城市更新 | 華南最大的茶葉市場正在經歷一次新的“城”長（下）

前些天，普益茶業創始人顧文芳收到一份邀請函：3月下旬，廣州某公園周邊將舉辦一場品茶會，作為南方茶葉市場的商戶代表之一，她被邀請前去參會�！笆裁磿r候這些活動能多在茶葉市場里辦就好了，眼下就盼著今年市場的夜茶文化活動辦得更熱鬧些。”顧文芳說。

品茶大會選在公園附近，商戶們當然明白個中原因：“環境好嘛，空間大嘛，交通便利啊�！鳖櫸姆甲约阂材茈S口說出“123……”每每四處參加茶分享活動，就像戳到了山村茶商戶的軟肋，因此他們便格外珍視人海滔滔的山村夜茶活動。

流量是一切！不管線上線下，山村茶葉市場的商戶，正在流量的夾縫中努力沖出重圍�；氐窖矍暗默F實，他們大多數都在期待著接下來的三五年內，這場正在進行的城中村改造可以徹底刷新城市風貌，以嶄新的形象吸引客流再回巔峰。

對于茶商而言，城中村改造不僅是舊貌換新顏的高光時刻，更是重振茶葉市場信心，擦亮產業名片的歷史性窗口期。

01

困境：交易市場的“去中心化”

今年2月，山村城中村改造項目新貼出一則公告，提到了地鐵口片區AF0108020及茶葉商會片區AF0108047的動遷工作。南方茶葉商會秘書長關婉瓊得知后心中欣喜，未來，夜茶活動終于可以不被芳村大道阻隔了，屆時，分布馬路兩側的26家茶葉市場都可以參與進來，帶來更高人氣與流量。

顧文芳將這一路之隔的距離形容為：“這么近，那么遠！”她說，商戶一直盼著地鐵A、B出口盡快開通，或臨時在門前開個可以調頭的豁口，讓兩側的市場可以相互引流，地鐵C、D口開通后，近距離的市場享受了這一紅利，而顧客卻沒有動力再去逛另一側的市場。

交易空間的物理隔斷是短暫的，如今，大家總算盼來了地鐵A、B出口的新消息。其實，更加令商戶擔憂的是“看不見”的交易碎片化，近年來，電商沖擊讓實體經營倍感壓力，隨著高端茶葉產品份額進一步縮水，300-500元客群成為消費主力，這部分人群對電商依賴程度高。

“從前，年份茶等高端產品的客戶，都要來線下看貨、品鑒，于是茶葉市場就成了他們的‘一站式’采購首選�，F在高消費市場疲軟，中低端消費很容易被互聯網取代。”關婉瓊表示，品茶體驗和現場看貨的人越來越少了，導致市場比以往顯得冷清不少，更多的交易在“看不見”的市場上進行著。

過去幾年，茶葉市場作為華南地區交易中心，經歷了互聯網時代的交易“去中心化”，商業模式的更迭讓不少商戶在措手不及中逐步尋求突破與改變。記者在采訪中看到，有些商戶已出資對門店微改造，打造1-2人空間的小茶舍，但并未對外開放，而是作為帶貨直播間，或接待朋友之用。店主表示：“對外開放茶空間就需要更多人手，目前，市場里以家庭店鋪為主，除非很大的品牌才會請很多幫手，那不如先把直播搞起來�！�

南方茶葉市場、廣寧茶商會第三屆會長吳世海期待城中村改造早日見成效，他早就有了對行業的危機感，很怕山村失去全國茶產業交易中心的江湖地位。“每次去到云南、福建、廣西出差，我的焦慮感就與日俱增，人家的產業園區規模大、載體新，早就告別村房建起了高樓，市場分區也很清晰，讓采購商一目了然。我們一下子就被比下去了，整片茶葉市場連個地標都沒有�！眳鞘篮Ｕf。

在商業模式、消費場景的升級迭代中，無論是線上直播，還是線下采購，如今的山村茶葉市場都被分流了。三四十年前的集中批量式交易，已被新的商業風口逐步取代。山村亟需一場由表及里的改變，從空間載體更新到消費模式創新，既能留住高端客群，又要發力中低端市場的消費場景需求，才能在線上線下均保住流量，穩坐華南第一茶葉市場的交椅。

02

出路：氛圍更新、產品創新

每年的夜茶文化活動雖受歡迎，但時間較短且一年只有一次，沒有形成日常性的消費場所、社交空間�！捌凡�，不是喝奶茶，買一杯就走，品茶本身也是一種社交活動�！眳鞘篮ＵJ為，茶道、茶藝是一種沉浸式的文化體驗，也是文化自信一種最日常的表現形式。

成都的茶館、蘇州的評彈館、北京的相聲社……隨著大城市文旅熱興起，品茶空間等茶與其他休閑、養生產業的搭配，成為頗受年輕人喜愛的消費場景�！俺啥嫉牟桊^很精致啊，我們也去過很多次，可以吸引一批年輕客群，人流、經濟流也算可觀�！鳖櫸姆颊f，但是，這需要重新投入資源去裝修空間，也需要轉變經營思路，不一定所有商戶都愿意去改變。

從其他城市的經驗來看，茶文化、茶產品的盛行，確實需要依托商業場景特別是文旅氛圍來烘托，成都的寬窄巷子、福州的三坊七巷、蘇州的水鄉園林、北京的文玩演藝，不管是經營飲茶空間，還是銷售茶產品，少不了對周圍環境的消費需求。因此，山村茶葉市場想要吸引人流，只做單一的專業市場顯然已不合時宜，這不僅需要城中村改造來改善城市風貌，更需要片區策劃的整體包裝和重新定位。

廣東八方茶園茶業有限公司總經理林榮健，是山村茶葉市場里的茶三代，祖父輩四十年前就成為這里的首批商戶，他雖沒見證過這里的歷史，也是在市場里長大的新廣州人。從小生活的環境幾十年了，林榮健覺得一時間的大改變，似乎也不是件容易的事，他便盡己所能先轉變自家商鋪的經營理念。

2022年，林榮健和家人將商鋪的一部分空間拿出來，裝修落成了一間兩層樓的茶文化展廳。展廳布局精致，展品多元，有展示茶文化的書籍陳列，也有介紹茶葉品類的真材實料，還有產區介紹、制茶工藝圖解等。通過深入挖掘茶文化，展現茶工藝，林榮健充分利用展廳，接待了很多茶友，也打開店門接受公益活動，歡迎更多人走進來了解茶。

不僅如此，在家族品牌的支撐下，林榮健也在探索年輕群體喜歡的茶產品及周邊產品。比如可隨身攜帶的沖泡茶杯，還有最近他和迪士尼聯名生產的沖泡小茶餅，包裝盒上幾只穿著新中式服裝的米老鼠十分討喜，與傳統的茶葉禮盒包裝風格迥異。

直播帶貨、品牌聯名、空間打造、夜茶活動……茶商不愿坐以待斃，從自身開始發起改變，點滴的嘗試抵抗著大環境的風云變幻。而他們更加期待的，還是通過這場城中村改造，盡快讓環境實現煥然一新，讓產業空間更加高級，讓人們先看到這里不是被時代遺忘的角落。商戶們都知道，如今的商業太依賴環境與運營，而不是仍然坐在自家的店里，靜靜地等著顧客盈門。

好在山村城中村改造并不是空殼子，沒有產業內容的城市更新注定是空洞的、折舊率高的，山村城中村改造項目總體規劃中，也將片區內的廣三鐵路遺址裝了進去，未來將打造鐵路遺址公園。眾所周知，這條橫跨百年的鐵軌幾乎見證了整個中國近代史，而它的未來也依然與城市發展的脈搏共振。

根據山村城中村改造實施方案，廣三鐵路遺產修繕工程將以鐵路為脈，串聯起社區文化、社區生活等內容，打造一個有記憶、有文化、有煙火的社區活動場所。項目將保留現狀鐵軌并深掘文旅元素，增加文化展示墻，打造獨特的軌上景觀體驗。

屆時，希望借助城市更新與文�；罨玫软椖�，激活山村茶葉市場的商業新模式、消費新場景，讓城市更新成為帶動產業、文化、消費資源集聚的平臺，真正實現一次更新長效運營。

記者手記

做強“市場+”需要場景依托

這次來到山村茶葉市場，許多商戶從一進門就開始給訪談拍起了小視頻，這是一次新的發現，他們希望每一天都能在線上找到流量切口。商戶們對各種新渠道、新模式的嘗試，也是城中村改造的民意基礎，只有由內而外對改變的渴望，才能讓城市自主更新的力量匯聚成汪洋大海。

人們對專業批發市場的刻板印象是臟、亂、差，正如它過去單一的集采功能一樣，不為廣大普通消費者需要。當前，很多專業市場想吸引普通消費者，調整成批零結合的經營模式，站前商圈、黃沙水產市場等老牌市場紛紛重塑載體，或實現整體遷移，實現了經營環境的煥然一新。

山村的改變范圍更加廣泛，它打造的不僅是單個載體，更是連片的城市風貌，因此，城市更新為茶葉市場帶來的內容，也理應更加豐富。專業市場與文旅的結合其實并不鮮見，不少國內外的市場已成為游客游覽城市的必打卡景點。如浙江的義烏、巴塞羅那的波蓋利亞市場、清邁的長康路夜市、東京的豐州海鮮市場等，網上旅游達人甚至會專門做世界市場游逛攻略。

這些市場不僅擁有整潔的空間環境，品類多元質量過硬的產品，更經常開展多彩的商業活動，比一般文旅項目更勝在產品力和體驗感。批發市場與文旅結合既擦亮了當地特產的品牌，助力旅游經濟的壯大，也是展示地方形象的一面鏡子。市場的環境、產品、服務已經成為城市形象的生動代言。

這便是茶葉商戶說的氛圍感，這種大環境是支撐做強“市場+”的基礎，增強空間可塑性、產業延展性，讓擁有專業市場的城中村在改造中有機會融合文商旅等項目，發揮改造的整體性、協同性。從采訪來看，專業市場+城中村改造是個好契機，可以進一步幫助市場完善周邊的配套，為“市場+”提供更多可能，特別是純熟完善的配套對招商引資的吸引力會大幅提升。

當前，超大城市走向內涵式發展道路，城市更新更加精細化，城市更新要考慮到城市運營，更需要問需于民。城市更新不再是物理空間的“換殼子”，而是要充分考慮當地產業需求、人的需求、未來5—10年的發展需求。

城市更新留給項目的，也不僅是幾棟新的高樓大廈，而是將更多優質“內容”放入精致的空間里，讓片區實現全方位的升級，并帶動更多在地居民、企業進行自主更新。山村的商戶有想法、有動力，希望他們能在城市更新中找到新的方向。

來源：南方+

你與洞察行業的距離只差一個公眾號