典型案例:承租人在房屋設(shè)立抵押權(quán)前已經(jīng)占有使用的,有權(quán)申請(qǐng)排除強(qiáng)制執(zhí)行

作者：唐青林 李舒 趙佳星 (北京云亭律師事務(wù)所*)

閱讀提示：本案系人民法院案例庫典型案例。在本案中，人民法院明確承租人提起執(zhí)行異議之訴的處理規(guī)則，值得關(guān)注！

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裁判要旨

承租人在房屋設(shè)立抵押權(quán)之前已經(jīng)占有使用的，有權(quán)申請(qǐng)排除租賃物的強(qiáng)制執(zhí)行。

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案情簡介

一、云溪支行申請(qǐng)執(zhí)行云南某投資有限公司、黃甲、王某、黃某借款合同糾紛一案由昆明中院立案執(zhí)行，執(zhí)行依據(jù)為（2021）云01民初1480號(hào)民事調(diào)解書，執(zhí)行案號(hào)為(2021)云01執(zhí)625號(hào)。

二、昆明中院向昆明市不動(dòng)產(chǎn)登記中心發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，查封被執(zhí)行人黃某名下的房產(chǎn)，即本案爭議的昆明市五華區(qū)某地3組團(tuán)C幢1-6層房產(chǎn)。昆明中院發(fā)出《公告》，責(zé)令被執(zhí)行人黃某、實(shí)際占用人于本公告張貼之日起十日內(nèi)遷出上述房產(chǎn)。

三、昆明中院向王甲發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，凍結(jié)王甲應(yīng)付給被執(zhí)行人黃某的租金，待租金具備支付條件時(shí)，將租金足額匯至昆明中院賬戶。王甲已將租金90萬元支付至昆明中院。

四、昆明中院于2022年3月30日發(fā)出公告，責(zé)令被執(zhí)行人黃某及相關(guān)承租人遷出上述爭議房產(chǎn)。王乙、王甲向昆明中院提出異議，請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交案涉房屋。

五、昆明中院作出（2022）云01執(zhí)異903號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定：中止對(duì)昆明中院查封的被執(zhí)行人黃某名下位于昆明市五華區(qū)某地3組團(tuán)C幢1-6層房產(chǎn)在租賃期限內(nèi)的騰房執(zhí)行。

六、云溪支行不服，遂提出本案訴訟。

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裁判要點(diǎn)

根據(jù)人民法院生效法律文書，歸納裁判要點(diǎn)如下：

1.申請(qǐng)執(zhí)行人以其享有抵押權(quán)為由，主張解除租賃人對(duì)房屋的占有使用的，人民法院應(yīng)當(dāng)對(duì)抵押權(quán)人、租賃權(quán)人各自享有的權(quán)利性質(zhì)、取得權(quán)利時(shí)間的先后、有無過錯(cuò)等因素進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，作出綜合判斷。

2.成立在抵押權(quán)之前，并已占有使用的租賃權(quán)可以排除移交租賃物的強(qiáng)制執(zhí)行。

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實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時(shí)還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書系的選題和寫作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

前事不忘，后事之師。為避免未來發(fā)生類似訴訟，提出如下建議：

1.在以房屋辦理抵押權(quán)時(shí)，注意通過現(xiàn)場走訪等方式核實(shí)該房屋是否被出租；

2.辦理抵押權(quán)登記時(shí)，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中備注“禁止抵押人擅自出租”，增強(qiáng)公示效力。

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相關(guān)法律規(guī)定

法律法規(guī)

《中華人民共和國民法典》

第四百零五條　抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

法律法規(guī)

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》

第三十一條　承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。

承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價(jià)承租被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對(duì)其提出的阻止移交占有的請(qǐng)求，人民法院不予支持。

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法院判決

法院生效裁判認(rèn)為，當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)：云溪支行主張對(duì)案涉房屋不帶租強(qiáng)制執(zhí)行是否應(yīng)予支持。

本案系王乙、王甲以其系執(zhí)行標(biāo)的的合法承租人為由，向昆明中院提起執(zhí)行異議，昆明中院支持王乙、王甲請(qǐng)求后，引發(fā)了云溪支行提出本案執(zhí)行異議之訴?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，《中華人民共和國民法典》施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋有規(guī)定的，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定。本案訴爭事實(shí)發(fā)生在《中華人民共和國民法典》施行前，故應(yīng)當(dāng)適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定。昆明中院（2022）云01執(zhí)異903號(hào)執(zhí)行裁定依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第三十一條作出中止對(duì)案涉房屋在租賃期限內(nèi)的騰房執(zhí)行?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》作為執(zhí)行程序中規(guī)范執(zhí)行異議和復(fù)議案件的司法解釋適用于執(zhí)行程序，但基于執(zhí)行異議之訴與執(zhí)行程序之間的連續(xù)性和共通性，執(zhí)行異議之訴可以參照適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，對(duì)案外人享有的民事權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行進(jìn)行審查認(rèn)定。具體到本案，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第三十一條適用于排除一般債權(quán)的不帶租的強(qiáng)制執(zhí)行情形，而云溪支行以其享有案涉房屋抵押權(quán)為由，主張解除王乙、王甲對(duì)案涉房屋的占有使用，案件情形已超出《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第三十一條規(guī)定的范圍。因此，處理本案爭議，除參照《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》外，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合相關(guān)法律及司法解釋的規(guī)定，對(duì)云溪支行和王乙、王甲各自享有的權(quán)利性質(zhì)、取得權(quán)利時(shí)間的先后、有無過錯(cuò)等因素進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，作出綜合判斷。

其一，云溪支行和王乙、王甲對(duì)案涉房屋享有的權(quán)利。關(guān)于云溪支行的抵押權(quán)，根據(jù)已查明的事實(shí)，2019年10月21日，云溪支行與云南某投資有限公司簽訂《流動(dòng)資金借款合同》，與黃某簽訂《抵押合同》，約定借款5899萬元用于借新還舊，借款期限1年，自2019年10月21日至2020年10月21日，黃某用案涉房屋提供抵押擔(dān)保，2019年10月28日辦理了抵押登記。案涉執(zhí)行案件依據(jù)是（2021）云01民初1480號(hào)民事調(diào)解書，該調(diào)解書中涉及的抵押權(quán)設(shè)定的時(shí)間為2019年10月28日。故云溪支行系案涉房屋的抵押權(quán)人，享有抵押物拍賣后的優(yōu)先受償權(quán)。關(guān)于王乙、王甲的租賃權(quán)，根據(jù)已查明的事實(shí)，2018年12月25日，王乙與黃某簽訂案涉《房屋租賃合同》，約定承租方、用途、租期等內(nèi)容，沒有證據(jù)證明其二人屬于惡意串通，再結(jié)合后續(xù)租賃事宜的調(diào)整，以及相關(guān)公司設(shè)立及股東持股情況，王乙、王甲系案涉房屋的租賃權(quán)人。《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租的，原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已經(jīng)登記的抵押權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十五條規(guī)定，抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。該解釋第六十六條規(guī)定，抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。根據(jù)上述法律規(guī)定，本案所涉租賃權(quán)和抵押權(quán)的設(shè)立時(shí)間均在查封之前，則王乙、王甲租賃權(quán)的設(shè)立時(shí)間以及案涉房屋合法占有使用時(shí)間與云溪支行抵押權(quán)登記設(shè)立的時(shí)間孰先孰后是本案評(píng)判的關(guān)鍵所在。

其二，云溪支行抵押權(quán)和王乙、王甲租賃權(quán)涉及的時(shí)間。首先，云溪支行主張王乙、王甲租賃權(quán)設(shè)立的時(shí)間應(yīng)以2019年11月27日王甲與黃某簽訂的《房屋租賃合同》為準(zhǔn)，該份合同不應(yīng)被認(rèn)定為2018年12月25日王乙與黃某簽訂《房屋租賃合同》的補(bǔ)充。對(duì)此，法院認(rèn)為，王乙、王甲雖然與黃某簽訂了兩份租賃合同，但在2019年9月28日王乙與黃某簽訂的《備忘錄》中已經(jīng)明確“新租賃合同是原租賃合同的延續(xù)”。結(jié)合兩份租賃合同在交易目的上具有一致性，各方當(dāng)事人按照兩份租賃合同履行的實(shí)際情況，根據(jù)誠實(shí)信用原則和交易慣例，一審法院認(rèn)定2019年11月27日租賃合同為2018年12月25日租賃合同的補(bǔ)充并無不當(dāng)。云溪支行還主張2018年12月25日王乙與黃某簽訂案涉《房屋租賃合同》時(shí)，云溪支行前手貸款的抵押權(quán)依然合法存續(xù)，可以認(rèn)定租賃權(quán)的設(shè)定在抵押權(quán)之后。對(duì)此，法院認(rèn)為，根據(jù)（2021）云01民初1480號(hào)民事調(diào)解書，云溪支行抵押權(quán)設(shè)立于2019年10月28日，案涉租賃權(quán)設(shè)定于抵押權(quán)之前。其次，云溪支行主張2019年11月6日之前，案涉房屋未被王乙、王甲占有。對(duì)此，法院認(rèn)為，本案不能僅以某中醫(yī)館與黃某簽訂租賃合同中約定的租賃時(shí)間來認(rèn)定王乙、王甲占有使用案涉房屋的時(shí)間，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)某中醫(yī)館搬遷、案涉房屋交付及裝修等情況綜合判斷。從已查明的事實(shí)來看，2019年6月30日，黃某與王乙簽訂《房屋交付單》，約定案涉房屋4-6層自移交后即入場拆除裝修。2019年5月22日，王乙與上海某商業(yè)管理（集團(tuán)）股份有限公司簽訂《商業(yè)特許經(jīng)營合同》，就案涉房屋特許授權(quán)設(shè)立昆明翠湖某酒店簽訂協(xié)議，王乙支付加盟費(fèi)、工程配額費(fèi)。2019年7月1日，王乙與云南某裝飾工程有限公司簽訂《裝修拆除合同》，以上事實(shí)足以證明某中醫(yī)館早在2019年11月6日前就不再使用案涉房屋的情況，王乙、王甲已在2019年10月28日前占有使用案涉房屋。

其三，從公平合理、節(jié)約資源的角度看，本案應(yīng)當(dāng)公平分配數(shù)個(gè)合同中相對(duì)人的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)?，F(xiàn)有證據(jù)不能證明王乙、王甲對(duì)案涉房屋的承租權(quán)取得存在過錯(cuò)，王乙、王甲已對(duì)案涉房屋實(shí)際控制，形成了占有的事實(shí)，案涉房屋用作酒店經(jīng)營，前期投入較多，且王乙、王甲已按照相關(guān)要求將應(yīng)支付的租金轉(zhuǎn)入人民法院指定賬戶中。本案租賃合同繼續(xù)履行，則案涉房屋的受讓人可以獲得相應(yīng)的租金。

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案件來源

昆明某銀行云溪支行訴王甲、王乙申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴案[云南省高級(jí)人民法院(2023)云民終字600號(hào)]

*此處北京云亭律師事務(wù)所，為作者完成文章寫作時(shí)所在工作單位。

作者唐青林律師簡介

唐青林律師，北京云亭律師事務(wù)所創(chuàng)始合伙人、主任。中國人民大學(xué)法學(xué)院民商法法學(xué)碩士。1999年考取律師資格，先后在農(nóng)業(yè)部和律師事務(wù)所工作，至今從事法律服務(wù)長達(dá)26年。在公司法和商業(yè)秘密法律領(lǐng)域，唐青林律師已身經(jīng)百戰(zhàn)，為近百個(gè)疑難復(fù)雜訴訟案例和非訴訟項(xiàng)目提供過各種形式的法律服務(wù)，積累了大量訴訟經(jīng)驗(yàn)和勝訴案例，是該領(lǐng)域活躍的知名專家型律師。唐青林律師在公司法領(lǐng)域出版10余部實(shí)務(wù)著作、在商業(yè)秘密領(lǐng)域出版3部法律實(shí)務(wù)著作。唐青林律師的社會(huì)兼職包括：擔(dān)任最高人民法院訴訟服務(wù)志愿專家（2018-2023）（2023-2028）；北京市律師協(xié)會(huì)公司法專業(yè)委員會(huì)副主任；北京大學(xué)國際知識(shí)產(chǎn)權(quán)研究中心研究員；中國知識(shí)產(chǎn)權(quán)研究會(huì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與科技金融專業(yè)委員會(huì)副主任；北京外國語大學(xué)法學(xué)院研究生校外導(dǎo)師。

歡迎和作者聯(lián)系討論關(guān)于本文章所涉及的相關(guān)法律實(shí)務(wù)問題。

作者聯(lián)系方式：

唐青林 主任、律師

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