用出生率下降解釋房?jī)r(jià)下跌，看似很有道理，其實(shí)它只是相關(guān)性，而非因果性。

如果人口可以決定房?jī)r(jià)，那房?jī)r(jià)最高的應(yīng)該是印度。人口作為經(jīng)濟(jì)要素，并非決定性因素，否則很多現(xiàn)象將無(wú)法解釋。比如消費(fèi)，并不是人口越多，消費(fèi)就越高，二者沒(méi)有必然聯(lián)系。美國(guó)人口比中國(guó)少，但中國(guó) 14 億人的消費(fèi)總量，僅相當(dāng)于美國(guó) 3 億人的 60% 左右；印度如今已是世界第一人口大國(guó)，消費(fèi)總量卻只有中國(guó)的 30% 出頭。人口是各類經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象不可或缺的條件，但市場(chǎng)繁榮或蕭條的關(guān)鍵并非人口數(shù)量，而是單位資本的市場(chǎng)密度。

中國(guó)房?jī)r(jià)上漲并非由出生率上升推動(dòng)，房?jī)r(jià)下跌也不是出生率下降直接導(dǎo)致的。這更像是一個(gè)單向邏輯：人口增長(zhǎng)無(wú)法決定房?jī)r(jià)上漲，但出生率下降會(huì)降低居民對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期，進(jìn)而間接影響房?jī)r(jià)。

中國(guó)當(dāng)前的問(wèn)題，并非人口太少。能買得起房的人大多已經(jīng)買了，不少家庭甚至不止一套；而買不起房的家庭，即便生育再多，依然買不起。中國(guó)樓市發(fā)展到今天這一步，歸根結(jié)底是土地財(cái)政扭曲了市場(chǎng)價(jià)格。樓市下跌主要源于供過(guò)于求 —— 這里的供過(guò)于求，并非指房屋總量多到住不過(guò)來(lái)，而是房?jī)r(jià)收入比過(guò)高，有效需求無(wú)法消化龐大的庫(kù)存。

中國(guó)居民并不算富裕，人均 GDP 全球排名僅 72 位，房?jī)r(jià)收入比卻超過(guò)了絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家：是美國(guó)的 4.2 倍、德國(guó)的 2.7 倍、日本的 2.2 倍。一線城市更為突出，上海、北京房?jī)r(jià)收入比達(dá) 35—40 倍，而紐約為 12 倍、東京 10 倍、柏林 10 倍。是中國(guó)人更有錢嗎？顯然不是，根源在于地方財(cái)政對(duì)土地出讓金的高度依賴，推高了房?jī)r(jià)。

中國(guó)房?jī)r(jià)高，絕不是因?yàn)槿丝谔?；但房?jī)r(jià)下跌，卻多少與出生率下降有關(guān)。