作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

深圳的核心區(qū)，門檻集體抬升了。

二季豪宅供應(yīng)爆發(fā)

深圳樓市的新房，進(jìn)入二季度再次開始發(fā)力。

并且力度，將會是深圳新房有非常強悍的一個季度。

4月7日，官方公布了今年二季度的新房供應(yīng)計劃，共計10909套，其中住宅9064套。

這就意味著，二季度深圳新房將會進(jìn)入“小高峰”。

而通過對比可以看到，今年二季度不僅比往年同期供應(yīng)的項目數(shù)量更多，而且南山區(qū)域的供應(yīng)可以說是爆炸式的供應(yīng)，且10個供應(yīng)批次中，豪宅類型的項目非常扎眼。

包括2024年深超總片區(qū)的神話深灣玖序以及去年將深圳樓市推向高潮的后海澐璽花園以及中信元灣府。

除了這三大項目外，還額外計劃了位于前海桂灣以及媽灣的幾個項目。

這也就意味著，二季度將會迎來深圳新房豪宅的爆發(fā)期，南山的豪宅，即將扎堆入市。

同時，也就意味著深圳核心區(qū)域的門檻在集體走高。

從供應(yīng)的計劃項目可以看到，即使是剛需類型定位的項目，更多集中在各區(qū)的優(yōu)質(zhì)板塊或地段。并且戶型面積段也都不客氣，大戶型占比明顯。

比如位于寶安西鄉(xiāng)的碧海玖號花園，已曝光的主力戶型包括約105㎡、112㎡（含B1/B2/B3三個子戶型）、122㎡、124㎡，全部為純四房設(shè)計；

比如位于前海桂灣的海晏府，預(yù)計推出139㎡4房2衛(wèi)，176-194㎡4房3衛(wèi)；

再比如位于光明的天境云璽，規(guī)劃的戶型面積段，也自帶高比例的大面積段戶型，最大戶型面積約166平米。

這樣的面積段，對很多群體來說，也意味著被攔在了市場之外。

地段上的鴻溝

豪宅集中爆發(fā)，最難的，估計就是夾雜在這些超級豪宅里的項目。

尤其是南山區(qū)域。

后海沄璽花園、海晏府、中信元灣府等全是核心地段+品牌房企+頂級產(chǎn)品，總價預(yù)計都是1000萬+的級別。

在這樣的改善產(chǎn)品扎堆背景下，身處邊緣地段、普通開發(fā)商、大戶型高總價的項目就很大概率需要通過價格換量。

所以，是真改善，還是偽宜居，都將在市場的校驗中給出答案。

然而，現(xiàn)在的市場，是一把雙刃劍。

特別是分化明顯的板塊。

比如媽灣板塊，這次深圳新房供應(yīng)的項目中，南山街道的位置就包含了媽灣的項目萬星林花園及觀山海家園的五批次。

這兩個項目未來入市后，一定程度上能修改媽灣的市場格局。

因為這兩個項目都屬于改善型定位的項目，但處于媽灣的邊緣位置。

而周邊的市場也已經(jīng)存在明顯的分界線。

觀山海家園已經(jīng)四度開盤，新房備案均價分別約為84900元/㎡、85800元/㎡、86000元/㎡、96000元/㎡。

其中，138平大戶型去年7月供應(yīng)，總價區(qū)間約1170萬～1513萬，截至2026年4月10日還剩余21套。

這就意味著，改善類定位的大戶型，市場天花板已經(jīng)被鎖定。

其次，二手房方面，項目周邊直線兩公里范圍內(nèi)的二手房成交情況也能看到，市場的分界線尤為明顯。

2011年的泛海拉菲花園二期2026年3月7日一套87.66平方米4室2廳，成交總價約738萬，折合單價約8.42萬/平掛牌報價798萬，成交周期154天。

2013年的佳兆業(yè)前海廣場一期2026年3月8日一套86.56平3室2廳，成交總價約402萬，折合單價約4.49萬/平，掛牌價450萬，成交周期80天。

而小區(qū)3月7日成交的一套118.01平3室2廳大戶型，總價約515萬，折合單價約4.36萬/平，掛牌價560萬，成交周期346天。

2015年的佳兆業(yè)前海廣場三期2026年2月8日一套92.6平3室2廳成交，總價452萬，折合單價約4.88萬/平，掛牌價490萬，成交周期427天。

深物業(yè)前海港灣花園2026年1月26日一套85.92平3室2廳成交，成交總價510萬，折合單價5.94萬/平，掛牌報價570萬，成交周期151天。

但頤城瑧灣悅家園，今年1月一套117.65平4室2廳成交，總價955萬，折合單價約8.11萬/平，成交周期183天；3月小區(qū)一套115.1平4室2廳成交，成交總價1002萬，折合單價約8.7萬/平，成交周期268天。

而頤城棲灣里今年2月一套121.02平3室2廳成交，成交總價1100萬，折合單價約9.09萬/平，掛牌報價1100萬，成交周期25天。

所以，媽灣主要核心配套范圍內(nèi)的幾個典型小區(qū)，成交單價基本能夠維持在8萬—10萬/㎡的水平，而邊緣位置的一些10年左右的普通二手房，成交已經(jīng)處于4.3萬—7.2萬/平的水平。

市場的分界線，實際的成交中被清晰地劃開。

核心范圍與邊緣位置的鴻溝一目了然。

所以，市場的分化也會出現(xiàn)天然的割裂，同地段上的產(chǎn)品成交價會跑出一條鴻溝，即使是小范圍的板塊。

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作者觀點，不代表格隆匯立場