01

　　房產(chǎn)盈利創(chuàng)20年新高！但悉墨這些地區(qū)賣家卻虧慘了

　　澳洲房東正迎來2005年以來最容易獲利離場的時機(jī)，但對于身處高密度公寓區(qū)的部分房主來說，盈利依然是一個遙不可及的夢想。

　　周三發(fā)布的CoreLogic《損益報告》顯示，在2024年第四季度出售的澳洲房產(chǎn)中，約有95.9%實(shí)現(xiàn)了盈利。

　　這一數(shù)字較第三季度的95.6%有所提升，創(chuàng)下自2005年3月以來的表現(xiàn)新高。

　　該季度的盈利中位數(shù)也刷新了紀(jì)錄，達(dá)到了36.5萬澳元的歷史巔峰。

　　CoreLogic研究主管 Gerard Burg 指出，多數(shù)賣家持有房產(chǎn)時長約為十年，這表明盈利更多取決于長期積累而非短期波動。

　　他強(qiáng)調(diào)，房產(chǎn)市場總有起伏，持有時間越長，越能平攤周期性風(fēng)險。

　　數(shù)據(jù)顯示，盈利房產(chǎn)的持有時間中位數(shù)為9.2年，而虧損房產(chǎn)則為8.2年。

　　城市冷熱不均：布里斯班完勝墨爾本在城市表現(xiàn)上，布里斯班、珀斯和阿德萊德等城市占據(jù)主導(dǎo)地位，盈利比例均高達(dá) 99%左右。

　　相比之下，悉尼的盈利比例為93.3%。

　　除達(dá)爾文外，墨爾本在首府城市中墊底，盈利比例僅為91.5%。然而 Burg 認(rèn)為這未必全是負(fù)面信號，可能反映出州政府在增加供應(yīng)和鼓勵置業(yè)方面的成效。

　　他表 示，從買家尤其是首次置業(yè)者的角度來看，這反而是個好消息。

　　獨(dú)立屋vs公寓：高密度地區(qū)成虧損重災(zāi)區(qū)房產(chǎn)類型的差異直接決定了財富的增減。

　　全國范圍內(nèi)，98.1%的獨(dú)立屋實(shí)現(xiàn)了盈利，而公寓的這一比例僅為92.1%。

　　這一差距在墨爾本尤為顯著：虧損房產(chǎn)的持有時間中位數(shù)僅為4年，而盈利房產(chǎn)則為11年。

　　高密度地區(qū)成為虧損的“重災(zāi)區(qū)”，在全澳地方政府轄區(qū)（LGA）中：

　　墨爾本：市中心（Melbourne City）高達(dá)45.9%的交易虧損，Stonnington 和 Port Phillip 也有超過四分之一的賣家賠錢。

　　悉尼：Parramatta 有23.9%的賣家蒙受損失，Ryde 和 Strathfield 的虧 損占比也超過五分之一。悉尼市中心（City of Sydney）同樣上榜，虧損占比 達(dá)11.1%。

　　Burg 分析稱，這些地區(qū)過去十年公寓供應(yīng)量激增，不僅壓低了新盤價格，也拖累了周邊二手房。例如墨爾山市中心的公寓中位價早在2017年就已經(jīng)觸頂。

　　投資者止損與未來不確定因素 數(shù)據(jù)主管 Angie Zigomanis 指出，由于新公寓的稅務(wù)和折舊優(yōu)惠在轉(zhuǎn)手時會消失，導(dǎo)致二手買家不愿支付溢價。

　　他觀察到，墨爾本公寓多由投資者持有，他們更趨向于“務(wù)實(shí)止損”——如果持有五年沒見到增長，便會果斷割肉，將資金轉(zhuǎn)投他處。

　　展望未來，Burg 和 Zigomanis 均表示，加息壓力和中東局勢的動蕩可能會讓今年第一季度的數(shù)據(jù)顯得低迷。

　　Burg 強(qiáng)調(diào)，目前最大的擔(dān)憂是全球局勢的不確定性。

　　風(fēng)險尚可計劃應(yīng)對，但面對無法預(yù)知的不確定性，購房者和投資者往往會選擇持幣觀望。

　　02

　　學(xué)區(qū)房溢價高達(dá)$20萬！悉尼這個區(qū)吸引大批家長搶購

　　在悉尼上北岸 Hornsby 地區(qū)的地產(chǎn)廣告中，一個核心主題正脫穎而出。

　　這里的熱門賣點(diǎn)并非綠意盎然的街道、便捷的鐵路或 Westfield 購物中心，而是教育資源。

　　高級銷售主管 James Campbell 透露，學(xué)校劃片區(qū)（School Catchment）是廣告標(biāo)題中最先出現(xiàn)的關(guān)鍵詞，也正是買家極力追求的目標(biāo)。

　　目前，Hornsby North Public School 和 Hornsby South Public School 這兩所公立小學(xué)已成為買家鎖定的焦點(diǎn)。

　　Campbell 表示，Hornsby North 是許多家庭夢寐以求的中意學(xué)校，如果房產(chǎn)位于該校劃片區(qū)內(nèi)，其身價往往會高出 10 萬至 20 萬澳元。

　　正因如此，該區(qū)吸引了大量來自北岸其他地區(qū)及北部海灘（Northern Beaches）的年輕家庭。

　　Campbell 分析稱，許多買家認(rèn)為這里是家庭置業(yè)的“性價比之選”，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)相對較輕。

　　在建筑風(fēng)格上，Mount Errington 社區(qū)擁有部分可追溯至 19 世紀(jì) 90 年代的百年古宅，而其他地段的加州風(fēng)格平房也備受市場追捧。

　　根據(jù)目前的市場行情，買家購入兩居室公寓約需 70 萬澳元，三居室獨(dú)立屋起價為 120 萬澳元，四居室則從 140 萬澳元起步。

　　Campbell 補(bǔ)充道，一套優(yōu)質(zhì)的四居室住宅，成交價通常落在 170 萬至 180 萬澳元之間。

　　對于有意在該區(qū)置業(yè)的家庭，位于9 Pulbrook Parade 的一套翻新住宅正備受關(guān) 注。

　　該房產(chǎn)占地 1132 平方米，特色包括大教堂風(fēng)格的高挑天花板及被葡萄藤覆蓋的環(huán)繞式露臺。

　　負(fù)責(zé)代理的 Stone Real Estate Turramurra 預(yù)計標(biāo)價在 125 萬 至 137.5 萬澳元之間。 另一處熱門選擇是位于 10 Pinera Close 的房產(chǎn)，由 Soames Real Estate Hornsby 掛牌。

　　該房產(chǎn)標(biāo)價在 110 萬至 117.5 萬澳元之間，占地達(dá) 1904 平方米，擁有階梯式后院及叢林美景，頗有鄉(xiāng)村莊園的意境。

　　該房產(chǎn)不僅距離 Hornsby 火車站僅 5 分鐘車程，更位于 Hornsby South Public School 的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)。

　　03

　　墨爾本淪為買方市場！74%房產(chǎn)折價成交，部分區(qū)房價竟暴跌20%

　　最新數(shù)據(jù)顯示，墨爾本樓市正經(jīng)歷劇烈震蕩，維州首府近四分之三的售出房產(chǎn)成交價低于掛牌價格。監(jiān)測機(jī)構(gòu)明確指出，墨爾本已正式進(jìn)入“買方市場”。

　　Spachus 指出，這種向買方市場傾斜的轉(zhuǎn)變正在加速，以往掛牌價與成交價之間的差距正在向下進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　目前，“折扣”幅度在5%至12%之間，而在 Mount Martha、Wyndham Vale 和 Mornington 等區(qū)，成交價甚至比亞價低了20%以上。 此外，公寓市場的表現(xiàn)乏善可陳，跌幅維持在5%至15%之間，拖累了整體成交價。

　　許多房產(chǎn)在市場上的滯留時間已超過80天。相比之下，珀斯和達(dá)爾文的房市依然“極熱”，增長率分別達(dá)到6.4%和5.3%。

　　墨爾本房市的低迷與多重因素交織有關(guān)。除了新冠疫情留下的經(jīng)濟(jì)后遺癥，維州政府針對房產(chǎn)投資者大幅上調(diào)土地稅，以及持續(xù)的加息和買家對未來形勢的恐懼，都導(dǎo)致了市場“回縮”。

　　SQM Research 董事總經(jīng)理 Louis Christopher 分析認(rèn)為，雖然數(shù)據(jù)顯示市場轉(zhuǎn)冷，但應(yīng)理性看待。

　　他解釋道，維州政府目前正嚴(yán)厲打擊“低報價”行為，透明度的提高和普遍的議價過程，使得高比例的折價成交變得合情合理，這并不等同于市場崩盤。

　　Christopher 補(bǔ)充稱，雖然他預(yù)測受通脹和國際局勢影響，墨爾本房價今年可能會有所下跌，但過去12個月平均要價實(shí)際上漲了7.2%，這顯示出市場仍具一定韌性。

　　墨爾本房貸經(jīng)紀(jì)人 Lachlan Williams 觀察到，盡管市場整體放緩，但 Hawthorn 和 Camberwell 等富裕區(qū)的表現(xiàn)依然強(qiáng)勁。

　　這些地區(qū)200萬至300萬澳元房產(chǎn)的買家對利率敏感度較低，抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。

　　Williams 認(rèn)為，從長遠(yuǎn)來看，墨爾本房價反彈是不可避免的。

　　隨著此前低價城市（如珀斯和阿德萊德）的價格被推高，墨爾本的性價比將再度顯現(xiàn)。

　　他表示，由于土地稅改革將不少投資者趕出市場，目前的情緒顯得過度負(fù)面。如果投資者長期看好墨爾本，現(xiàn)在恰恰是入手體面房產(chǎn)的絕佳機(jī)會。

　　隨著未來利率企穩(wěn)和庫存進(jìn)一步收緊，這種“相對可負(fù)擔(dān)”的狀態(tài)很快就會被新的需求潮所打破。

　　04

　　房貸壓力山大！140萬澳人面臨違約風(fēng)險，加息潮恐令財務(wù)危機(jī)加劇

　　隨著今年兩度加息的重拳出擊，澳洲140多萬抵押貸款持有者的財務(wù)壓力正逼近臨界點(diǎn)。

　　據(jù) Roy Morgan 今日發(fā)布的調(diào)查顯示，澳聯(lián)儲（RBA）在2月加息0.25個百分點(diǎn)后， 面臨房貸壓力風(fēng)險的家庭比例上升了1%，總數(shù)達(dá)到130萬人。

　　緊隨其后的上周第二次加息，預(yù)計將使風(fēng)險人數(shù)再度激增1.7%，推高至140萬人，這意味著全澳每四名房貸持有者中就有一人深陷困境。

　　通常情況下，當(dāng)還款額達(dá)到家庭收入的25%至45%之間時，即被視為處于風(fēng)險中；若僅利息支出就超過上述比例，則被定義為“極端風(fēng)險”。

　　據(jù)估算，目前約有91.8萬澳 洲人正處于這種極端風(fēng)險狀態(tài)。

　　研究警告稱，如果 RBA 在5月的會議上再次加息25個基點(diǎn)，局勢可能徹底惡化，屆時將有額外28.7萬人被卷入風(fēng)險地帶，總?cè)藬?shù)或?qū)⑴噬?60萬人的高位。

　　Roy Morgan 首席執(zhí)行官 Michele Levine 指出，中東沖突的高度不確定性為 RBA 的決策引入了易變變量。

　　盡管艾博年政府保證未來幾周能源供應(yīng)充足，但伊朗境內(nèi)的沖突已令全球經(jīng)濟(jì)預(yù)測蒙上陰影。

　　值得關(guān)注的是，盡管今年壓力劇增，但由于 RBA 此前曾一度將利率下調(diào)0.75個百分點(diǎn)至3.6%，目前面臨風(fēng)險的總?cè)藬?shù)同比仍減少了23.2萬人。

　　受1月通脹率意外跳升及國際局勢影響，RBA 通過今年連續(xù)加息，已經(jīng)逆轉(zhuǎn)了去年 的降息紅利。

　　行長 Michele Bullock 此前明確暗示，雖然不希望看到經(jīng)濟(jì)衰退，但若通脹難以壓低，央行將不得不采取進(jìn)一步行動。

　　目前澳洲通脹率為3.7%，但前景不容樂觀。

　　財長 Jim Chalmers 預(yù)測今年晚些時候通脹將升至5.5%，而 Roy Morgan 的最新民調(diào)更是顯示，民眾預(yù)期未來幾周通脹率可能飆升至6.9%。

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