01

甌柑樓市 OUGANLOUSHI

日前，溫州火車站有望在“十五五”期間啟動(dòng)遷建的消息，引起不少市民關(guān)注。

很快，就有金溫鐵路沿線的在售新盤，蹭上了這個(gè)熱度，并稱“十五五計(jì)劃，火車站遷移”（規(guī)范表述應(yīng)為“十五五規(guī)劃”）。

南塘云璽推廣內(nèi)容

其實(shí)，該消息的原文表述是：溫州站“十五五”期間有望啟動(dòng)遷建。

注意“有望”一詞，表示溫州站遷建這一事項(xiàng)，有關(guān)部門在努力推進(jìn)，但不代表一定有結(jié)果。

而南塘云璽這樣的推廣，顯然是斷章取義，給自己臉上貼金。

根據(jù)此前原市網(wǎng)絡(luò)問(wèn)政平臺(tái)上的信息稱，溫州站搬遷至溫州西站需要取得浙江金溫鐵道開(kāi)發(fā)有限公司、省交投集團(tuán)、上海鐵路局和國(guó)鐵集團(tuán)等單位的同意。

顯然，這不是光溫州方面所能決定的，需要多個(gè)上級(jí)部門的同意，難度可想而知，存在不少變數(shù)是鐵定的。

來(lái)源：原市網(wǎng)絡(luò)問(wèn)政平臺(tái)

當(dāng)然，溫州火車站能外遷至溫州西站，拆除城區(qū)內(nèi)的金溫鐵路，如果能按計(jì)劃推進(jìn)，確實(shí)是好事。

但是，我們得知道，如果這件事容易成行，我們也不會(huì)拖了這么多年。可見(jiàn)，在這一切實(shí)現(xiàn)之前，尚不能將該信息用于購(gòu)房的決策依據(jù)。

因此，有意向購(gòu)買這一帶房子的購(gòu)房者，還是要考慮到金溫鐵路所帶來(lái)的影響。

02

甌柑樓市 OUGANLOUSHI

既然是還沒(méi)確定的事，為什么這個(gè)新盤急著蹭這個(gè)熱度？

因?yàn)檫@個(gè)新盤的銷售，受地段及周邊環(huán)境影響，實(shí)在太差了，壓力很大。有那么點(diǎn)看似利好的消息，就像抓住了救命稻草。

南塘云璽

別看推廣名叫南塘云璽，實(shí)際上位于溫州大道以南、龍霞路以東，與南面的南塘府一樣，蹭南塘的地段。

據(jù)公開(kāi)信息顯示，該項(xiàng)目由11幢小高層組成，共739套房源，如今已基本建成，計(jì)劃今年9月交付。

去年12月，該盤推出首期195套房源，建筑面積約90-120㎡，均價(jià)約14900元/㎡。

今年春節(jié)前，該盤再次加推1幢房源，共96套，均價(jià)與首期房源差不多，面積段更還更小，僅有建筑面積約90㎡、約104㎡房源。

南塘云璽

開(kāi)盤4個(gè)多月來(lái)，僅售出67套，去化率僅約23%。

而兩期房源的總量，僅占全盤約40%。換句話說(shuō)，該盤如今的真實(shí)去化率，僅約9%。

作為真正的準(zhǔn)現(xiàn)房，接下來(lái)，該盤還有672套房源可供選擇（以上數(shù)據(jù)來(lái)源市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)，截止4月3日，后續(xù)或有變化）。

或許備案數(shù)據(jù)有滯后，但滯后到如此地步，二期僅加推1幢房源，足以反映該盤的銷售情況。

銷售情況一覽（上下滑動(dòng)查看更多）

雖說(shuō)當(dāng)前樓市尚未全面復(fù)蘇，但去年以來(lái)，核心城區(qū)新盤普遍銷售得不錯(cuò)。

正如南塘云璽東南直線約1公里的璞拾云洲，如今已基本售罄。

顯然，這個(gè)項(xiàng)目的滯銷，不能完全歸結(jié)于市場(chǎng)原因。

更何況，該盤從2022年拿地到現(xiàn)在，已經(jīng)過(guò)去了4年，直到快交付時(shí)才銷售，足以反映出現(xiàn)實(shí)的無(wú)奈。

可見(jiàn)，房開(kāi)所稱的“主動(dòng)現(xiàn)房”，只是挽尊而已。

03

甌柑樓市 OUGANLOUSHI

事實(shí)上，看過(guò)南塘云璽的購(gòu)房者不少，但他們最大的顧慮，就在于南側(cè)的金溫鐵路和軌道交通S1線所帶來(lái)的噪聲問(wèn)題。

南塘云璽與S1線、金溫鐵路的距離

很多年前，軌道交通沿線的新盤，成為溫州的香餑餑，尤其受到剛需購(gòu)房者的歡迎，幾乎開(kāi)盤一個(gè)熱銷一個(gè)，哪怕遠(yuǎn)在甌江口、潘橋。

自從2019年軌道交通S1線開(kāi)通以來(lái)，其高架形式所帶來(lái)的噪聲問(wèn)題，一直困擾著沿線居民。

盡管開(kāi)發(fā)商稱，他們安裝了隔音玻璃，關(guān)上之后噪聲很輕。

但是，購(gòu)房者買了這套房子，難道要時(shí)刻關(guān)緊窗戶嗎？

無(wú)論是民呼我為等官方平臺(tái)，還是小紅書等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，都不斷有沿線小區(qū)業(yè)主，反映軌道交通S1線的噪聲問(wèn)題。

網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于S1線噪聲的吐槽、投訴。來(lái)源：小紅書、民呼我為（上下滑動(dòng)查看更多）

而軌道交通S1線，大體上還借助金溫鐵路廊道建設(shè)，不少路段與金溫鐵路并行，形成雙重噪聲。

2020年下半年，溫州拆除了惠民路以東的金溫鐵路，沿線居民少了一個(gè)噪聲源。

然而，這個(gè)小區(qū)所在的新橋到惠民路段，軌道交通S1線依舊與金溫鐵路并行，目前同時(shí)存在兩個(gè)噪聲源。

而這樣的雙重噪聲，直接影響了沿線小區(qū)的房?jī)r(jià)和銷售。

比如，南塘云璽西南直線約300米的璞麗灣，一年多前45套房源被拍賣，成交價(jià)在9300-14500元/㎡之間，大多約13000元/㎡。

（相關(guān)內(nèi)容：《房?jī)r(jià)比拿地價(jià)還低！今天，市區(qū)45套新房走出逆天行情！》，點(diǎn)擊左側(cè)鏈接查看）

如今，麓湖灣、璞麗灣的二手房?jī)r(jià)格，同樣在這個(gè)水平。

還有牛山一帶的甌玥名邸，二手房報(bào)價(jià)都僅10000元/㎡出頭，成交價(jià)更是跌進(jìn)了10000元/㎡內(nèi)。

甌玥名邸部分房源報(bào)價(jià)（上下滑動(dòng)查看更多）

而這些小區(qū)，都在金溫鐵路、軌道交通S1線以南，甚至還隔了條馬路。其中麓湖灣、璞麗灣，南側(cè)還有河道。

而南塘云璽卻在金溫鐵路、軌道交通S1線以北，南向與金溫鐵路無(wú)縫銜接，東側(cè)距離塘河還隔了個(gè)地塊。

這么看來(lái)，這約14900元/㎡的均價(jià)，顯然是脫離了市場(chǎng)動(dòng)態(tài)行情。

04

甌柑樓市 OUGANLOUSHI

曾經(jīng)，溫州住房總量不足，剛需住房更是稀缺，再加上房?jī)r(jià)昂貴，不少剛需購(gòu)房者為了盡快買房安家，不得不接受一些不利因素，以換取價(jià)格優(yōu)惠。

然而如今，溫州市區(qū)住房總量可能過(guò)剩，剛需住房不再是稀缺事物。

南塘云璽周邊的安置房

其中，過(guò)去5年，溫州市區(qū)僅城中村改造的安置房，就建了約24萬(wàn)套。再加上其他安置房，總量只會(huì)更多。

這些安置房品質(zhì)普遍不差，甚至有些還不錯(cuò)。

正如這個(gè)項(xiàng)目北側(cè)直線約350米的金韻華庭，近期二手房成交價(jià)僅約11000元/㎡，甚至有個(gè)別10000元/㎡內(nèi)的。

南塘云璽西南直線約200米的澤霞雅苑，近期二手房成交價(jià)也僅約10000元/㎡出頭。

還有南麗灣、新塘東苑、濱月軒等一系列新建安置房，購(gòu)房者選擇余地非常大。

可以說(shuō)，南塘云璽是一個(gè)被安置房包圍的新盤。

南塘、梧田一帶部分二手安置房成交價(jià)。來(lái)源：冰山查成交（上下滑動(dòng)查看更多）

盡管該盤是商品房，但面對(duì)金溫鐵路、軌道交通S1線兩大噪聲源，購(gòu)房者很可能轉(zhuǎn)向安置房。

如果非要買商品房，放眼整個(gè)市區(qū)，約15000元/㎡的價(jià)格，同樣有機(jī)會(huì)買到蒲州、黃嶼、甌海中心區(qū)等板塊的二手商品房。

這些板塊的城市界面更好，生活配套更多，還與軌道交通保持恰當(dāng)距離，在步行范圍內(nèi)，卻基本不受噪聲影響。

南塘云璽

如今，市場(chǎng)上還有大量“四代宅”，從戶型到品質(zhì)都已迭代。

相比較之下，南塘云璽已經(jīng)是上一代產(chǎn)品。

當(dāng)樓市尚未回暖，面對(duì)市場(chǎng)上天量一二手競(jìng)品，品質(zhì)不算突出，還有重大硬傷，自然被購(gòu)房者拋棄。