文/北京進(jìn)深 林振興

北京城建拿下天壇旁那塊“地王”，快5個月了，依然靜悄悄。

唯一一點動靜是，4月13日，項目公司北京城建興瑞置業(yè)，發(fā)布了一則設(shè)計招標(biāo)公告。

估算投資約28.6972億元，占地面積22756.72平方米，規(guī)劃地上建筑面積共計2.5萬平方米，其中住宅占比不超過70%，即1.75萬平方米。

投標(biāo)文件遞交截止時間為5月6日。換句話說，連設(shè)計公司都尚未敲定，更別說報規(guī)圖了。

表面看，祈年大街這塊地，位置簡直封神——皇城內(nèi)，天壇北門，溜達(dá)到天安門廣場也就半小時。

但背后，藏著兩個“硬骨頭”：

一是，地段太好，得小心翼翼兼顧文物保護(hù)；

二是，其中的四合院產(chǎn)品，必須整院售賣，不能拆開。

隱形規(guī)劃要求一大堆，進(jìn)度自然快不起來。所以，在交出最終答卷之前，北京城建興瑞置業(yè)董事長李克銳，只能默默地埋頭解題。

別小看這位“解題人”，他曾參與過國家大劇院建設(shè)、國家博物館改造等多個大型項目，拿過“魯班獎”，還操盤過望壇棚戶區(qū)回遷房以及天壇府項目。

如今，輪到他在天壇邊，再寫一份高難度答卷。

01

去年11月19日，北京城建以20.28億元摘得東城區(qū)祈年大街項目，溢價率4%。

別看溢價不高，它的住宅樓面價卻高達(dá)10.36萬元/㎡，一舉刷新了北京宅地單價紀(jì)錄。

土拍現(xiàn)場，劇情也挺有意思。曾操盤西城“京華玖序”的中海新城，放棄了最后的角逐；另一家報名的山東民企百年基石，干脆臨陣撤退。

眾所周知，近五年來，二環(huán)內(nèi)極少供應(yīng)新地。

上一次，還是金魚池地塊，它距離祈年大街項目500米左右。

時間回溯至2024年7月，河北鑫界以3.375億元“奪食”金魚池地塊，雖住宅建筑面積僅1700平方米，但溢價率卻高達(dá)25%。

但詭異的是，一年多過去了，這塊地至今沒有傳出任何設(shè)計方案。甚至有小道消息傳出，河北鑫界打算轉(zhuǎn)手。

直到今年2月27日，一封來自北京市文物局的告知函，揭開了金魚池地塊“難產(chǎn)”的冰山一角。

內(nèi)文提及，“該項目涉及天壇建設(shè)控制地帶內(nèi)進(jìn)行文物保護(hù)工程以外的其他建設(shè)工程。”

事關(guān)重大，市文物局當(dāng)天就向國家文物局匯報，須等待批復(fù)。

與金魚池地塊同命相連，北京城建的祈年大街項目，同樣位于天壇建設(shè)控制地帶內(nèi)。這或許也注定了，它快不起來。

祈年大街地塊的住宅建面約1.75萬㎡，開發(fā)門檻比金魚池地塊更高。

更關(guān)鍵的是，它并非一整片完整土地，而是由四幅子地塊組成，沿祈年大街，呈南北排列，占地2.27公頃，建筑控制規(guī)模2.5萬㎡，容積率僅1.1。

以東曉市街為界，北邊0201、0202地塊中間隔了條10米寬的胡同，南邊0203和0204地塊中間也有一條12米寬的規(guī)劃道路。

具體來看下這四幅子地塊的素質(zhì)：

0201地塊占地0.38公頃，規(guī)劃建面0.7萬平米，容積率1.84；

0203地塊0.52公頃，規(guī)劃建面0.7萬平米，容積率1.34；

0204地塊0.73公頃，規(guī)劃建面0.85萬平米，容積率1.17。

這三幅子地塊，限高均為18米。

按照土拍文件中，規(guī)劃地上建面2.5萬平米，其中非住宅占地約30%，換算過來就是0.75萬平米左右。

這樣看來，最北面的0201地塊，應(yīng)為非住宅用地，建成寫字樓或酒店的可能性最大。

但如此一來，給北京城建增加了不小的“包袱”。

0203地塊和0204地塊，大概率做4-5層的大平層或者疊墅。

平層類產(chǎn)品面積段大概率200㎡起步，如果以每套300㎡計算，預(yù)計供應(yīng)50來套房子。每一套，都將是天壇旁的孤品。

02

在整個祈年大街地塊中，最“特別”的莫過于0202地塊，限高3.3米，容積率最低0.39，占地0.64公頃。

面對這樣一塊低密“璞玉”，很難不讓開發(fā)商動起做別墅產(chǎn)品的念頭。

據(jù)小道消息，“此前河北老板拍走的金魚池地塊，據(jù)說老板想搞個豪宅大別墅類的產(chǎn)品。原以為能搞定報規(guī)，方案都申報了，結(jié)果被打回來，沒批過。”

可見，在二環(huán)內(nèi)造別墅，并非易事。

此次祈年大街土拍文件中，也徹徹底底將這條路堵死了，文件白紙黑字規(guī)定：

“0202地塊應(yīng)嚴(yán)格遵循北京老城風(fēng)貌、傳統(tǒng)四合院形態(tài)及文物保護(hù)等要求進(jìn)行建設(shè)，禁止通過高低配的方式建造別墅及私家莊園。”

別墅夢碎，四合院成了唯一的答案。

更有兩層信息，佐證了這一猜想：

其一、整院售賣；

其二、4號地塊院落布局應(yīng)與金臺書院相呼應(yīng)。

金臺書院，又稱狀元府，是一座三進(jìn)四合院，建筑共計六十四間。

業(yè)內(nèi)人士猜測，它的四合院可能有兩種形態(tài)：

1、類似金臺書院，只有一座四合院，地上建面2500平米。

2、規(guī)劃6套四合院，每套地上建面約400平米，但產(chǎn)權(quán)證只有一個。

但需要注意的是，無論是一套，還是若干套，它都是不能分割出售的。

按照金魚池期房指導(dǎo)價15.1萬/㎡反推，祈年大街四合院單套產(chǎn)品價格在6000萬。若按整院計算，總價更是高達(dá)3.75億元。

中國人對四合院的情結(jié)，從未消散。

放眼北京城六區(qū)，目前新開發(fā)的四合院屈指可數(shù)。中海豐和叁號院，去年成交了兩套，均價在7.5萬/㎡左右，每套大概5900萬元。

但那是在豐臺。

眼下，祈年大街項目是在東城，天壇旁。其價值，遠(yuǎn)非數(shù)字可以衡量。

然而，這個價值數(shù)億的“傳世孤品”，卻有一個難以忽視的“bug”：北側(cè)0201地塊公建將對四合院產(chǎn)品的私密性有影響。

有業(yè)內(nèi)人士打趣道，畢竟身價不菲的四合院大佬們，個個非富即貴，花上億買個四合院，還天天被北側(cè)的商辦瞅著。所以，最佳的方案是，既買四合院又買北側(cè)商辦。

這或許，才是頂級富豪們真正的“解題思路”。

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