3月20日，青島土地市場完成了一筆備受關(guān)注的交易。

青島昌明置業(yè)有限公司以底價9.98億元將李滄區(qū)青銀高速東側(cè)的LC0301-03地塊，收入囊中。

這不是一宗普通的新增住宅用地，而是帶有“再入市”屬性。拿地企業(yè)也并非新面孔，而是由萬科、中海、越秀、金地、青島城投組成的“老聯(lián)合體”。

還是七年前的“原班人馬”，還是那塊熟悉的地。只不過，地塊用途從商業(yè)變成了住宅，容積率從3.57降到了2.5，總價少了近2億元，樓面價漲了1500元/㎡。

在“建設(shè)好房子”的新周期下，這塊地的“重生”路徑，映射出青島部分片區(qū)發(fā)展規(guī)劃的調(diào)整，也折射出房企在當(dāng)下市場環(huán)境中，更為審慎、更趨現(xiàn)實的投資選擇。

原班人馬再入局

要讀懂這宗地塊的成交意義，需要理清它的“過往”。

時間拉回2017年8月，萬科以37.9億元的高價，競得李滄區(qū)青銀高速東側(cè)三塊捆綁地塊（原編號為4362-01、4362-02、4364-02），總建面超過50萬平方米，這便是東李森林公園項目的雛形。

其中，此次成交的LC0301-03地塊，位于青銀高速以東、石牛山路以西、規(guī)劃六路以北，當(dāng)時的編號為4362-01，定位為純商業(yè)用地，另外兩宗為住宅及綜合用地。

按照當(dāng)時的規(guī)劃，整個項目中商業(yè)占比接近四成，在彼時市場環(huán)境下，被視為打造區(qū)域商業(yè)標(biāo)桿的重要布局。

為了運作這個超級項目，萬科引入中海、金地、越秀及青島城投，共同組建了聯(lián)合開發(fā)體。項目啟動，但推進(jìn)并不均衡。

住宅部分（即原4362-02、4364-02地塊）率先開發(fā)建設(shè)，并形成了今天的住宅社區(qū)。而作為純商業(yè)用地的4362-01地塊，因種種原因長期未動工。

直到2025年7月，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布該地塊控規(guī)調(diào)整批前公示，這宗沉寂的地塊迎來轉(zhuǎn)機(jī)——用地性質(zhì)由“商業(yè)商務(wù)用地”正式變更為“二類居住用地”。

容積率從原來的3.57降至2.5，開發(fā)強(qiáng)度明顯降低，同時同步增加教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務(wù)設(shè)施配置。

2026年2月28日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布拍賣公告，這宗地塊以LC0301-03的新編號重新掛牌，起拍總價9.98億元，起拍樓面價9010元/㎡。

3月20日，網(wǎng)上拍賣如期舉行，出讓規(guī)則為“價高者得”，但僅有青島昌明置業(yè)有限公司一組競買人報名，最終底價成交，溢價率為0%。

從地塊本身條件來看，此次調(diào)整后的規(guī)劃指標(biāo)優(yōu)越：占地面積44320.7平方米，規(guī)劃總建筑面積110801.75平方米，建筑密度不高于20%，綠地率不低于35%，容積率不超過2.5。

這不僅具備打造小高層、中高層產(chǎn)品的良好條件，也為后續(xù)定位中端改善市場、打造低密住宅奠定了基礎(chǔ)。

而此次拿地的青島昌明置業(yè)有限公司，由萬科、中海、越秀、金地、青島城投五家企業(yè)共同組建——這正是2017年拿下該地塊前身的“原班人馬”。

對于萬科聯(lián)合體而言，其對地塊的情況、東李板塊的市場環(huán)境，有近十年的了解——從2017年捆綁拿地，到后續(xù)住宅部分的開發(fā)，再到商業(yè)地塊的退地，清楚地塊的優(yōu)勢與短板，也熟悉區(qū)域的客群需求、配套現(xiàn)狀。

釋放的信號

LC0301-03地塊的成功出讓，不僅是一宗“沉寂地塊”的盤活，也是東李板塊發(fā)展的新契機(jī)。

眾所周知，東李板塊不僅是李滄區(qū)的核心板塊，更處于嶗山、市北、李滄三區(qū)交匯的“金三角”地帶。擁有優(yōu)越的生態(tài)資源，毗鄰青龍山公園、李村河公園，同時周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)配套正在逐步完善。

此次五家企業(yè)聯(lián)合開發(fā)，在“建設(shè)好房子”的政策導(dǎo)向下，有望在規(guī)劃、設(shè)計、建造及運營各環(huán)節(jié)實現(xiàn)品質(zhì)升級，進(jìn)一步提升東李板塊的居住價值和市場競爭力。

但從青島樓市整體來看，這宗地塊的成交，也折射出三個明顯的轉(zhuǎn)型信號。

第一個信號，存量土地盤活或?qū)⒊蔀槲磥硗恋毓?yīng)的主流。

隨著青島核心區(qū)新增建設(shè)用地的逐步收緊，以及自然資源部38號文“存量優(yōu)先”的土地利用導(dǎo)向，未來青島經(jīng)營性用地供應(yīng)或?qū)⒊霈F(xiàn)調(diào)整，“商改住”“商住改純住”將從局部探索轉(zhuǎn)變?yōu)槌B(tài)化操作。

例如，2025年，李滄區(qū)成交的6宗經(jīng)營性用地中，有3幅為調(diào)規(guī)后上市的存量地塊，純住宅占比達(dá)100%，商辦類用地零供應(yīng)，這一趨勢已經(jīng)比較明顯。讓低效閑置土地重新發(fā)揮價值，既緩解了商業(yè)庫存壓力，也滿足了市場的居住需求。

第二個信號，房企開發(fā)更注重品質(zhì)提升。此次調(diào)規(guī)后，地塊樓面價上升、容積率下降，意味著房企要通過提升產(chǎn)品品質(zhì)、優(yōu)化產(chǎn)品定位，挖掘項目的價值空間。

同時，國家明確提出“建設(shè)好房子”的政策導(dǎo)向，也要求房企聚焦居住品質(zhì)，打造更舒適、更宜居、更貼合居民需求的產(chǎn)品。

第三個信號，市場回歸理性，“穩(wěn)”成為核心基調(diào)。從底價成交、僅有一組競買人報名的情況來看，當(dāng)前青島土地市場已告別過去的“競價熱潮”，房企拿地更加謹(jǐn)慎、理性，不再盲目追高溢價。

這種理性，不僅體現(xiàn)在土地市場，也體現(xiàn)在新房市場——未來，青島樓市將聚焦產(chǎn)品力，改善型住房將成為市場的核心需求，而核心板塊、優(yōu)質(zhì)地塊的價值，也將進(jìn)一步凸顯。