北京
新京報(bào)訊（記者張靜姝）6月11日上午，北京市昌平區(qū)人民法院召開(kāi)“司法護(hù)航品質(zhì)生活，攜手繪就幸福回天”新聞通報(bào)會(huì)，系統(tǒng)梳理近五年昌平區(qū)回天地區(qū)案件審理情況，介紹昌平法院參與治理的實(shí)踐舉措并發(fā)布典型案例。在一起案例中，租戶顧女士租住房屋因存在違規(guī)隔斷被拆除，房東張先生不僅單方解約，還以停電方式逼迫顧女士“同意”扣除兩個(gè)月租金。法院審理認(rèn)為，出租人違規(guī)隔斷導(dǎo)致合同無(wú)法履行已構(gòu)成違約，其扣留租金的行為具有脅迫性質(zhì)，顧女士被迫作出的“同意”并非真實(shí)意思表示。法院最終判決房東全額退還扣留的5100元租金。
2023年10月，顧女士與張先生簽訂房屋租賃合同，約定其承租張先生房屋的一間主臥，租期一年，月租金2550元，押一付二。顧女士依約支付了押金及首期兩個(gè)月租金，并于次月再次支付兩個(gè)月租金。
顧女士說(shuō)，合同履行過(guò)程中，因案涉房屋存在違規(guī)隔斷被拆除，張先生于2023年11月30日單方面解除合同，以停電方式逼迫其搬離房屋，并以其擾民被舉報(bào)為由扣除了兩個(gè)月租金，稱需微信回復(fù)“同意”才可退還押金，顧女士無(wú)奈之下回復(fù)“同意”。現(xiàn)顧女士訴至法院，要求確認(rèn)雙方合同解除，張先生退還扣留的租金。
庭審中，張先生認(rèn)可其扣除了顧女士此前交納的兩個(gè)月租金，但其表示因顧女士在合同履行過(guò)程中存在擾民的違約行為，案涉房屋被鄰居舉報(bào)后拆除了隔斷，顧女士應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付違約金，且雙方已協(xié)商一致就上述事實(shí)進(jìn)行了確認(rèn)，故剩余租金不應(yīng)予以退還。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，張先生作為出租方，應(yīng)當(dāng)保證房屋在租賃期間處于適租狀態(tài)，但其違規(guī)搭建隔斷，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，已構(gòu)成違約，應(yīng)將顧女士預(yù)先交納但尚未使用的租金予以退還。
關(guān)于張先生主張顧女士存在擾民行為，其并未就此提供充分證據(jù)。此外，從雙方溝通內(nèi)容來(lái)看，張先生的回復(fù)內(nèi)容帶有不予退還剩余款項(xiàng)的脅迫色彩，顧女士隨即回復(fù)的“同意”系出于擔(dān)憂而被迫采取的止損措施，并非其真實(shí)意思表示，雙方未就退還款項(xiàng)達(dá)成合意。綜上，張先生扣留兩個(gè)月租金缺乏依據(jù)。最終，法院判決確認(rèn)雙方房屋租賃合同解除，張先生退還顧女士房屋租金5100元。
法官提示，根據(jù)《民法典》第七百零八條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。第一百五十條規(guī)定，一方或者第三人以脅迫手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受脅迫方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。
法官在此提示，房東應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律法規(guī)，不得違規(guī)改變房屋結(jié)構(gòu)；租客在簽訂房屋租賃合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意審查房屋的合法性和安全性，妥善留存租金支付憑證及溝通記錄。在合同履行過(guò)程中，如遇出租人以扣留押金、租金等方式脅迫簽署不利協(xié)議，應(yīng)注意保存相關(guān)證據(jù)，并及時(shí)通過(guò)法律途徑維護(hù)自身合法權(quán)益。
編輯 楊海 校對(duì) 翟永軍
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