繼東方前不久官宣城市更新計(jì)劃后，被譽(yù)為“海口后花園”澄邁也坐不住了。

3月22日，澄邁官方發(fā)布澄邁縣城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2025-2035），內(nèi)容相當(dāng)震撼。到2035年，更新范圍將涉及行政中心在內(nèi)的金江城區(qū)（27.38平方公里）+老城鎮(zhèn)中心城區(qū)（87.02平方公里），合計(jì)114.4平方公里！

圖源：澄邁新聞

預(yù)算方面，直接拿出了440億的大手筆，其中金江200億，老城240億。

比2月份東方市出臺(tái)的177億城更規(guī)模，幾乎多出了1.5倍！

而就在同一天，一場(chǎng)名為“城市更新，讓澄邁更新”的大會(huì)在澄邁老城召開。說是大會(huì)，其實(shí)更像一場(chǎng)動(dòng)員會(huì)—500多號(hào)人坐得滿滿當(dāng)當(dāng)，省住建廳領(lǐng)導(dǎo)也直接來站臺(tái)了。

澄邁城市更新大會(huì) 圖源：澄邁新聞

這是澄邁頭一回就城市更新開這么高規(guī)格的會(huì)。澄邁方面更是喊出豪言：這是“0到1的重大突破”。

會(huì)上直接定了今年目標(biāo)：要砸30億！

01先看數(shù)字

根據(jù)會(huì)上公布的“8543”攻堅(jiān)行動(dòng)方案，澄邁今年定下的目標(biāo)是：推動(dòng)項(xiàng)目落地超30個(gè)，計(jì)劃總投資超30億元，改造面積超30萬平方米。

30億是什么概念？放在海口可能不算太高，但對(duì)一個(gè)縣城來說，這已經(jīng)是真金白銀的大手筆了。

而且這不是畫大餅。方案里寫得明明白白：打通6條斷頭路、5條道路“白改黑”，新建5個(gè)“口袋公園”，紅樹林修復(fù)120畝，還要建全民健身中心、區(qū)域養(yǎng)老服務(wù)中心、人民醫(yī)院科技新城院區(qū)…

圖源：海南發(fā)布

說白了，就是“路不通的修路，配套缺的補(bǔ)上，環(huán)境差的翻新”。

02建發(fā)來了，這信號(hào)不一般

這次大會(huì)最值得玩味的，是企業(yè)陣容。

現(xiàn)場(chǎng)簽約的“城市合伙人”里，出現(xiàn)了三個(gè)名字：海南綠發(fā)投資有限公司（原魯能）、海南合悅集團(tuán)、建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)更新建管公司。

魯能在海南是老面孔了，深耕多年，手上有地有項(xiàng)目，此前在盈濱半島手握超級(jí)大盤。合悅也是本土實(shí)力派，去年底斥資6.6億拿下近290畝核心宅地，成為澄海新城主導(dǎo)者，最近又以高品質(zhì)中式改善盤再次殺進(jìn)市場(chǎng)。

但最有看點(diǎn)的，是地產(chǎn)巨頭建發(fā)的出現(xiàn)。而且釋放的信號(hào)不太一樣。

先來說說建發(fā)地產(chǎn)。這家來自廈門的國(guó)企巨頭，是業(yè)內(nèi)妥妥坐頭排的“大佬”

根據(jù)多家權(quán)威機(jī)構(gòu)排名，建發(fā)地產(chǎn)在億翰智庫中國(guó)房企綜合實(shí)力TOP100名單位列第6；克而瑞排名第7；其他多個(gè)排名榜單在穩(wěn)穩(wěn)排在前10，去年銷售額1560億元，國(guó)內(nèi)第一梯隊(duì)房企無疑。

圖源：中指院

更值得關(guān)注的是，建發(fā)不是以傳統(tǒng)開發(fā)商身份來的，而是“更新建管公司”—說白了，不是純粹來拿地蓋樓賣房子的，是來做城市更新運(yùn)營(yíng)的。 這在當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的大背景下，意味深長(zhǎng)。

要知道，建發(fā)在廈門、上海等地都有成熟的城市更新操盤經(jīng)驗(yàn)。這次殺進(jìn)澄邁，看中的不是單一地塊，而是整個(gè)片區(qū)的改造運(yùn)營(yíng)機(jī)會(huì)。

此外，小易還查了一下，建發(fā)其實(shí)早就開始了布局海南的動(dòng)作：

去年底，建發(fā)（海南）國(guó)際控股有限公司獲批跨境資金運(yùn)營(yíng)中心，主要負(fù)責(zé)全球資財(cái)管理相關(guān)業(yè)務(wù)；今年1月還與海南巨頭海南海墾集團(tuán)簽約合作，擬成立合資公司深化農(nóng)產(chǎn)品及橡膠相關(guān)貿(mào)易合作；更早在2020年，建發(fā)就將目光投向了洋浦，并設(shè)立了區(qū)域總部，搞起了大宗貿(mào)易，貿(mào)易額年均超過300億元...

但與海南地產(chǎn)板塊的合作信號(hào)，還是第一次發(fā)出，由此可見意義不同一般。

03 708畝巨量調(diào)規(guī)，澄邁城更的第一板斧

另外，現(xiàn)場(chǎng)還推介了三個(gè)片區(qū)：金山寺片區(qū)、向陽片區(qū)、內(nèi)灣片區(qū)。這三塊地，大概率會(huì)是建發(fā)可能先落子的地方。

值得關(guān)注的是，早在一個(gè)月前的2月底，澄邁就發(fā)布了關(guān)于金山寺片區(qū)的調(diào)規(guī)論證報(bào)告和修改方案。涉及調(diào)規(guī)47.22公頃（約708畝），魄力十足。

圖源：澄邁縣資規(guī)局

并且總體減少了住宅用地約0.54公頃（約8.1畝），增加了停車場(chǎng)用地，公用設(shè)施、消防、娛樂等方面指標(biāo)，明顯是沖著功能更全面、舒適性更高的目標(biāo)去的。

圖源：澄邁縣資規(guī)局

并且在會(huì)議前幾天發(fā)出了相關(guān)地塊修改啟動(dòng)前征求利害關(guān)系人意見公告，或許很快就會(huì)啟動(dòng)。

小易認(rèn)為，無論是這次的城更大會(huì)還是近期拋出的調(diào)規(guī)方案等一系列動(dòng)作，跟之前那場(chǎng)轟動(dòng)全省的招商大會(huì)是一盤棋，一脈相承。

早前招商大會(huì)上，澄邁就明確提出“聚焦金江、老城雙城驅(qū)動(dòng)”。這次城更方案里，再次強(qiáng)調(diào)了這個(gè)打法——金江是縣城中心，老城是產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)，兩邊同時(shí)發(fā)力。

圖源：海南發(fā)布

會(huì)上有關(guān)負(fù)責(zé)人還專門解釋了“為什么改、改什么、怎么改、有什么收獲”四個(gè)問題。講得很實(shí)在，直接點(diǎn)出痛點(diǎn)：路網(wǎng)不暢、小區(qū)老舊、配套缺失、產(chǎn)業(yè)偏弱。

澄邁城市更新大會(huì) 圖源：澄邁新聞

翻譯成大白話就是：路不好走，房子太舊，學(xué)校醫(yī)院不夠用，產(chǎn)業(yè)還差點(diǎn)意思。

這些問題不解決，光靠招商引來的企業(yè)也留不住。所以城市更新和招商引資，本質(zhì)上是一件事的兩個(gè)面。

現(xiàn)場(chǎng)還安排了一個(gè)環(huán)節(jié)：縣住建局、金江鎮(zhèn)、老城鎮(zhèn)等相關(guān)單位代表接受提問并表態(tài)。這在以往的大會(huì)上不多見，明顯是沖著“抓落實(shí)”去的。

04東方剛起跑，澄邁就追

從上月東方官宣177億大手筆城更，再到如今的澄邁要砸出440億天量資金。

海南西線這兩個(gè)市縣，一前一后發(fā)力，時(shí)間點(diǎn)踩得很近。雖然具體投資額和打法各有不同，但方向是一致的——通過城市更新，補(bǔ)齊短板，提升能級(jí)，為自貿(mào)港建設(shè)打基礎(chǔ)。

對(duì)澄邁來說，它的底子其實(shí)不差。

經(jīng)濟(jì)上，澄邁GDP總量名列全省第四，僅次于海口、三亞、儋州(含洋浦)三大地級(jí)市，是縣級(jí)城市的排頭兵；

地理位置上，緊鄰海口，有老城開發(fā)區(qū)，有軟件園，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)在海南市縣里排得上號(hào)。但城市面貌和配套確實(shí)是短板。

這次砸30億搞城更，能不能把“老城”變“新城”，把“金江”變“金窩”，就看接下來怎么干了。

至于建發(fā)、綠發(fā)、合悅這些企業(yè)的入局信號(hào)已來，后續(xù)動(dòng)作如何，又會(huì)給澄邁帶來什么實(shí)實(shí)在在的改變，咱們拭目以待。