(xiàn)在的廣鋼、廣船交付入住已經(jīng)到時候了。

廣鋼1號地改規(guī)引起的軒然大波，也是業(yè)主苦無大型集中式購物中心久矣，各個小區(qū)底商的小打小鬧就是同質(zhì)化競爭，需要的是一個大玩家。

1號地的到來，意味著廣鋼近兩年已經(jīng)補足了地鐵和商業(yè)的兩塊短板，而教育、樓齡、居住氛圍這些優(yōu)勢，未來是學(xué)鐵商兼?zhèn)涞拇笮途幼∩鐓^(qū)。

廣鋼1號地最特別的點在于，它不只是廣鋼的商場。

它是能融入白鵝潭商業(yè)中心的一個商場，也是廣鋼融入白鵝潭發(fā)展的唯一一把鑰匙。

最關(guān)鍵的是廣船與廣鋼的天橋，廣船出了幾版規(guī)劃圖和效果圖，通過鶴洞東連接廣鋼是一直存在的長期規(guī)劃。

在廣船規(guī)劃中，地面二層規(guī)劃建設(shè)高線公園，空中高架連橋跨越芳村大道，無縫連接廣鋼，共同形成約60萬方“T”型城市中心綠軸。

對內(nèi)分支多個空中廊橋、商業(yè)休閑平臺連接至一期與二期各地塊。

換言之，這座天橋建起來，不單是連接廣鋼一號地和廣船商業(yè)，更是將廣鋼融入到了整個白鵝潭的發(fā)展之中。

看規(guī)劃圖，廣船和廣鋼會在鶴洞東地鐵站上打造一個城市核心廣場和城市客廳。

廣鋼1號地的推進也是利好廣船，其江邊的整體規(guī)劃雖然是一個超大的城市商業(yè)中心，但一期并沒有做集中式的大盒子商業(yè)。

璇灣坊濱水商業(yè)開街后，也是多一個選擇。

對白鵝潭來說，廣鋼1號地打造的購物中心可以嵌入11號線的文旅地鐵脈絡(luò)之中，與兩站之隔的太古里，三站之外的萬象城在芳村共襄盛舉。

憑借這幾個項目，白鵝潭有機會和天河路掰掰手腕的，但以現(xiàn)在商業(yè)濃度，要想真正的破圈，還是要有更多的商業(yè)落地。

值得注意的是，太古也基本明確二期會是LUXURY BRAND，也就是奢侈品品牌，與現(xiàn)在的首開區(qū)不是同一個概念，品牌會往上走。

只有聚集起來的商業(yè)，才有商業(yè)區(qū)的作用，商業(yè)密度越高帶來的加持，得以虹吸城市人流，帶動整個片區(qū)的發(fā)展。

萬象城2026年下半年開業(yè)；

太古里二期2027年開業(yè)；

屬于白鵝潭的商業(yè)時刻，又多了一個重磅砝碼。