本輪房地產(chǎn)危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，首家宣布“公開(kāi)債清零”的巨型房企誕生——金地集團(tuán)。

A股上市的金地集團(tuán)剛剛披露2025年年報(bào)，2025年?duì)I收358.58億元，同比下滑52.41%，歸母凈利潤(rùn)為虧損132.81億元，史上最大虧損。不過(guò)，公司完成了公開(kāi)債清零。

去年11月，融創(chuàng)中國(guó)宣布，成為首家境外債基本清零的大型房企。不過(guò)，這次金地集團(tuán)的“清零”比融創(chuàng)更為徹底，是實(shí)現(xiàn)了包括境內(nèi)公開(kāi)債在內(nèi)的全部公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)清零。

金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)公開(kāi)債清零，靠的是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)變現(xiàn)、存量資產(chǎn)盤(pán)活、股東方提供援助。

金地集團(tuán)成功“上岸”，證明了只要樓市止跌企穩(wěn)，大型房企是可以“以時(shí)間換空間”，成功“排雷”的。

“排雷”與去杠桿是一個(gè)硬幣的兩面，本輪樓市“軟著陸”，必須以房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模壓降為代價(jià)，這意味著，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將越來(lái)越呈現(xiàn)“消費(fèi)+公共事業(yè)”屬性，類(lèi)似水電氣，金融屬性會(huì)徹底淡化。

金地公開(kāi)債全部清零，離不開(kāi)樓市跌幅放緩。如果樓市持續(xù)非理性下跌，大型房企的資產(chǎn)難以出手、盤(pán)活，自然談不上以市場(chǎng)化的方式化解債務(wù)。

2025年，金地集團(tuán)變現(xiàn)了大量資產(chǎn)。包括深圳環(huán)灣城項(xiàng)目51%股權(quán)、上海泗涇金地?方鄰項(xiàng)目等等。項(xiàng)目的變現(xiàn)，離不開(kāi)市場(chǎng)環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定。

2025年，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額同比降幅較2024年分別收窄5個(gè)百分點(diǎn)、5.1個(gè)百分點(diǎn)。

2026年，樓市企穩(wěn)的信號(hào)更加明確了。2月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲或持平城市達(dá)到17個(gè)，比上月增加9個(gè)。3月上旬，京滬新房、二手房成交量環(huán)比均實(shí)現(xiàn)翻倍大漲。

隨著后續(xù)樓市止跌企穩(wěn)，越來(lái)越多大型房企將“以時(shí)間換空間”，成功“排雷”。

當(dāng)價(jià)格預(yù)期穩(wěn)定、交易活動(dòng)恢復(fù)，資產(chǎn)的價(jià)值就能凸顯，時(shí)間才具有交換“空間”（即償還債務(wù)和恢復(fù)經(jīng)營(yíng)）的意義。

大型房企通常擁有可盤(pán)活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，更容易獲得流動(dòng)性支持。目前，化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要特點(diǎn)是“穩(wěn)項(xiàng)目”而非聚焦“救企業(yè)”。政策框架的核心是通過(guò)“白名單”機(jī)制，將融資支持與具體項(xiàng)目的封閉運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)質(zhì)量掛鉤，切斷風(fēng)險(xiǎn)傳染鏈條。這意味著，本輪房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)出清，是一個(gè)高度分化的過(guò)程，而非普惠性的行業(yè)救贖。

金地集團(tuán)2025年公開(kāi)債清零，同時(shí)營(yíng)收腰斬，充分說(shuō)明房企去杠桿與降規(guī)模是同時(shí)進(jìn)行的。

當(dāng)前，房企為了自救，勢(shì)必降低杠桿和經(jīng)營(yíng)總盤(pán)子。過(guò)去房企玩高周轉(zhuǎn)，不斷借錢(qián)、投入開(kāi)發(fā)、再借錢(qián)再開(kāi)發(fā)，經(jīng)營(yíng)盤(pán)子越來(lái)越大，債務(wù)規(guī)模也越來(lái)越大。這個(gè)玩法是建立在房?jī)r(jià)不斷上漲的預(yù)期上的。

但現(xiàn)在情況不同了，隨著房?jī)r(jià)下行，房企手里的資產(chǎn)縮水了，但債務(wù)確是剛性的，于是陷入債務(wù)危機(jī)。這個(gè)階段，房企的目標(biāo)不能再追求規(guī)模了，而要降低風(fēng)險(xiǎn)。其必然會(huì)停止擴(kuò)張、收縮規(guī)模、全力還債。

為了還債，房企大規(guī)模處置資產(chǎn)，直接壓低了資產(chǎn)和土地規(guī)模，削弱了開(kāi)發(fā)潛力。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2026年全年房企到期債務(wù)規(guī)模較2025年壓降超1000億元，既是行業(yè)收縮債務(wù)，也是收縮規(guī)模。房企債務(wù)越低，經(jīng)營(yíng)規(guī)模就越低，這兩件事情其實(shí)是同一件事情。

此外，房企銷(xiāo)售的萎縮，也壓縮了企業(yè)營(yíng)收規(guī)模，同樣是在降低房企的經(jīng)營(yíng)總盤(pán)子。

從行業(yè)宏觀層面看，個(gè)體房企規(guī)模壓降，勢(shì)必導(dǎo)致行業(yè)總規(guī)模下降。中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)發(fā)生了深刻變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系也變了。

根據(jù)預(yù)測(cè)，2025年底，中國(guó)人均住房面積達(dá)到41.4平方米，根本不缺“住”。人口卻在持續(xù)減少，聯(lián)合國(guó)預(yù)測(cè)到2030年，我國(guó)總?cè)丝诩s14億人，較2025年凈減少480萬(wàn)人左右，據(jù)此測(cè)算適齡購(gòu)房人群總數(shù)或減少2100萬(wàn)人，占總?cè)丝诒戎貜?9.2%降到38%。未來(lái)，中國(guó)必然不再需要如此龐大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，去服務(wù)全國(guó)居民。

伴隨房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)的“消費(fèi)+公共事業(yè)”屬性會(huì)凸顯。房?jī)r(jià)不再大漲，房子自然難以再扮演投機(jī)工具的角色，金融屬性會(huì)淡化。消費(fèi)品屬性，包括居住體驗(yàn)、社區(qū)服務(wù)、綠色智能等成為核心。此外房地產(chǎn)還會(huì)越來(lái)越具備公共事業(yè)屬性，如政府通過(guò)保障性住房體系滿足基本居住權(quán)。