地鐵口、TOD旁，起拍價卻更低了？城東這宗寶地，將成樓市“風向標”！

1.6731元/㎡起拍

地鐵口寶地出讓！

在不久前的文章中，我們提到，迪蕩街道即將出讓幾宗優質地塊。

而就在今天，其中的“旭日綿地塊”，即越城區ZX-38CZ-04-02地塊，就已經擺上拍賣平臺，將于4月21日出讓。

地塊位于成發大廈以南、平江路以西，屬于城東的生活成熟區。

地段上最大的亮點，自然是位于地鐵4號線平江路站的地鐵口，而且南面一路之隔就是平江路TOD。

這可以說是紹興主城區范圍內，第一個地鐵上蓋新盤。

而且這個地塊直線距離世茂廣場、梅龍湖公園，就在1公里左右，地段上還是不錯的。

回到地塊本身，出讓面積20553㎡，地塊體量不大。

容積率在1.6-1.8，建筑限高60米（其中住宅建筑高度不能低于24米，住宅層高不能低于3.15米），也就是說，最低也要建7層及以上的洋房產品，最高可以建到19層以下的小高層。

結合容積率看，可能會是洋房+小高層的高低配，或純小高層小區。

目前紹興“好房子”的層高要求，只是大于等于3米，而此次地塊出讓明確了層高要再3.15米及以上，很明顯也是想讓競得開發商打造一個新的“好房子”標桿項目。

最后就是價格上，起拍總價約2.5億、樓面價6731元/㎡，相較于周邊兩宗成交地塊8000多元/㎡的起拍樓面價，是低了一點，但那兩宗地塊的容積率都在1.1-1.3。

而城區上一次出讓容積率1.8的地塊，還是2024年的雄盛北側地塊，當時起拍樓面價是7580元/㎡，最終由國企0溢價拿下。

對比來看，這次城東這宗地塊，位置和資源更好，但起拍價設置更加謹慎了。

2.成交即是風向

城東板塊即將迎來“大考”

考驗之一，是在土地成交價格上，將部分反映市場對城東板塊、乃至主城區板塊的價值認知。

因為這宗地塊存在極大特殊性：它是城區第一宗真正的地鐵上蓋土地。

而偏低的起拍價，更是給了市場一個明確的“觀察窗口”。

如果地塊能實現溢價成交，說明開發商對城東板塊的發展潛力、地鐵上蓋的價值仍持樂觀態度，也將為整個主城區土地市場注入信心；

反之，若最終低價成交或流拍，則可能進一步加劇市場對城東板塊的觀望情緒，甚至影響后續主城區地塊的出讓節奏。

考驗之二，在于未來項目入市后的定價，或將直接影響主城區新房價格體系。

毋庸諱言，之前樓市冷淡期，城區項目接連調價，市場一度對價格底線失去判斷依據。

直到迪蕩區域的玖璋云序、越湖云起，以及城南的春映堂前相繼入市，才逐步穩定了價格錨點。

可以說，當前迪蕩板塊的房價，已成為主城區價格體系的重要參照。

而此次出讓的地鐵上蓋地塊，憑借稀缺性和配套優勢，未來入市價格備受關注。

如果項目定價合理，貼合市場預期，將進一步鞏固主城區房價錨點，帶動城東板塊價值提升；

但如果為了搶占市場而低價入市，引發區域價格戰，不僅會沖擊城東板塊現有樓盤的價格體系，甚至可能引發整個主城區的房價波動，打破當前好不容易穩定的市場格局。

因此，這場土拍，既是一次機遇，也是一場考驗。

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