來源丨財通社

合作方公開舉報、高管更迭疊加業(yè)績下滑，綠城中國(03900.HK)在這個春天陷入輿論與基本面的雙重壓力。

一邊是圍繞唐山項目的長期糾紛再度發(fā)酵，一邊是利潤結(jié)構(gòu)失衡與分紅收緊，市場開始重新審視這家高端住宅標(biāo)桿企業(yè)的真實經(jīng)營狀況。

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天鴻地產(chǎn)實名舉報

4月5日，綠城中國就最新舉報事件發(fā)布聲明，稱相關(guān)指控為“不實言論”，并已報警處理。

公司強調(diào)，與唐山“天鴻甲第觀瀾”（備案名“龍禧里碧湖園”，曾用名“綠城·桂語江南”）項目開發(fā)主體及其實控人之間的爭議，已進入司法程序，正在法院審理階段。

這一回應(yīng)，針對的是3月31日天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“天鴻地產(chǎn)”)董事長魏國秋在北京舉行的媒體溝通會。

會上，魏國秋實名指控綠城中國部分高管，通過體外公司實施“系統(tǒng)性掏空上市公司”的行為，將原本應(yīng)在上市公司體系內(nèi)完成的投資與賺取的收益，轉(zhuǎn)移至上市公司之外。

魏國秋還稱，“估計拆借挪用上市公司資金超過1000億，截留利潤超過100億，造成國有資產(chǎn)流失超過30億。”

據(jù)《鳳凰網(wǎng)財經(jīng)》了解，天鴻地產(chǎn)已向綠城中國審計師安永發(fā)送風(fēng)險提示函及相應(yīng)證據(jù)，并向港交所、香港證監(jiān)會、香港會財局提交全面舉報，目前已被監(jiān)管機構(gòu)記錄在案。

雙方爭議的核心，是2019年雙方圍繞唐山市路北區(qū)一宗核心地塊展開的合作。

彼時，天鴻地產(chǎn)以約8.6億元拿地，試圖打造“唐山第一豪宅”，并引入頭部房企綠城作為項目品牌與操盤方。

雙方初步約定采取“融資+代建”模式，即綠城提供6億元借款，由綠城旗下綠城管理集團負責(zé)代建，并承諾兩年內(nèi)實現(xiàn)約90%的去化率及21.8億元銷售回款。

但在正式簽約階段，合作形式發(fā)生變化。天鴻地產(chǎn)原本預(yù)期的“與綠城中國直接合作”，被拆分為兩份合同：一份是天鴻地產(chǎn)與綠城管理集團簽署的代建合作協(xié)議，另一份則是與“沈陽全運村建設(shè)有限公司”(下稱“沈陽全運村”)簽署的投資合作協(xié)議。

公開資料顯示，沈陽全運村于2011年3月注冊成立，目前看上去與綠城中國沒有直接股權(quán)關(guān)系。

不過，綠城中國現(xiàn)任執(zhí)行董事、副總裁李駿，曾擔(dān)任過沈陽全運村負責(zé)人，并于2022年12月卸任董事職務(wù)。

而綠城中國2020年年報顯示，沈陽全運村為綠城中國合營公司，后者持有50%權(quán)益。

根據(jù)魏國秋說法，簽約時綠城曾說沈陽全運村是其“內(nèi)部單位”，出于對綠城的信任，天鴻地產(chǎn)最終接受了上述合作方案。

2019年11月，“綠城·桂語江南”項目公司——唐山鴻柯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“唐山鴻柯”)——注冊成立。

天眼查顯示，唐山鴻柯由天鴻地產(chǎn)持股90%，沈陽全運村持股10%。

盡管持股比例低，但據(jù)魏國秋所說，入股后沈陽全運村掌握項目公司唯一的執(zhí)行董事席位，成為實際決策主體。

唐山鴻柯不設(shè)董事會，所有重大事項均由沈陽全運村派駐的執(zhí)行董事決定。天眼查顯示，該公司如今的執(zhí)行董事是左文輝，據(jù)說是綠城金融事業(yè)部一位經(jīng)理。

在融資安排上，根據(jù)合作協(xié)議，沈陽全運村負責(zé)向項目提供6億元借款，年利率高達16%。

魏國秋稱，據(jù)其了解，其中約5億元資金來自綠城房地產(chǎn)集團的內(nèi)部無息借款，1億元來自綠城管理集團。

合作共贏的出發(fā)點很好，但項目實際上推進得并不順利。

2020年項目首次開盤，銷售不及預(yù)期。截至2021年底，項目累計回款僅9393萬元，不足原承諾的5%。

銷售不暢疊加高息負債，使項目資金迅速承壓。

2022年，雙方矛盾全面爆發(fā)。當(dāng)年2月，天鴻地產(chǎn)在唐山起訴綠城相關(guān)方，要求確認借款關(guān)系并追責(zé)代建失職。

這一年4月，沈陽全運村在沈陽提起訴訟，要求天鴻地產(chǎn)提前償還剩余借款本息約3.9億元，并申請訴前保全。

資產(chǎn)被查封后，“綠城·桂語江南”項目陷入停滯。

魏國秋披露，項目停工超過一年，數(shù)百套房無法交付，并在2023年被住建部納入保交樓重點督辦名單。

對于上述指控，綠城中國予以否認，強調(diào)沈陽全運村為獨立主體，代建方不對銷售業(yè)績負責(zé)，并將銷售不達預(yù)期歸因于市場環(huán)境及合作方自身運營能力。

截至目前，相關(guān)案件仍在河北、遼寧兩地高院二審中。

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歸母利潤大幅下滑

就在魏國秋召開媒體溝通會公開指控綠城的同一天，后者披露了2025年度業(yè)績。

財報顯示，2025年，綠城中國取得收入約1549.66億元，同比下降約2.26%；錄得年內(nèi)利潤約22.86億元，同比下降約44.86%。

其中，歸母凈利潤7098.9萬元，同比大降約95.55%，為上市以來最低；非控股股東權(quán)益為22.15億元，僅同比下降約13.11%。

值得注意的是，歸母凈利潤占公司年內(nèi)利潤的比例僅為3.10%，非控股股東權(quán)益所占比例高達96.90%。

也就是說，綠城中國2025年取得的20多億凈利潤，公司股東只分到了一點，絕大部分都被合作項目小股東拿走了。

綠城中國在財報中解釋稱，歸母凈利潤的下降，主要是由于房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整期，且公司繼續(xù)積極推動長庫存去化，導(dǎo)致2025年度收入結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率以及分占合營企業(yè)及聯(lián)營公司業(yè)績下降。同時，公司在2025年度計提相關(guān)資產(chǎn)減值及公平值變動損失凈額49.21億元，進而影響了股東應(yīng)占利潤。

據(jù)財報，2025年綠城中國分占合營企業(yè)業(yè)績?yōu)樘潛p5.98億元，分占聯(lián)營公司業(yè)績?yōu)樘潛p5.36億元，合共為虧損11.34億元，較2024年的虧損6.33億元，增加虧損5.01億元。

綠城指出，虧損增加主要是近幾年新拓項目權(quán)益比例上升，新增合營企業(yè)及聯(lián)營公司項目減少，導(dǎo)致銷售收入下降以及受房地產(chǎn)行業(yè)下行影響毛利率下降所致。

在銷售端，綠城仍保持規(guī)模優(yōu)勢。2025年，綠城中國取得總合同銷售金額約2519億元，位列行業(yè)第二，僅次于保利發(fā)展(600048.SH)。

其中，自投項目銷售額約1534億元，權(quán)益銷售額約1043億元，均位列行業(yè)第五。

但可以看到，如此規(guī)模并未轉(zhuǎn)化為利潤改善。

與此同時，公司現(xiàn)金與負債結(jié)構(gòu)出現(xiàn)一定優(yōu)化。截至2025年末，綠城持有銀行存款及現(xiàn)金約632.38億元，為一年內(nèi)到期借款的2.6倍，創(chuàng)歷年新高。

同期總借貸1333.86億元，凈負債701.48億元，一年內(nèi)到期借貸余額為247.44億元，占總借貸的占比為18.6%，創(chuàng)歷年新低。

在股東回報方面，公司態(tài)度趨于保守。2025年已派發(fā)2024年度末期股息每股普通股0.30元，總額約7.62億元，但董事會明確表示，不建議就2025年度派發(fā)任何末期股息。

在年度業(yè)績披露前后，綠城中國管理層同步出現(xiàn)調(diào)整，時間點與業(yè)績發(fā)布及輿情發(fā)酵形成疊加效應(yīng)。

3月30日，綠城中國宣布行政總裁郭佳峰辭任，由執(zhí)行董事耿忠強出任代理行政總裁。同日，公司董事會亦有多項人事變動，管理層調(diào)整集中落地。

從履歷來看，郭佳峰生于1965年，已于去年年滿60歲。其早在1999年5月加入綠城，一度離開，但又于2019年7月回歸，并于2020年12月升任行政總裁，是業(yè)內(nèi)公認的“老綠城人”。此次辭任，公司對外解釋為因退休原因。

接任者耿忠強生于1972年8月，現(xiàn)年53歲。其于1995年7月加入中交集團，2018年9月至2019年7月曾任中交地產(chǎn)(000736.SZ)總裁。

2019年7月，耿忠強進入綠城中國，出任執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁。2025年4月，其被委任為綠城管理集團非執(zhí)行董事兼董事會聯(lián)席主席，并自2026年3月30日起升任董事會主席。

資本市場方面，截至2026年4月2日，綠城中國股價報8.41港元，總市值約213.58億港元。

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結(jié)語

從唐山項目的糾紛，到利潤結(jié)構(gòu)的變化，綠城中國當(dāng)前面臨的問題，并非單一事件所致，而是合作模式、行業(yè)周期與內(nèi)部治理共同作用的結(jié)果。

對這家以“品質(zhì)”著稱的房企而言，如何在規(guī)模、利潤與風(fēng)險之間重新取得平衡，將決定其下一階段的走向。

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