01

　　澳洲清盤率連續(xù)兩周低于60%，買家觀望情緒濃厚

　　受澳洲聯(lián)邦儲備銀行（RBA）政策動向及中東地緣政治局勢影響，澳洲購房者普遍陷入觀望。

　　最新數(shù)據(jù)顯示，全澳房產(chǎn)拍賣清盤率已連續(xù)兩周維持在60%以下，市場觀望情緒濃厚。

　　Cotality的研究顯示，繼復(fù)活節(jié)假期低迷后，本周末拍賣成交率雖從55.5%輕微回升至57.9%，但在參與拍賣的1899場房產(chǎn)中，整體熱度依然受限。

　　Ray White首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Nerida Conisbee 分析稱，盡管加息與國際局勢帶來不確定性，但市場似乎已進(jìn)入穩(wěn)定期。

　　她認(rèn)為，這或許是情況進(jìn)一步惡化前的喘息，也可能是好轉(zhuǎn)前的沉寂，反映出投資者正試圖看穿迷霧，期待不確定性盡早結(jié)束。

　　值得關(guān)注的是，受限于預(yù)算壓力，低價住宅的表現(xiàn)明顯優(yōu)于高價房產(chǎn)。

　　Conisbee 指出，悉尼底層25%住宅與頂層房產(chǎn)的增長差距拉大，尤其在5%首付擔(dān)保 計(jì)劃的助推下，入市門檻較低的房產(chǎn)更受青睞。

　　在各大首府城市中，悉尼本周共有692套房屋參與拍賣，清盤率微升至54.4%；墨爾本890套房產(chǎn)參拍，成功率為57.8%，創(chuàng)下去年9月底以來的初步清盤率新低。

　　針對這一走勢，墨爾本購房代理機(jī)構(gòu) Morrell and Koren 的 Emma Bloom 直言， 現(xiàn)在已到了賣家的“結(jié)賬日”。

　　她表示，如果賣家想順利套現(xiàn)，就必須傾聽市場的聲音，而目前的信號很明確：買家拒絕支付全價。

　　BresicWhitney代理首席執(zhí)行官 Will Gosse 觀察到，目前市場交易大多集中在公 寓和入門級住宅。

　　他認(rèn)為，由于當(dāng)下競爭減少，不少首次置業(yè)者或改善型買家正將此視為入市良機(jī)。

　　盡管整體行情平平，但地段優(yōu)越的住宅仍能賣出高價。

　　悉尼 Woollahra 一套指導(dǎo) 價140萬澳元的兩居室公寓吸引了5名競標(biāo)者，最終以159.7萬澳元成交，溢價近20 萬澳元。

　　該房產(chǎn)位于 Edgecliff Rd，由 BresicWhitney 的 Mitchell Dansey 和 Finn Ruwald 負(fù)責(zé)銷售。

　　展望未來的市場，Will Gosse 認(rèn)為前景復(fù)雜，除了加息預(yù)期，投資者對房產(chǎn)收益稅可能變動的擔(dān)憂也籠罩市場。

　　受多重因素疊加影響，預(yù)計(jì)今年余下時間市場將持續(xù)疲軟。

　　在較小規(guī)模市場中，阿德萊德表現(xiàn)最為搶眼，124處房產(chǎn)參拍，清盤率由57.7%飆升 至70.8%，位列各首府城市之首。

　　布里斯班、堪培拉與珀斯的清盤率則維持在60%左右。

　　Cotality研究主管 Tim Lawless 預(yù)計(jì)，未來一周拍賣量將進(jìn)一步增加。

　　目前計(jì)劃約有2650套房屋入市，悉尼和墨爾本的待拍房源均將突破1000套大關(guān)。

　　02

　　住宅行業(yè)呼吁大幅縮減地塊面積 以解決住房可負(fù)擔(dān)性危機(jī)

　　據(jù)澳大利亞住宅行業(yè)協(xié)會稱，各州及地方政府應(yīng)考慮采取激進(jìn)舉措，例如縮減住宅地塊面積，以應(yīng)對新建住房供應(yīng)短缺及住房可負(fù)擔(dān)性危機(jī)。

　　此番呼吁之際，行業(yè)正受不確定性沖擊，高成本與高利率狀況預(yù)計(jì)將在美國與伊朗?；饏f(xié)議公布后仍持續(xù)很久。

　　中東沖突爆發(fā)給大型建筑企業(yè)的供應(yīng)鏈帶來巨大壓力，2026 年上市住宅開發(fā)商股價大幅下跌。

　　澳大利亞建筑商聯(lián)合會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沙恩?加勒特表示，盡管去年末建筑開工量有所回升，但新建住房數(shù)量仍不足以實(shí)現(xiàn)《住房協(xié)議》目標(biāo)。他稱：“自《國家住房協(xié)議》啟動以來，澳大利亞已出現(xiàn) 7.75 萬套住房缺口。最新數(shù)據(jù)顯示，在協(xié)議有效期至 2029 年的剩余時間里，每年需建成史無前例的 262,140 套新房?！?/p>

　　該組織呼吁推出投資激勵政策、精簡至少 25% 的繁文縟節(jié)、完善學(xué)徒培養(yǎng)通道，并吸納技術(shù)移民。

　　城市特別工作組首席執(zhí)行官湯姆?福里斯特呼吁政府立即應(yīng)對這場重創(chuàng)全國開發(fā)與建筑行業(yè)的供應(yīng)沖擊。開發(fā)商、工料測量師及成本估算師表示，今年建筑成本已飆升 10% 至 15%。

　　福里斯特先生稱，需立即推出紓困措施，暫停征收新建住房相關(guān)規(guī)費(fèi)、稅費(fèi)及其他費(fèi)用。

　　他表示：“原計(jì)劃在即將發(fā)布的預(yù)算案中公布的相關(guān)措施，必須提前并立即落地執(zhí)行。”

　　澳大利亞住宅行業(yè)協(xié)會則呼吁推行更長效的改革，希望廢除規(guī)劃方案中過時的最小地塊面積規(guī)定。

　　該協(xié)會認(rèn)為，這些規(guī)定阻礙了成熟城區(qū)的新房開發(fā)。住宅行業(yè)協(xié)會規(guī)劃與開發(fā)執(zhí)行董事薩姆?赫克爾表示：“政府一方面設(shè)定住房目標(biāo)，另一方面卻在限制住房供應(yīng)。若不改革上世紀(jì) 50 年代的規(guī)劃條例，根本無法實(shí)現(xiàn)住房目標(biāo)。”

　　住宅行業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，住房建設(shè)量仍遠(yuǎn)低于實(shí)現(xiàn)全國目標(biāo)所需的每年 24 萬套，同時土地價格已飆升至歷史高位。即便如此，許多城市高達(dá) 80% 的住宅用地仍被劃為低密度分區(qū)或類似區(qū)域，其最小地塊面積要求實(shí)際上禁止了土地細(xì)分開發(fā)。

　　赫克爾先生稱：“這些規(guī)定是政治選擇，而非技術(shù)必需。它們誕生于完全不同的時代，可即便住房可負(fù)擔(dān)性已瀕臨崩潰，政府仍在維護(hù)這些舊規(guī)。在區(qū)位優(yōu)越的城區(qū)推行合理的小面積地塊，既能快速增加住房供應(yīng)，又無需開發(fā)高層建筑，也不用投入巨額基礎(chǔ)設(shè)施資金。”

　　住宅行業(yè)協(xié)會表示，土地細(xì)分本就已受雨水排放規(guī)定、防洪要求、拆遷成本、文物保護(hù)及市場需求等多重限制。

　　該協(xié)會模型測算顯示，將最小地塊面積從 500 平方米降至 300 平方米，可使新建住房的土地成本平均降低超 20 萬澳元。

　　03

　　澳洲新房造價恐飆升$5萬！西太銀行警告戰(zhàn)爭推高成本

　　近期，伊朗局勢引發(fā)的連鎖反應(yīng)正席卷澳洲建筑業(yè)。

　　西太平洋銀行（Westpac）周五發(fā)出預(yù)警，受戰(zhàn)爭因素影響，新房的建筑成本可能飆升10%，即每套住宅增加約5萬澳元的開支。

　　目前已有明顯跡象表明，建筑供應(yīng)商正被迫上調(diào)價格。

　　根據(jù)西太平洋銀行的觀察，盡管聯(lián)邦政府此前決定將燃油稅減半，但從餐飲到美發(fā)等各類服務(wù)行業(yè)均開始加收附加費(fèi)，以抵消戰(zhàn)爭帶來的成本壓力。

　　西太平洋銀行警告稱，受伊朗戰(zhàn)爭影響，建造新房的成本可能會增加10%。 然而，住宅工業(yè)協(xié)會（HIA）持不同觀點(diǎn)，認(rèn)為實(shí)際影響遠(yuǎn)沒那么夸張。

　　HIA預(yù)計(jì)新 房造價的增幅應(yīng)在3,000至4,000澳元之間。盡管本周已達(dá)成?；?，但國際油價仍維持在每桶97美元的高位。

　　自3月初以來，汽 油和柴油價格飆升了近50%，嚴(yán)重打擊了物流運(yùn)輸行業(yè)，而這些成本正迅速通過供應(yīng)鏈滲透到更廣泛的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。

　　西太平洋銀行高級經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Justin Smirk 表示，根據(jù)建筑供應(yīng)商的價格變動情況，部分商品價格已經(jīng)上漲了16%。

　　他指出，雖然并非所有產(chǎn)品都在漲價，但上調(diào)價格的商品范圍正不斷擴(kuò)大；如果這一態(tài)勢持續(xù)，新房造價增加5萬澳元將成為現(xiàn)實(shí)。

　　Justin Smirk 進(jìn)一步分析稱，雖然燃油稅削減令油價每升下降了32分，緩解了車主壓力，但運(yùn)輸行業(yè)以外的企業(yè)似乎也在價格中植入了燃油附加費(fèi)。

　　他預(yù)測總體通脹率可能在下個月飆升至6%左右，直到圣誕零售期才可能回落至4.7%。

　　與此同時，外部局勢對宏觀經(jīng)濟(jì)的沖擊仍在持續(xù)。澳洲聯(lián)邦銀行（CBA）高級經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Ryan Felsman 指出，3月份墨爾本研究所的通脹指標(biāo)上漲了1.3%，創(chuàng)下近24 年來的最大單月漲幅。Ryan Felsman 對此表示擔(dān)憂。

　　他認(rèn)為，霍爾木茲海峽關(guān)閉的時間越長，價格上漲 蔓延至食品、服裝及住房等全品類的風(fēng)險(xiǎn)就越大。

　　這不僅會導(dǎo)致生活成本超出預(yù)期，更可能迫使澳洲儲備銀行（RBA）采取更激進(jìn)的加息行動，實(shí)施必要的貨幣政策緊縮。

　　針對這一形勢，HIA首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Tim Reardon 認(rèn)為，雖然燃油附加費(fèi)導(dǎo)致了部分 調(diào)價，但目前尚未出現(xiàn)大規(guī)模擴(kuò)散。

　　他表示，盡管澳聯(lián)儲年初連續(xù)加息，3月份的購房需求依然強(qiáng)勁，而行業(yè)目前更擔(dān)心的是即將在5月12日出臺的聯(lián)邦預(yù)算。

　　據(jù)悉，財(cái)長 Jim Chalmers 預(yù)計(jì)將在預(yù)算案中公布資產(chǎn)增值稅（CGT）和負(fù)扣稅 （Negative Gearing）的調(diào)整方案。

　　住房行業(yè)此前多次發(fā)出警告，此類變動將推高 房價并導(dǎo)致新房開工量減少。

　　新州大師級建筑商協(xié)會（Master Builders NSW）周五則提出了另一個維度的擔(dān)憂。

　　由于許多成員簽署的是固定價格合同，這意味著建筑商必須自行消化戰(zhàn)爭引發(fā)的通脹成本，無法轉(zhuǎn)嫁給客戶。

　　該機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事 Matthew Pollock 感嘆，中東沖突的時機(jī)對該行業(yè)而言可謂“禍不單行”。

　　他表示，戰(zhàn)爭沖擊、高通脹、以及那些監(jiān)管亂象交織在一起，正在推遲項(xiàng)目交付，甚至導(dǎo)致許多開發(fā)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上變得不再可行。

　　04

　　悉尼南區(qū)迎20年大變身：政府?dāng)M建4300套海濱新房，樓高可達(dá)12層

　　悉尼南部的一處寧靜海灘將被注入新的活力。

　　新州政府已將該地劃定為重點(diǎn)開發(fā)區(qū)，計(jì)劃在未來20年內(nèi)打造集4,300套新房、購物中心及旅游設(shè)施于一體的現(xiàn)代化海濱社區(qū)。

　　作為Sutherland Shire Kurnell地區(qū)20年改造藍(lán)圖的核心，該規(guī)劃方案將徹底改寫當(dāng)?shù)氐木幼【坝^。

　　新州政府近日公布的這項(xiàng)提案聚焦于Kurnell Peninsula上占地210公頃的海濱土地。

　　該片區(qū)距離Cronulla中央商務(wù)區(qū)僅約6公里，規(guī)劃完成后將新增4,300套住宅，并同步引入零售商業(yè)、旅游配套及優(yōu)質(zhì)公共空間。

　　據(jù)悉，在這4,300套擬建住宅中，將包含240套可負(fù)擔(dān)住房，整體建筑高度設(shè)定在3層至12層之間。

　　配套設(shè)施方面，方案提議建設(shè)總面積達(dá)7,000平方米的零售及商業(yè)空間。此外，為 了改善半島的交通流量并確保應(yīng)急通道暢通，政府還將對Captain Cook Dr進(jìn)行全面升級。

　　值得關(guān)注的是，該重新分區(qū)提案力求在發(fā)展與自然間取得平衡，計(jì)劃保留超過50% 的土地作為開放空間，其中包括三個地區(qū)公園、九個地方公園以及多個運(yùn)動場館。

　　根據(jù)提案規(guī)劃，該地區(qū)的開發(fā)將采取分階段推進(jìn)的模式，預(yù)計(jì)在20年內(nèi)逐步完成。

　　該半島目前居住人口約2,000人，轉(zhuǎn)型后的人口承載力將大幅提升。

　　規(guī)劃與公共空間廳長 Paul Scully 指出，隨著當(dāng)?shù)夭缮皥龅年P(guān)閉以及土地修復(fù)工作的開展，Kurnell Peninsula正迎來轉(zhuǎn)型的“黃金機(jī)遇”。

　　Paul Scully 表示，該提案勾勒出一個充滿活力的新型海濱社區(qū)藍(lán)圖，將為當(dāng)?shù)靥峁?shù)千套新住宅及大量就業(yè)崗位。

　　他強(qiáng)調(diào)，社區(qū)民眾的反饋在評估過程中至關(guān)重要，并鼓勵大家在公開展示期間積極建言獻(xiàn)策。

　　社區(qū)成員可在5月11日下午5點(diǎn)之前，通過新州規(guī)劃門戶網(wǎng)站（NSW Planning Portal）提交對該提案的正式反饋意見。

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