北京
文 澤平宏觀
3月樓市成交環(huán)比2月改善，小陽春哪些城市銷售好？根據(jù)我們監(jiān)測的數(shù)據(jù)，冰火兩重天，二八分化，一線城市成交熱度排序：上海>北京>深圳>廣州，二線城市中成都、杭州熱度領(lǐng)先。
1、總體判斷：3月樓市呈“冰火兩重天”，二八分化
人口流入的核心城市核心區(qū)“小陽春”成色足，其中學(xué)區(qū)房需求迎來一波集中釋放，整體二手房成交好于新房。但核心城市的遠(yuǎn)郊區(qū)和人口流出的城市成交依然偏弱。價格上，整體以價換量為主，僅少數(shù)城市核心區(qū)出現(xiàn)點狀價格環(huán)比上升。
2、一線城市成交熱度排序：上海>北京>深圳>廣州
上海：核心區(qū)小陽春成色足。由于2月“滬七條”放寬限購、近期更新留學(xué)生落戶等政策，疊加產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢不斷吸引各地人口，共同推動核心區(qū)成交回暖。3月二手房成交好于新房，新房、二手房成交套數(shù)同比分別為-2.2%、6.3%。
北京：核心區(qū)域好房子去化加快。3月二手房成交套數(shù)同比3.4%，優(yōu)質(zhì)房源消化較快。價格上，核心城區(qū)少數(shù)房源價格微漲，遠(yuǎn)郊板塊去化壓力較大，市場動力由本地積壓剛需與置換需求主導(dǎo)。
深圳：二手房成交提速、新房結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇。3月市場活躍度較2月有所提升。價格上，新房核心區(qū)高端盤價格堅挺，郊區(qū)仍以價換量，二手房均價連續(xù)3個月跌幅收窄。
廣州：核心板塊改善盤熱度上升。3月新房成交套數(shù)同比20.7%，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)豪宅價格穩(wěn)中有升。
3、二線城市：成都、杭州成交熱度領(lǐng)先
人口流入的強(qiáng)二線城市如杭州、成都、蘇州等成交環(huán)比改善，核心區(qū)好房子率先銷售回升。而普通二線城市新房成交平穩(wěn)去化，遠(yuǎn)郊區(qū)域去化有一定壓力。
成都：核心區(qū)改善市場為主要驅(qū)動力。3月核心區(qū)改善新盤放量，去化周期縮短；二手房市場熱度更高。價格上，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房源議價空間變小，遠(yuǎn)郊繼續(xù)以價換量。
杭州：呈“量升價弱、分化加劇”特征。3月核心板塊新房去化加快，二手房表現(xiàn)更佳。核心城區(qū)房價相對平穩(wěn)，優(yōu)質(zhì)房源議價空間收窄。
4、展望
4月核心城市 “小陽春”熱度能否延續(xù)，尚需觀察。如果人口持續(xù)流入、放開限購、利率下行、存量房收儲加快、經(jīng)濟(jì)回暖等，核心區(qū)有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢，優(yōu)質(zhì)房更佳。反之，樓市繼續(xù)去庫存。
我們十多年前提出“房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融”的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)分析框架，2015年預(yù)測“一線房價翻一倍”，2020年預(yù)測“房地產(chǎn)將出現(xiàn)歷史性大頂”。
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