一名澳洲投資者近日分享了親身經(jīng)歷：他在Bunnings購(gòu)買了一個(gè)90澳元的小工具，竟然讓他成功避開了一場(chǎng)涉及270萬澳元的投資災(zāi)難。

這位來自Newcastle的男子名為 Simon Borham。此前，他計(jì)劃斥資270萬澳元買下一處商業(yè)地產(chǎn)。根據(jù)房產(chǎn)廣告描述，該物業(yè)面積為900平方米，折合每平方米單價(jià)約3000澳元。

就在交易即將達(dá)成的關(guān)鍵時(shí)刻，Simon決定親自測(cè)量面積。他強(qiáng)調(diào)，作為盡職調(diào)查的一部分，當(dāng)你按平方米支付費(fèi)用時(shí)，必須確保這些面積真實(shí)存在。

然而測(cè)量結(jié)果令他大吃一驚：該物業(yè)的實(shí)際面積僅為680平方米，比廣告宣稱的足足少了220平方米。

Simon指出，凈租賃面積是商業(yè)投資成功的核心，必須確保沒有支付過高的費(fèi)用。

“如果你買了100平方米，最后卻只能租出80平方米，那么你的投資回報(bào)率將遠(yuǎn)低于預(yù)期。”

商業(yè)地產(chǎn)投資者兼買方代理 Simon Borham 表示，如果不被“坑”，工業(yè)地產(chǎn)收益頗豐。圖片來源：Realcommercial.com

盡管有人質(zhì)疑他在Bunnings購(gòu)買的這款博世（Bosch）激光測(cè)距儀價(jià)格偏貴，認(rèn)為有更廉價(jià)的替代品，但 Simon 對(duì)此并不在意：“我不在乎你用什么測(cè)量，重點(diǎn)是必須要去測(cè)量。”

發(fā)現(xiàn)面積縮水后，Simon 曾嘗試以此重新談判價(jià)格，但最終由于雙方無法達(dá)成一致而導(dǎo)致交易破裂。

對(duì)此他顯得十分豁達(dá)，認(rèn)為在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域必須以數(shù)據(jù)為導(dǎo)向，既然數(shù)字對(duì)不上，就不能強(qiáng)迫自己進(jìn)入這筆交易。

商業(yè)地產(chǎn)投資的“避坑”指南

“在我看來，商業(yè)地產(chǎn)雖比住宅地產(chǎn)有更多的賺錢機(jī)會(huì)，但其復(fù)雜程度也高得多。”

作為買方機(jī)構(gòu) Mane Commercial 的創(chuàng)始人，Simon Borham 不僅自己投資，還致力于教授普通澳洲人如何避開商業(yè)地產(chǎn)的重重陷阱。

他表示，商業(yè)地產(chǎn)并非大公司的專利，其回報(bào)率通常可達(dá)5.5%左右，遠(yuǎn)高于住宅地產(chǎn)普遍2%甚至更低的水平。

Simon Borham 是商業(yè)地產(chǎn)買方機(jī)構(gòu) Mane Commercial 的創(chuàng)始人。

除了嚴(yán)格測(cè)量面積，Simon 還有一份包含75項(xiàng)內(nèi)容的盡職調(diào)查清單。他指出，另一個(gè)投資者常犯的錯(cuò)誤是忽略“核準(zhǔn)用途（approved uses）”。

他舉例稱，如果你想將倉庫改建為健身房，必須獲得相關(guān)批準(zhǔn)，因?yàn)椴煌猛颈澈笊婕安煌慕ㄖ?guī)范要求。

如果租戶未經(jīng)正規(guī)審批就入駐，房東將無法獲得保險(xiǎn)，這可能引發(fā)極其嚴(yán)重的后果。據(jù)悉，這份清單曾幫助他的一名學(xué)生在購(gòu)房時(shí)避免了30萬澳元的潛在損失。

動(dòng)蕩時(shí)期的“反向”入場(chǎng)良機(jī)

盡管受地緣政治沖突、人工智能沖擊及經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨壓力，但 Simon 認(rèn)為正確的商業(yè)投資仍是強(qiáng)力選擇。

他聲稱，對(duì)于自營(yíng)企業(yè)主來說，僅需17.5萬澳元起始資金即可入場(chǎng)；如果是純投資者，門檻則在30萬澳元左右。

Simon 坦言，現(xiàn)在的消費(fèi)者信心甚至比新冠疫情期間還要低，但他卻將其視為絕佳的入市機(jī)會(huì)，因?yàn)槎鄶?shù)人都在持幣觀望。

他最后強(qiáng)調(diào)，商品始終需要存儲(chǔ)、制造和運(yùn)輸，因此工業(yè)地產(chǎn)的前景依然燦爛。他提醒投資者：“如果你深諳此道，商業(yè)地產(chǎn)投資可以帶來豐厚利潤(rùn)；但反之，也很容易掉入泥潭。”

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