北京
這個周末，北京樓市久違地透出一股子熱氣。
昌平兩個項目并肩開盤：星寰時代勁銷389套，國賢府PARK勁銷467套。這種近乎“清盤式”的去化效率，雙雙突破了九成。
緊接著，每周例行的網簽榜單出爐。榜首被中海玖樹滿和占據：
網簽207套。
在此之前，開盤現場的流傳視頻里，人們吵吵嚷嚷，幾對夫妻甚至小跑著沖入選房區，生怕錯過最后的房源。
三個項目大火，看上去北京樓市似乎要重回巔峰。但若撕開這層紅火的表皮，你會發現：這場狂歡，只屬于400萬級別的剛需，且開發商們幾乎是把“誠意”刻在了骨子里。
以通州九棵樹的中海玖樹滿和為例，中海拿出了全新的“和系”產品，為戶型傷透了腦筋：120平的戶型得房率接近100%，上車門檻被極力壓低至75平。
最核心的殺招是價格。
九二折后的網簽均價只有5.2萬。相比之下，周邊的云璟攬閱、花語璟云開盤價都在5.8萬左右。中海敢做這個“價格刺客”，底氣來自其樓面價僅2.3萬——比板塊競品低了近1萬。這是一場降維打擊，更是一場生存保衛戰。
昌平的國賢府PARK則更為“瘋狂”。為了在基建尚在藍圖中的歇甲板塊殺出血路，開發商祭出了令市場瞠目的折扣策略：
14個99折。
換算下來，相當于八六折。
而未來科學城的星寰時代，同樣在價格上低下了頭。戶型越小單價越低，起步價僅4.8萬。你要知道，旁邊的限競房奧海明月、奧森ONE，當年的單價都要5.8萬。
這個小陽春的火候有多少，全看開發商在價格上割肉有多狠。
我們曾寫過，今年小陽春的節奏變了。新房的主角，從象征市場信心的豪宅，變成了解決生存問題的剛需。
那些待上新的豪宅盤，此時大多像冬眠的動物，低調打磨產品，把舞臺讓給了存量盤。比如曾經的海淀樹村地王：
安瀾北京。
這個北京第一個樓面價破10萬的項目，原本被寄予厚望，營銷卻異常靜默：
沒有儀式，沒有海報，順銷開盤。
一個月前，它的網簽數據萬眾矚目，結果卻只有1套。最近三周，雖然它連續霸榜，但這周又消失了。目前網簽總數30套，去化率僅為尷尬的11%。
過去的小陽春，邏輯是自上而下的：豪宅熱銷引發置換鏈條，帶動改善，最后傳導至剛需。
而現在，豪宅缺位，傳導鏈條徹底斷裂。僅靠剛需群體撐起的小陽春，就像一層薄薄的春冰，一踩就碎。
三個剛需盤的“局部火熱”，確實讓上周的新房數據好看了不少——成交1178套，環比上漲86%。
但硬幣的另一面是，二手房周六的實時成交量同比上周，卻降了16%。
這種“新房價格下探、二手房流動性枯竭”的走向，在過去的兩年里，我們已經反復領教。
現在看來，這股由降價催生出的、局部的、微弱的暖意，可能就是這個春天全部的成色了。
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