作者：縱橫論市

最近認(rèn)真讀了央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長(zhǎng)盛松成的一篇署名文章，讀完只有一個(gè)感覺：分量太重，也太清醒。

他不制造焦慮，不嘩眾取寵，全程站在宏觀數(shù)據(jù)和風(fēng)險(xiǎn)底線的角度，說出了當(dāng)前樓市最現(xiàn)實(shí)、也最兇險(xiǎn)的一個(gè)問題。

其中一句話，尤其值得所有人警惕：

市場(chǎng)預(yù)期一旦持續(xù)走弱，要高度警惕合成謬誤引發(fā)的踩踏效應(yīng)，做好資產(chǎn)價(jià)格再度大幅下行的準(zhǔn)備。

這話從執(zhí)掌過全國金融與房地產(chǎn)核心數(shù)據(jù)的前官員嘴里說出來，不是唱空，不是猜測(cè)，是基于真實(shí)數(shù)據(jù)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。

今天我們就用最直白、最接地氣的方式，把這層邏輯講透。

一、什么是“合成謬誤”？樓市最可怕的，是集體踩踏

很多人聽不懂“合成謬誤”，其實(shí)一句話就能說明白：

對(duì)個(gè)人、對(duì)單個(gè)企業(yè)是理性的選擇，放在整個(gè)市場(chǎng)里，就是災(zāi)難。

盛松成在文章里，把這條危險(xiǎn)鏈條畫得非常清晰：

市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱 → 經(jīng)營(yíng)壓力大的房企，為了還債、保命，開始大幅降價(jià)甩賣資產(chǎn)、收縮投資

→ 其他房企被逼無奈，只能跟著降價(jià)求生

→ 全行業(yè)一起“比誰更便宜”

→ 資產(chǎn)價(jià)格暴跌，市場(chǎng)直接沒了流動(dòng)性

→ 最終陷入死循環(huán)：越降價(jià)越賣不出，越賣不出債務(wù)壓力越大，壓力越大只能繼續(xù)降價(jià)。

這不是理論，是正在發(fā)生的現(xiàn)實(shí)。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年以來，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比仍在下行區(qū)間。重點(diǎn)城市二手房掛牌量一度突破920萬套，西安、鄭州等城市單城掛牌量超過17萬套，去化周期普遍在24個(gè)月以上。

某中部省會(huì)城市，一家房企為了快速回款，直接把尾盤降價(jià)30%拋售。結(jié)果就是，周邊項(xiàng)目一夜失守，被迫跟著下調(diào)，區(qū)域房?jī)r(jià)單周下跌超過12%。可看房的人不僅沒多，反而更少了。

每個(gè)人都在自救，最后把整個(gè)市場(chǎng)拖進(jìn)泥潭。

這就是盛松成最擔(dān)心的：合成謬誤。

二、為什么現(xiàn)在，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)格外要命？

不是危言聳聽，是當(dāng)前市場(chǎng)的脆弱性，已經(jīng)到了一碰就顫的程度。

第一，預(yù)期太弱，信心太脆。

貝殼、安居客等機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)顯示，2025年全國超過70%的城市處于“供給多、需求少”的狀態(tài)。購房者信心指數(shù)連續(xù)多月在榮枯線以下。

房?jī)r(jià)一跌，觀望更重；越?jīng)]人買，越要降價(jià)，預(yù)期一旦形成，很難拉回來。

第二，房企現(xiàn)金流依然緊繃。

盡管政策一直在紓困、展期、支持融資，但對(duì)很多企業(yè)來說，最現(xiàn)實(shí)的路還是：降價(jià)換錢。

為了覆蓋到期債務(wù)，不少項(xiàng)目不惜跌破成本價(jià)出貨，直接擊穿區(qū)域價(jià)格底線。

第三，二手房天量掛牌，隨時(shí)可能共振下跌。

全國二手房掛牌量居高不下，業(yè)主跟風(fēng)降價(jià)非常普遍。

新房以價(jià)換量，二手房踩踏出逃，兩股力量撞在一起，很容易觸發(fā)價(jià)格快速下探。

第四，也是最關(guān)鍵的：負(fù)反饋一旦形成，就很難剎車。

盛松成真正擔(dān)憂的，不是小幅調(diào)整，而是連鎖反應(yīng)：

價(jià)格下跌 → 資產(chǎn)縮水 → 信貸收緊 → 消費(fèi)下滑 → 投資乏力。

歷史一再證明，預(yù)期崩塌，比價(jià)格下跌更可怕。

真到那一步，再想托底，難度會(huì)成倍上升。

三、如果資產(chǎn)價(jià)格再大幅下跌，意味著什么？

我們不玩虛的，直接說對(duì)每個(gè)人的真實(shí)影響。

對(duì)房企來說：資產(chǎn)大幅縮水，抵押物價(jià)值暴跌，融資更難，債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)直線上升。

有些中小房企已經(jīng)陷入“賣不動(dòng)、還不上”的困境，再跌，就會(huì)出現(xiàn)更多違約、更多項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)金融系統(tǒng)來說：房地產(chǎn)相關(guān)貸款規(guī)模龐大，房?jī)r(jià)深度下探，會(huì)直接推高銀行不良率，影響整個(gè)信貸投放，最終會(huì)傳到實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

對(duì)普通家庭來說，影響最直接：

- 已經(jīng)買房的：資產(chǎn)快速縮水，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)“房子市值比貸款還低”的情況，負(fù)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)上升；

- 準(zhǔn)備買房的：越跌越不敢買，持幣觀望成了主流，置換鏈條直接卡死。

對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)來說：房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)上下游60多個(gè)行業(yè)，占GDP比重穩(wěn)定在6.2%。

房?jī)r(jià)大幅下挫，會(huì)直接拖累投資、就業(yè)、消費(fèi)，讓本就溫和的復(fù)蘇，承受更大壓力。

數(shù)據(jù)也很直觀：2025年全國城鎮(zhèn)住房空置率約16.7%，空置房數(shù)量龐大。

價(jià)格再往下走，只會(huì)讓空置更高、流動(dòng)性更差，市場(chǎng)徹底陷入僵局。

四、盛松成不是看空樓市，是在提醒：別無序出清

很多人一看標(biāo)題就以為是唱空，完全理解反了。

盛松成說得非常明確：

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)和地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)高度交織，是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的核心。

“十五五”規(guī)劃也一再強(qiáng)調(diào)：提高防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)能力，統(tǒng)籌房地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)有序化解，嚴(yán)防單一風(fēng)險(xiǎn)演變成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

他的核心意思其實(shí)就四點(diǎn)：

1. 不是要否定房地產(chǎn)，而是反對(duì)一刀切、一窩蜂式的去風(fēng)險(xiǎn)；

2. 去杠桿、擠泡沫可以，但不能用“集體踩踏”的方式硬著陸；

3. 穩(wěn)住預(yù)期比什么都重要，預(yù)期穩(wěn)，才不會(huì)出現(xiàn)恐慌性拋售；

4. 政策必須及時(shí)托底、糾偏，把負(fù)反饋鏈條切斷。

簡(jiǎn)單講：

可以出清，可以調(diào)整，但不能把市場(chǎng)直接砸崩。

五、舊路已經(jīng)走完，樓市必須走向新模式

盛松成在文章里也點(diǎn)透了行業(yè)大勢(shì)：

中國房地產(chǎn)，已經(jīng)徹底告別了總量短缺的時(shí)代。

1998年，我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積只有18.7平方米，到2023年已經(jīng)超過40平方米。

我們以美國約六分之一的人均GDP，實(shí)現(xiàn)了其三分之二左右的人均住房面積。

時(shí)代變了。

人口見頂、城鎮(zhèn)化放緩、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，住房的主要矛盾，已經(jīng)從“夠不夠住”變成“好不好、配不配、優(yōu)不優(yōu)”。

“十四五”積累的結(jié)構(gòu)問題，正是“十五五”開啟新模式的起點(diǎn)。

而構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式，最基本的前提就是：穩(wěn)市場(chǎng)。

不能大起，更不能大落。要以時(shí)間換空間，慢慢修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，讓資源真正流向好房子、保障房、租賃住房。

六、寫給普通人：別被踩踏卷進(jìn)去，守住自己的底線

盛松成的文章，最終還是寫給每一個(gè)普通人看的。

第一，別小看“合成謬誤”。

個(gè)體再理性，也擋不住集體非理性。跟風(fēng)降價(jià)看似止損，最后往往是把資產(chǎn)砸在最低點(diǎn)。

第二，市場(chǎng)現(xiàn)在最缺的不是降價(jià)，是信心。

沒有預(yù)期，再便宜也沒人敢接；預(yù)期穩(wěn)住，市場(chǎng)才能慢慢修復(fù)。

第三，給大家三句實(shí)在話：

- 不必盲目恐慌，但一定要重視權(quán)威風(fēng)險(xiǎn)提示，別賭極端反彈；

- 遠(yuǎn)離人口流出、高庫存、無配套的弱勢(shì)區(qū)域，別碰流動(dòng)性枯竭的房子；

- 守住現(xiàn)金流，比什么都重要。自住按需入手，投資慎之又慎。

總結(jié)一下

樓市從來不會(huì)只漲不跌，也不可能一直跌下去。

盛松成的警告，本質(zhì)是提醒我們避開那條最危險(xiǎn)的路：

無序下跌，引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)行業(yè)，是有序出清；

對(duì)政策，是穩(wěn)預(yù)期、守底線；

對(duì)我們普通人，就是不跟風(fēng)、不冒進(jìn)、不被情緒帶著走。