最近，李嘉誠(chéng)長(zhǎng)子李澤鉅用一貫平穩(wěn)的語(yǔ)調(diào)，拋出了一個(gè)震動(dòng)整個(gè)地產(chǎn)圈的消息：

地產(chǎn)是集團(tuán)的本業(yè)，只要回報(bào)率合理，我們一定會(huì)參與投地。

這話一出來(lái)，加上最近有些抄底的錢開始回頭，幾家大房企也傳出回暖的消息，好幾個(gè)信號(hào)湊在一塊兒，很多人就開始琢磨：樓市是不是又要火起來(lái)了？

幾個(gè)信號(hào)同時(shí)出現(xiàn)在一個(gè)節(jié)點(diǎn)，讓不少人覺(jué)得：樓市是不是要重新火起來(lái)了？

別急著下結(jié)論。

市場(chǎng)確實(shí)在從“死扛”慢慢變成“修復(fù)”，有些關(guān)鍵的東西也在悄悄變好。但這一次，跟以前的情況可能不太一樣。

01.李嘉誠(chéng)要回歸樓市抄底？

眾所周知，李嘉誠(chéng)家族從來(lái)不是靠“感覺(jué)”做決定，他們只看兩樣：周期和安全邊際。

說(shuō)白了，就是等東西跌得夠便宜、風(fēng)險(xiǎn)夠小的時(shí)候，再下手。

過(guò)去他們?cè)诟呶粶p倉(cāng)、低位觀望，踩點(diǎn)的本事市場(chǎng)都看在眼里。

如今重新把“拿地”擺上臺(tái)面，背后大概率是兩層邏輯：

1. 房?jī)r(jià)和地價(jià)跌到了合理區(qū)間。前幾年那些虛高的泡沫被擠掉不少，現(xiàn)在核心地段的好房子、好地塊，算下來(lái)回報(bào)率已經(jīng)能接受了。說(shuō)白了就是：買了不會(huì)虧。

2. 外面不確定因素太多。全球經(jīng)濟(jì)亂糟糟的，李嘉誠(chéng)這種大資金更愿意回到自己熟悉、相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)來(lái)布局，比如在內(nèi)地和香港。說(shuō)白了就是：寧可少賺，也要安全第一。

所以，他不是覺(jué)得“樓市馬上要大漲”，而是覺(jué)得現(xiàn)在買，長(zhǎng)期看賬能算過(guò)來(lái)。

02.這次樓市銷量回暖的真相是什么？

過(guò)去幾年，民營(yíng)房企最難的就是兩件事：沒(méi)錢了 + 沒(méi)人信了。一旦垮了，想再站起來(lái)非常難。

但今年，碧桂園給出了一個(gè)挺明顯的信號(hào)：扭虧為盈了。

而且他們同時(shí)在推進(jìn)還債、招人回來(lái)、恢復(fù)賣房了。這是一套組合拳：債務(wù)壓力小了，團(tuán)隊(duì)回來(lái)了，銷售也回到前排了。

這件事的意義，不是某一家公司好不好的問(wèn)題，而是行業(yè)里終于出現(xiàn)了一條“別人也能學(xué)”的修復(fù)路子。

當(dāng)大家看到有樣板了，預(yù)期就會(huì)從“全面悲觀”轉(zhuǎn)向“結(jié)構(gòu)分化”。

說(shuō)的再簡(jiǎn)單點(diǎn)就是，大家就會(huì)從認(rèn)為“全都不行”變成“有的還行”。房企的信心包括購(gòu)房者的信心就會(huì)慢慢上來(lái)，

不過(guò)，即使信心逐步恢復(fù)，但也不一定樓市馬上就全面反轉(zhuǎn)，但起碼可以說(shuō)明一件事——抄底的錢開始回頭看地產(chǎn)了，市場(chǎng)底部的信號(hào)越來(lái)越清楚了。

其實(shí)三月份的情況就已經(jīng)說(shuō)明問(wèn)題：不少城市的售樓處和中介門店，看房的人明顯多了。

數(shù)據(jù)方面就更明顯：3月北京二手房網(wǎng)簽19886套，創(chuàng)下近15個(gè)月最高紀(jì)錄，環(huán)比增長(zhǎng)144.6%。

上海：3月二手房成交量31215套，創(chuàng)近5年新高，也是近10年同期第二高。

深圳：3月二手房錄得7225套，環(huán)比大漲151.2%，創(chuàng)近12個(gè)月新高。

三個(gè)城市集體放量，成交均創(chuàng)下階段性新高，樓市"小陽(yáng)春"的成色確實(shí)很足。而且深入分析可以了解，很多人不是沖動(dòng)下單，而是把地段、學(xué)校、物業(yè)、房子質(zhì)量一次性看清楚，把之前一直“再等等”的需求給補(bǔ)上。

03.離房?jī)r(jià)上漲還要多久？

別一看銷量上來(lái)，就覺(jué)得上漲趨勢(shì)開始了，

首先，看機(jī)構(gòu)傳來(lái)的數(shù)據(jù)：上海這一波銷量暴漲，200萬(wàn)以內(nèi)的老破小占了整整一半，300萬(wàn)以內(nèi)達(dá)70%，500萬(wàn)以內(nèi)更是高達(dá)88%。

另外，根據(jù)中指研究院剛出的3月份數(shù)據(jù)，全國(guó)100個(gè)城市里，有7個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲了，2個(gè)城市持平，剩下的91個(gè)城市還在跌。

具體價(jià)格方面，3月份，百城二手房均價(jià)為12792元/平方米，環(huán)比下跌百分之0.34，同比下跌百分之8.55，跌幅比上個(gè)月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。

也就是說(shuō)，這一波二手房銷量暴漲，成交多數(shù)是被低總價(jià)、一直被大家嫌棄的老破小房源包攬了。而且百城房?jī)r(jià)依舊在走下跌路線，但明顯下跌緩了。

所以短期價(jià)格暴漲不可能，而且現(xiàn)在還處于小陽(yáng)春旺季，這種銷量能不能持續(xù)下去？這個(gè)還不好說(shuō)，如果人氣不斷增加，成交繼續(xù)維持上升趨勢(shì)，只要大家覺(jué)得價(jià)格不會(huì)再大跌了，換房的人也愿意動(dòng)了，持續(xù)的成交必然帶動(dòng)價(jià)格穩(wěn)步升。

否則，成交下來(lái)，掛牌往上沖，到那時(shí)，市場(chǎng)就又會(huì)歸于平靜。