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近期，我國住房租賃市場發(fā)生階段性變化，在租金持續(xù)小幅調(diào)整的大背景下，近兩月重點城市住宅平均租金呈現(xiàn)止跌回升態(tài)勢，3月一線城市租金出現(xiàn)集體上漲。這一輪租金波動背后的驅(qū)動因素是什么？又釋放了怎樣的市場信號？

3月50城住宅租金止跌回升，一線城市集體上漲

根據(jù)中指院發(fā)布的50城住宅租賃價格指數(shù)顯示，近兩個月我國住房租賃市場呈現(xiàn)階段性向好態(tài)勢，其中2月50城住宅平均租金環(huán)比下跌0.11%，跌幅已較1月收窄了0.34個百分點，租金下行態(tài)勢明顯放緩；3月，市場回升傾向進一步顯現(xiàn)，50城住宅平均租金環(huán)比轉(zhuǎn)漲0.09%，漲幅居近24個月以來高位，市場活躍度顯著提升。

分梯隊來看，不同能級城市租金表現(xiàn)分化，一線城市成為拉動50城租金回升的核心力量。據(jù)中指院監(jiān)測，3月一線城市住宅平均租金為73.21元/平方米/月，環(huán)比上漲0.34%，二線、三四線代表城市租金則分別下跌0.04%、0.06%。從重點城市表現(xiàn)來看，人口凈流入規(guī)模大、產(chǎn)業(yè)支撐能力強的核心城市租金回升幅度更為突出，一線城市租金集體上漲，其中深圳、北京、上海3月租金環(huán)比漲幅均在0.4%左右，位居50城前三。

表：2026年3月50城住宅租金TOP20城市表現(xiàn)

數(shù)據(jù)來源：

進一步地，從城市內(nèi)部租金變化來看，產(chǎn)業(yè)或人口優(yōu)勢區(qū)域行情普遍更為突出。以北京為例，3月，除遠(yuǎn)郊4個轄區(qū)外，北京其余12個轄區(qū)住宅租金均實現(xiàn)環(huán)比上漲。其中，海淀、昌平、通州、大興環(huán)比漲幅在0.5%以上，豐臺、朝陽、石景山等漲幅在0.4%-0.5%之間，這些轄區(qū)均為產(chǎn)業(yè)發(fā)展動力強勁或外來人口分布較為密集的居住大區(qū)。上海、深圳等地轄區(qū)表現(xiàn)也呈現(xiàn)類似規(guī)律，產(chǎn)業(yè)集聚、人口密集區(qū)域的租金上漲動力更為充足。

圖：2026年3月北京住宅租金地圖

數(shù)據(jù)來源：

值得注意的是，3月租金熱度并非僅體現(xiàn)在普通住宅市場，集中式長租市場也同步迎來普遍回升。根據(jù)中指院監(jiān)測，3月北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、杭州、南京、成都、武漢等十大城市集中式長租公寓租金均有所上漲。

租金止跌回升主要源于季節(jié)性效應(yīng)驅(qū)動，核心城市需求剛性凸顯

當(dāng)前住房租賃市場的階段性行情，直接原因是春節(jié)后季節(jié)性租賃需求的集中釋放。每年春節(jié)后都是我國住房租賃市場的“傳統(tǒng)旺季”，務(wù)工人員返城就業(yè)、在職人員因工作變動更換住所、高校畢業(yè)生進入實習(xí)求職階段，多重需求疊加之下，住房租賃需求集中釋放，推動市場活躍度明顯提升，進而實現(xiàn)了租金的回升。

在當(dāng)前租賃房源供給持續(xù)增多的背景下，一線城市租金企穩(wěn)，釋放出積極的市場信號。近年來受保租房持續(xù)入市、存量房源“售轉(zhuǎn)租”增多等因素影響，重點城市租金雖普遍性下跌，但核心城市依托強勁的產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢與持續(xù)的人口凈流入潛力，住房租賃市場需求根基依然穩(wěn)固，需求集中釋放足以突破供給壓力，推動租金企穩(wěn)回升。

展望后續(xù)市場走勢，隨著“返工潮”等季節(jié)性效應(yīng)減退，重點城市住房租賃市場將回歸常態(tài)運行，租金大概率將延續(xù)“整體承壓、分化加劇”的格局。

短期內(nèi)，鑒于租賃房源供給仍將保持較高規(guī)模，疊加租客價格敏感度依然較高，市場租金仍存在一定調(diào)整壓力。而核心城市產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、交通便利板塊的優(yōu)質(zhì)房源，憑借其稀缺性和穩(wěn)定的租賃需求，租金表現(xiàn)將更具韌性。

從長期發(fā)展來看，國內(nèi)住房租賃市場的投資和供給結(jié)構(gòu)正在發(fā)生積極變化，核心城市優(yōu)質(zhì)區(qū)域的租賃資產(chǎn)迎來發(fā)展機遇。近年來，住房租賃企業(yè)、投資機構(gòu)的投資策略均呈現(xiàn)出收斂聚焦的傾向，更多資源向核心城市優(yōu)質(zhì)區(qū)域聚集；同時，租售比的普遍優(yōu)化，也讓長期資本對核心城市優(yōu)質(zhì)區(qū)域租賃資產(chǎn)的配置意愿不斷增強。未來，隨著核心城市城市更新步伐的加快，住房租賃市場的供給結(jié)構(gòu)將得到明顯優(yōu)化，核心地段的高品質(zhì)租賃房源供給將持續(xù)增加，更好地契合市場日益增長的品質(zhì)化租住需求，推動租賃供給體系升級。在此背景下，住房租賃市場有望迎來企穩(wěn)回升的契機。

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