瑞安房地產，“硬啃”舊改

“硬啃”不止

撰文 | 賈斐

主編 | 付慶榮

圖片來源 | 官方渠道

2025年的財報，給瑞安房地產畫出了一張充滿矛盾的臉譜。

一面是“核心溢利3.97億元”的經營韌性，租金收入連漲三年至36.25億元，上海翠湖天地的風貌別墅以每平方米31.1萬元的均價全部售罄；另一面卻是股東應占虧損17.82億元、收入同比腰斬50%的慘淡賬面。

五年來首個全年虧損的陰影下，這家以城市更新起家的老牌港資房企，卻仍在舊改的賽道上“硬啃”不止——上海三林、召樓新天地、永新里，一個個動輒十年周期的城中村項目納入囊中。

瑞安房地產并非不知舊改的“骨頭”有多硬，行政總裁王穎曾直言，城市社區的生態打造“要放棄對速度的執念”。但在財務層面，這份“執念”亦有代價：投資物業估值減值6.43億元、未出售存貨撥備9.24億元，合計超15億元的非現金虧損，直接吞噬了賬面利潤。

更關鍵的是，2025年物業銷售收入驟降至4.99億元，而舊改項目從投入到回籠資金，短則五六年、長則十年以上。一邊是銷售端的“青黃不接”，一邊是舊改端的“持續輸血”，瑞安的現金流正在承受雙重擠壓。

然而，主席羅康瑞的態度依然堅定：“市場的調整還沒完結，城市更新和城中村改造是未來發展的重點。”在他看來，一線城市核心地段的優質資產將成為資金避險的重要選擇。

但問題在于，當“硬啃”舊改成為唯一選擇，瑞安能否在戰略定力與財務安全之間找到那個脆弱的平衡點？

01

租金收入三連漲

上海仍是最強“壓艙石”

財報顯示，2025年，瑞安房地產期內的租金及相關收入總額（包含合營公司及聯營公司）為36.25億元，同比增加2%，連續三年增長，成為穩定現金流壓艙石。

此外，截至2025年12月31日，集團的零售物業組合平均出租率達到94%。消費零售額及客流量分別同比增長15%、12%，顯示出消費者端對“新天地”品牌的高度粘性。

分區域看，78%的租金收入來自于上海的物業組合，達28.26億元，同比增長3%。期內，新天地石庫門街區的單盤租金和相關收入高達5.11億元，這一數字表明在整體市場承壓的背景下，核心資產憑借強大的運營能力，依然能構筑起堅實的護城河。

上海新天地：版圖擴容與文化煥新

作為瑞安商業的旗艦項目，上海新天地在2025年版圖有了實質性擴容。

太平洋新天地商業中心的零售部分——“新天地東臺里”于2025年12月正式開業，新增8.4萬平方米的開放式商業空間，成為淮海路商圈的新地標。該區域共引入260家商戶，總體量已接近“新天地石庫門街區+新天地時尚一期+二期”的總和。

新天地東臺里的餐飲業態中，中餐占比接近50%，填補了區域這方面的空白，代表性品牌包括福廬·川揚中國首店、圓苑、錦府園、黔山婆、新順記、左庭右院鮮牛肉火鍋、老墻根涮肉等。

在零售業態方面，新天地東臺里引進了極具專業性的寵物品牌，如拉夫威爾（RUFFWEAR）中國首店。項目B區首層還集聚了近10家高端美妝個護品牌，形成了較為完整的高化氛圍，包括：LA MER海藍之謎新天地概念店、Helena Rubinstein赫蓮娜中國首家全新概念旗艦店、PERFUME BOX拾氛氣盒上海首家在地文化概念店、B.U.T.ESSE PREMIUM中國首家品牌高端線旗艦會館，以及英國奢華美發造型品牌ghd中國大陸首店等。

運動戶外品牌旗艦店，同樣是項目首層零售的重要組成部分。NB Grey、Onitsuka Tiger、UNDER ARMOUR OUTDOOR中國首家旗艦店、The North Face北面亞太區首家會員中心、Pelliot上海旗艦店、OSPREY旗艦店、中國首家SIDAS Fitting Lab、高擇運動眼鏡集成店首店等，涵蓋從服飾到戶外背包、專業鞋墊、運動眼鏡等多元且垂直細分的品類。

在文化體驗方面，新天地東臺里以百年東臺路為主軸，串聯章太炎故居、喇格納小學等文化節點，引入沉浸式劇場與娛樂體驗業態，進一步強化“全時段社交”屬性。

從租售數據來看，上海新天地2025年租金及相關收入實現14%的強勁增長，出租率基本維持在97%以上。在上海核心商圈競爭日趨白熱化的背景下，這一表現充分印證了其商業模式的韌性。

蟠龍新天地：日均客流漲了16%，內容持續迭代

據贏商網大數據顯示，蟠龍新天地2025年日均客流達到40973人次，同比增長超16%。開業近三年累計吸引超5,200萬人次客流，2025年租金及相關收入同比增長7%。在筆者看來，項目“長紅”的密碼在于持續的內容迭代。

據贏商網不完全統計，2025年，蟠龍天地新進品牌包括山系設計師女裝WOW-IN上海首店，新中式設計師品牌集合店青紅by時堂，烘焙品牌Dookee、賦梅、辛一手作糕點等上海首店。

開業至今累計舉辦活動近600場，涵蓋非遺手工藝市集等文化IP。憑借“城市微度假社區”的獨特定位，蟠龍天地將文化內容與商業空間深度融合，持續保持著對消費者的新鮮感與吸引力。

瑞虹新天地、鴻壽坊：租金齊升，韌性在線

核心資產的穩健表現不止于此。除上述項目外，匯集多個商業體的瑞虹新天地在2025年租金及相關收入增長3%，展現出成熟區域的持續韌性；而作為城市更新標桿的鴻壽坊，受益于辦公樓組合出租率上升，租金及相關收入實現了49%的強勁增長。

02

“硬啃”舊改

品牌與輕資產的雙面進擊

守住上海這個“黃金地”，成了瑞安房地產是第一任務，而舊改在成了其能持續獲取魔都核心區大規模、低成本、高毛利地塊的最可行路徑。

截至2025年12月31日，瑞安房地產土地儲備的總建筑面積為720萬平方米，包括540萬平方米的可供出租及可供銷售面積，及180萬平方米的會所、停車場和其他設施，分布于上海、南京、武漢、佛山及重慶這五個中國主要城市的黃金地段，合計16個發展項目。

在540萬平方米的可供出租及可供銷售的總建筑面積中，約280萬平方米的建筑面積已經落成并持有作銷售及/或投資用途，約60萬平方米的建筑面積正處于發展階段，余下的200萬平方米則持有作日后發展用途。

不難看出，瑞安房地產當下土儲高度集中上海內環、前灘、虹橋等絕版地段，且幾乎全部來自舊改/城市更新。不啃舊改，其可能陷入斷糧、無地可開發的尷尬困局。

當然，于瑞安房地產而言，舊改已然不只是穩住土儲的路徑，還是其“金字招牌”與護城河。

2025年，瑞安商業地產最大的戰略動作是“新天地XINTIANDI”由商業項目品牌升級為社區品牌。旗下武漢新天地、重慶新天地、嶺南新天地、瑞虹新天地、虹橋新天地、蟠龍新天地六大項目統一更名，形成“城市地標社區、區域中心社區、城市微度假社區、知識創新社區”四大產品線。

從 “商業地標” 到 “社區生態”，舊改是唯一載體。一方面，只有舊改能做歷史保育+商業+辦公+住宅+文化的百萬方復合大盤；另一方面，只有舊改能支撐“天地系+翠湖天地”雙高端IP，形成高溢價、強復購、強口碑。不啃舊改，瑞安就會淪為普通開發商，失去差異化。

如果說品牌升維是瑞安在舊改之“形”上的整合，那么輕資產戰略的深化，則是其在“實”上的選擇。

• 截至2025年12月31日已參與的輕資產項目

2025年底，瑞安官宣了上海三林舊改項目。項目總建筑面積約72.4萬平方米，由瑞安與陸家嘴集團、浦東房地產集團、三林資產集團共同開發，瑞安實際權益13.26%，開發周期為2026年至2035年。這是繼蟠龍天地之后，瑞安在上海的又一城市更新項目，區位上緊鄰前灘南，潛力可期。

更早之前，其以15%的權益介入“永新里”項目，與天安集團、永業集團共同開發新天地東區三幅商住用地；以純管理輸出的“永年里”項目，不占股權，僅提供服務；以5%的權益參與奉賢南橋天地（貝港城中村）項目。

從“小股操盤”（三林、永新里）到“純管理輸出”（永年里），舊改讓瑞安以10%–20%資金投入，獲得100%品牌與運營收益，實現規模擴張不加重資產負債表。不啃舊改，輕資產就是無米之炊。

于瑞安房地產而言，城市更新與城中村改造早已不是補充業務，而是決定未來增長的戰略命脈。在增量土地稀缺、行業回歸 “存量運營” 的大勢下，唯有啃下舊改這塊 “硬骨頭”，才能鎖定一線城市核心地段資源、構筑長期價值。

從蟠龍天地的現象級成功，到三林、召樓等項目的有序落地，它正以“改造-活化-運營”全鏈條能力，將舊改的長周期挑戰轉化為差異化優勢。2025年財報的起伏，恰是這場轉型的縮影：短期賬面波動不改長期戰略定力，舊改攻堅的每一步，都在為瑞安穿越行業寒冬、搶占存量時代制高點積蓄力量。

瑞安硬啃舊改，不是選擇，是生存必需、戰略必由。

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