01

　　澳土地價(jià)值25年飆升832%！年輕人買房夢(mèng)碎，資本利得稅優(yōu)惠或迎巨變

　　資本利得稅優(yōu)惠政策正助長(zhǎng)房地產(chǎn)投資者日益富有。

　　面對(duì)失衡的現(xiàn)狀，是時(shí)候讓年輕人也能公平分享一份“澳洲夢(mèng)”了。

　　在澳洲，土地的價(jià)值至關(guān)重要，而這種重要性在過去25年里愈發(fā)凸顯。

　　上周，澳洲統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2025年12月的國(guó)家金融與財(cái)富賬戶數(shù)據(jù)。

　　盡管這份報(bào)告的關(guān)注度通常不如GDP數(shù)據(jù)，但其中關(guān)于家庭財(cái)富的細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)，卻揭示了澳洲年輕人普遍感到“體系不公”的核心原因。

　　數(shù)據(jù)顯示，2025年澳洲家庭總財(cái)富增長(zhǎng)了1.751萬億澳元，其中49%（約8,598億澳元）竟全部來自土地升值。

　　值得注意的是，我們討論的是土地本身，而非房屋建筑。

　　所謂“偉大的澳洲夢(mèng)”名義上是擁有一套住房，但真正的價(jià)值高地其實(shí)是房屋下的那塊土地。

　　這種情況并非自古以來。

　　回溯至20世紀(jì)80年代，家庭持有的土地價(jià)值約為住宅建筑價(jià)值的1.3倍；而時(shí)至今日，土地價(jià)值已飆升至住宅價(jià)值的3倍之多。

　　觀察過去25年的走勢(shì)，土地資產(chǎn)的增幅將其他資產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。即便如今的超級(jí)年金規(guī)模遠(yuǎn)超2000年，其增長(zhǎng)勢(shì)頭也無法與土地相提并論。

　　過去25年間，土地資產(chǎn)瘋狂增長(zhǎng)了832%，遠(yuǎn)超銀行存款719%的增幅。

　　考慮到土地價(jià)值的基數(shù)巨大，這種實(shí)際貨幣增長(zhǎng)帶來的差異令人咋舌。

　　對(duì)于已入場(chǎng)的地主而言，這無疑是天降財(cái)富，但對(duì)于苦苦尋求置業(yè)的年輕人來說，這卻是一道難以逾越的鴻溝。

　　目前，土地已占據(jù)澳洲家庭總資產(chǎn)的42%，遠(yuǎn)高于1988年的30%。

　　這種資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的傾斜，解釋了為何澳洲人熱衷于房地產(chǎn)投資——正如電影《城堡》中的經(jīng)典臺(tái)詞所言，人們?cè)诜孔由虾罃S千金，實(shí)則是在賭土地的溢價(jià)。

　　這也導(dǎo)致了租房市場(chǎng)的惡化：由于溢價(jià)核心在土地而非建筑，許多房東失去了修繕房屋的動(dòng)力，因?yàn)槠婆f的房屋并不影響土地帶來的豐厚利潤(rùn)。

　　當(dāng)前，資本利得與房?jī)r(jià)依然是高度敏感的政治議題。

　　與此同時(shí)，高企的油價(jià)和加息壓力正在沖擊市場(chǎng)。自美伊沖突爆發(fā)以來，汽油價(jià)格的上漲對(duì)經(jīng)濟(jì)的打擊相當(dāng)于加息45個(gè)基點(diǎn)。

　　結(jié)合2月和3月累計(jì)50個(gè)基點(diǎn)的加息，房地產(chǎn)分析師指出準(zhǔn)買家正在撤離，房?jī)r(jià)可能迎來下跌。然而，通過高油價(jià)和利率上升導(dǎo)致的“經(jīng)濟(jì)慘案”來倒逼房?jī)r(jià)下探，絕非改善住房可 負(fù)擔(dān)性的良策。

　　問題的核心依舊直指財(cái)富分配機(jī)制。

　　目前，50%的資本利得稅（CGT）折扣獎(jiǎng)勵(lì)了那 些頻繁買賣房產(chǎn)以積累財(cái)富的人。

　　自1999年該折扣政策引入以來，家庭持有的土地價(jià)值已從年收入的1.5倍躍升至3.8 倍，兩者之間的因果關(guān)系顯而易見。

　　目前，關(guān)于改革該政策的呼聲一浪高起。

　　獨(dú)立議員Sophie Scamps及綠黨均表示支持降低折扣額度。

　　盡管自由黨以維護(hù)“澳洲 夢(mèng)”和保護(hù)置業(yè)機(jī)會(huì)為由持反對(duì)意見，但邏輯上的漏洞顯而易見：資本利得稅折扣僅適用于投資房業(yè)主，對(duì)那些為了自住而買房的普通人毫無幫助。

　　自27年前霍華德和Peter Costello推行改革以來，現(xiàn)行政策已將住房從“遮風(fēng)避雨的家”異化為“積累資產(chǎn)的工具”。

　　這種轉(zhuǎn)變甚至演變成了一種階級(jí)固化手段，確?，F(xiàn)有財(cái)富階層能夠以犧牲下一代的購(gòu)房夢(mèng)為代價(jià)，攫取更多財(cái)富。

　　即將到來的5月預(yù)算案，正是撥亂反正、改變這一現(xiàn)狀的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

　　02

　　澳洲房產(chǎn)多一個(gè)車位能貴多少？悉尼房?jī)r(jià)最高差$90萬，內(nèi)城區(qū)溢價(jià)更驚人

　　在澳洲購(gòu)房時(shí)，擁有至少一個(gè)路外停車位可能會(huì)對(duì)房產(chǎn)的未來增值產(chǎn)生顯著影響。

　　最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，車位數(shù)量通常與房產(chǎn)售價(jià)中位數(shù)呈現(xiàn)直接的正相關(guān)關(guān)系。

　　根據(jù)房地產(chǎn)平臺(tái) Domain 的數(shù)據(jù)顯示，在全澳大多數(shù)城市，車位配置與更高的成交價(jià)息息相關(guān)。

　　通過對(duì)截至2024年1月的半年內(nèi)房產(chǎn)成交價(jià)格進(jìn)行分析，數(shù)據(jù)明確揭示了車位數(shù)量越多，房屋售價(jià)上漲趨勢(shì)越明顯的規(guī)律。

　　這一現(xiàn)象在悉尼表現(xiàn)得尤為突出：當(dāng)?shù)貎H擁有一個(gè)車位的房屋中位價(jià)為120萬澳元；當(dāng)車位增加到兩個(gè)時(shí)，中位價(jià)升至157萬澳元；而擁有五個(gè)車位的豪宅，其中位價(jià)則高達(dá)210萬澳元。

　　當(dāng)然，價(jià)格差異也綜合反映了土地面積、房屋狀況及地理 位置等多種因素。

　　墨爾本資深買家代理 Cate Bakos 指出，車位能為房屋增值多少，地域差異至關(guān)重要。

　　她告訴 Drive，在像 Carlton 這樣的內(nèi)城區(qū)，一個(gè)車位甚至可能帶來高達(dá)60萬澳元的額外價(jià)值。

　　據(jù) Bakos 介紹，在土地資源稀缺、面積較小的城區(qū)，帶車位的房產(chǎn)需求極其旺盛。

　　以最近在 Yarraville 成交的兩處房產(chǎn)為例，兩房地理位置相近且規(guī)格基本一致，無車位的房產(chǎn)以137萬澳元成交，而擁有專用車位的房產(chǎn)售價(jià)達(dá)146萬澳元，溢價(jià)高達(dá)9萬澳元。

　　然而，車位的類型也決定了其受追捧的程度。

　　Bakos 解釋稱，在同等條件下，購(gòu)房者的偏好有著明確的階梯：位于前院的露天車位最不受歡迎，其次是帶雨棚的車位，再次是標(biāo)準(zhǔn)車庫(kù)；最理想的則是通過街道或小巷直接進(jìn)入的側(cè)部或后部車庫(kù)，因?yàn)檫@樣無需拆除房屋建筑來鋪設(shè)車道。

　　Bakos 表示，過去人們或許能接受路邊停車，但現(xiàn)在更多家庭需要固定車位來安裝充電設(shè)施，當(dāng)前的能源危機(jī)無疑成為了這一趨勢(shì)的推手。

　　面對(duì)這種需求，賣家和房產(chǎn)中介在推銷“停車潛力”時(shí)也變得愈發(fā)“有創(chuàng)意”。

　　有的中介會(huì)展示議會(huì)批準(zhǔn)的草圖或方案，即便這可能涉及到修建復(fù)雜的坡道或大規(guī)模挖掘 工程。

　　對(duì)此，Bakos 提醒買家必須進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋M職調(diào)查。

　　有些房產(chǎn)雖然聲稱有增設(shè)車位的可能，但即便技術(shù)上可行，在經(jīng)濟(jì)成本或物流操作層面可能也并不劃算。

　　03

　　新州政府“內(nèi)斗”，致1500套住宅計(jì)劃流產(chǎn)！兩部門因地價(jià)談不攏陷入僵局

　　由于兩家政府機(jī)構(gòu)在公有土地價(jià)格上陷入“互不相讓”的爭(zhēng)執(zhí)，新州政府旗下的公共開發(fā)商Landcom此前宣布，放棄在西悉尼建設(shè)1500套住房的計(jì)劃。

　　今年1月，Landcom停止了將Tallawong、Rooty Hill和Austral等地的多余公共土地改造為住宅區(qū)的計(jì)劃。

　　盡管當(dāng)時(shí)給出的官方理由是“可行性擔(dān)憂”，但隨后的預(yù)算審查聽證會(huì)揭開了背后真相：項(xiàng)目擱置并非因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境，而是源于政府內(nèi)部的“價(jià)格戰(zhàn)”。

　　據(jù)悉，這3處土地隸屬于戰(zhàn)略土地辦公室。

　　Landcom首席執(zhí)行官Alex Wendler在新州預(yù)算審查委員會(huì)上承認(rèn)，雙方已就這些地塊合作多年，但在最終拍板階段，由于無法就土地價(jià)值達(dá)成一致，談判徹底破裂。

　　他將這一僵局描述為“買賣雙方之間固有的天然張力”。

　　這一回應(yīng)引發(fā)了反對(duì)黨的強(qiáng)烈不滿。

　　反對(duì)黨規(guī)劃事務(wù)發(fā)言人Chris Rath質(zhì)疑道，如果連政府背景的開發(fā)商都無法使項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行，私人開發(fā)商更難有作為。

　　他直言，西悉尼數(shù)千套住房項(xiàng)目因?yàn)閮蓚€(gè)政府部門“談不攏價(jià)格”而被封鎖，簡(jiǎn)直是一場(chǎng)鬧劇。

　　“新州政府擁有自己的開發(fā)商，重點(diǎn)顯然是為了繞過類似障礙。如果連內(nèi)部溝通都搞不定Landcom存在的意義究竟是什么？”Chris Rath對(duì)《每日電訊報(bào)》表示。

　　根據(jù)Landcom 2024年的項(xiàng)目報(bào)告，原本計(jì)劃在Rooty Hill火車站附近建設(shè)約300至 500套各類住房；在Tallawong的Guntawong Rd建設(shè)占地29公頃的多元化社區(qū)。

　　而在Austral區(qū)域，即便在尚未購(gòu)得土地的2021年，官方也曾高調(diào)宣傳要打造耗資近2700萬澳元的可負(fù)擔(dān)型社區(qū)。

　　面對(duì)質(zhì)疑，新州規(guī)劃廳長(zhǎng)Paul Scully在審查中表現(xiàn)得云淡風(fēng)輕，稱Landcom在無法就價(jià)格達(dá)成一致后已轉(zhuǎn)向其他項(xiàng)目。

　　Landcom發(fā)言人也回應(yīng)稱，機(jī)構(gòu)是在進(jìn)行詳細(xì)評(píng)估后才決定不予推進(jìn)，目前正通過其它廣泛的項(xiàng)目組合來支持全州的住房目標(biāo)。

　　與此同時(shí)，新州土地廳長(zhǎng)Steve Kamper試圖平息爭(zhēng)議。

　　他透露，在放棄上述地塊的同時(shí)，最新的土地審計(jì)已在另外四處州政府擁有的土地上鎖定了超400套新房的交付指標(biāo)，包括Tallawong、Wahroonga和Menangle Park等地。

　　澳洲基礎(chǔ)設(shè)施、交通和區(qū)域發(fā)展部長(zhǎng)Catherine King表示，相關(guān)指控令人深表關(guān)切。

　　她強(qiáng)調(diào)，所有涉及納稅人資金的基建項(xiàng)目必須確保物有所值。

　　目前，Catherine King已修改了聯(lián)邦資助協(xié)議條款，要求各州和領(lǐng)地必須就工地上的不當(dāng)行為和效率問題進(jìn)行報(bào)告，以強(qiáng)化聯(lián)邦對(duì)各州資助項(xiàng)目的問責(zé)機(jī)制，確?！凹埮莆荨笔降膬?nèi)耗不再阻礙急需的住房建設(shè)。

　　04

　　悉尼房?jī)r(jià)創(chuàng)$163.5萬新高，卻現(xiàn)降溫信號(hào)！

　　雖然悉尼住房?jī)r(jià)格已攀升至歷史新高，但經(jīng)濟(jì)學(xué)家的最新分析卻給滿懷希望的購(gòu)房者們帶來了一絲慰藉：市場(chǎng)走勢(shì)或許并非看起來那般令人焦慮。

　　PropTrack發(fā)布的最新房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，悉尼房屋中位價(jià)在3月繼續(xù)錄得增長(zhǎng)并創(chuàng)下新記錄。其中，獨(dú)立屋中位價(jià)環(huán)比微漲0.1%，達(dá)到1,635,000元。

　　從全住宅類型來看，悉尼整體價(jià)格上漲0.2%，中位價(jià)升至1,251,000元，而公寓中 位價(jià)則攀升至895,000元。

　　她認(rèn)為悉尼目前的情況略顯復(fù)雜，雖然城市層面的整體增長(zhǎng)依然為正，但部分子市場(chǎng)已經(jīng)開始出現(xiàn)價(jià)格下跌。

　　Eleanor Creagh進(jìn)一步分析稱，上月微弱的增長(zhǎng)幅度，結(jié)合近期周末僅44%的拍賣清盤率，預(yù)示著悉尼住房市場(chǎng)的勢(shì)頭已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，正從廣泛上漲轉(zhuǎn)為普遍放緩。

　　值得關(guān)注的是，盡管整體基調(diào)堅(jiān)挺，但悉尼部分地區(qū)已顯露疲態(tài)。

　　數(shù)據(jù)顯示，South West、Blacktown、Parramatta、Baulkham Hills以及 Hawkesbury地區(qū)在3月份均出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下調(diào)。其中，Baulkham Hills和Hawkesbury跌勢(shì)最顯，本季度跌幅達(dá)到1.26%。

　　Eleanor Creagh解釋稱，大悉尼地區(qū)房?jī)r(jià)的下跌與持平主要由獨(dú)立屋板塊主導(dǎo)，這種現(xiàn)象是由于購(gòu)房負(fù)擔(dān)能力下降、持續(xù)的高利率環(huán)境以及貸款能力受限共同作用的結(jié)果。

　　相比之下，公寓市場(chǎng)在3月的表現(xiàn)更為穩(wěn)健，環(huán)比增長(zhǎng)0.4%，不僅優(yōu)于獨(dú)立屋，也 成為支撐大盤的主力。

　　Eleanor Creagh補(bǔ)充表示，由于公寓價(jià)格通常更具性價(jià)比，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，追求實(shí)惠房產(chǎn)的需求依然強(qiáng)勁。

　　此外，各大首次置業(yè)者計(jì)劃對(duì)中低價(jià)位市場(chǎng)的支撐，也是公寓價(jià)格保持增長(zhǎng)的關(guān)鍵因素。

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