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案情介紹

案件背景：

張建國、李秀英夫妻向法院提出訴訟請求：1．判令原被告之間的借名買房約定有效，即坐落于北京市通州區(qū)一號房屋系二原告借用被告張明名義購買；2．請求確認(rèn)被告張明在房產(chǎn)登記中增加王芳為產(chǎn)權(quán)人的行為無效；3．判令被告協(xié)助二原告辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；4．本案訴訟費由被告承擔(dān)。

張建國、李秀英系夫妻關(guān)系，被告張明系二人之子。2011年，二原告打算在通州區(qū)購買一套商品房，但因二原告年齡較大，如果以二原告名義購房，貸款年限比較少，月供壓力較大。二原告遂與張明協(xié)商，由二原告出資以被告張明名義簽訂購房合同。

2011年1月23日，根據(jù)原告要求，被告以其名義與甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂購房合同，房屋坐落于通州區(qū)，房屋總價款為2718742元，其中首付款為1038742元，其余為貸款。合同簽訂后，原告李秀英直接將首付款1038742元支付給甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，此后的貸款也由二原告按月支付，2016年3月28日，二原告將尾款一次性付清。該房產(chǎn)交付后一直由二原告居住使用。

近兩年來，被告對二原告漠不關(guān)心，甚至被告對張建國生病也不理不睬，只知道向二原告索要錢財。被告的所作所為讓二原告非常寒心。因涉案房產(chǎn)事實上屬于二原告所有，也是二原告在北京的唯一住處，現(xiàn)二原告為維護(hù)合法權(quán)益，將被告訴至法院。

被告張明、王芳辯稱：

我方不同意二原告的訴訟請求。一、二原告支付購房款系對答辯人的贈予。2011年，考慮到張明已年滿30周歲還未結(jié)婚，二原告決定出錢幫助張明在通州買房，涉案房屋的首付系二原告支付，自2012年9月至2016年2月共計42個月，每月房貸由張明支付，共計384987．52元。雖沒有書面協(xié)議，但當(dāng)時確有口頭約定，二原告支付的購房款系對張明的贈予。

二、二原告主張的借名買房理由不成立。二原告工資待遇豐厚。2011年1月23日，二原告幫助被告支付房屋首付款，2016年3月28日就提前還清全部購房尾款。2018年1月又在武漢全款購買一套價值154萬的房屋，這與二原告的訴狀陳述不符。

三、張明積極籌資為二原告在武漢購買養(yǎng)老房。

四、被告一直和二原告共同居住在訴爭房屋。

五、訴爭房屋已經(jīng)變更為二被告夫妻共有，張明與王芳按份共有，各占50%。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，共有人王芳作為善意第三人已經(jīng)接受該房屋50%的份額，贈予無法撤銷，轉(zhuǎn)移登記也無法辦理。

六、訴爭房屋已經(jīng)辦理了抵押。為償還高利貸，2019年4月26日，二被告以涉案房屋作抵押與第三人趙強，辦理貸款30萬元，隨后又在趙強處借款50萬元，時至今日上述兩筆貸款均未償還。

七、二原告不具備北京市購房資格，無需審理是否存在借名買房的事實，可直接駁回其訴訟請求。

八、二被告正努力償還貸款，極力消除和父母之間的隔閡。

九、被告張明債臺高筑，已經(jīng)到了走投無路的地步。另外，無論是否是借名買房，原告的訴訟目的無法實現(xiàn)，二原告沒有購房資質(zhì)，張明是在自有房產(chǎn)上加名，是合法有效的，由于二原告沒有購房資格，不存在借名買房，所謂辦理產(chǎn)權(quán)登記不能得到法律支持，法院應(yīng)該駁回二原告的訴訟請求。

第三人趙強述稱：

如果張明把欠我的所有錢還給我，我就配合解除抵押。

關(guān)鍵事實：

2011年1月23日，張明（買受人）與甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（出賣人、以下簡稱甲公司）簽訂《北京市商品房預(yù)售合同（住宅類）》（以下簡稱《商品房預(yù)售合同》），主要約定：基本情況：該商品房房屋坐落為通州區(qū)。計價方式與價款：按照套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價每平方米人民幣22958．47元，總價款人民幣2718742元。《商品房預(yù)售合同》附件十補充協(xié)議第三款約定，出賣人、買受人雙方約定按照按揭貸款付款方式付款。買受人應(yīng)于本合同簽訂之日向出賣人支付該商品房總價款的40．05%作為首付款，即人民幣1088742元（包括買受人已付款項5萬元，轉(zhuǎn)為本期購房款），買受人應(yīng)在簽約后30日內(nèi)辦理完畢按揭貸款手續(xù)。合同還約定了其他內(nèi)容。2011年1月23日，李秀英向甲公司轉(zhuǎn)賬1038742元，甲公司開具購房款發(fā)票。

2015年5月28日，涉案一號房屋所有權(quán)人登記為張明。2018年4月3日，張明與王芳登記結(jié)婚。2019年1月31日，房屋所有權(quán)人登記為二被告，房屋共有情況為按份共有。

2016年3月28日，李秀英將155萬元匯入張明賬戶，摘要信息為還房款。2016年3月29日，A銀行出具業(yè)務(wù)憑證，張明提前還款1551214元，其中本金1546026．87元，利息5187．13元，全部結(jié)清。

2020年6月12日，A銀行出具《結(jié)清證明》，主要內(nèi)容為：我行住房貸款客戶張明，貸款時間2012年8月30日至2042年8月29日，貸款金額163萬元，貸款期限360個月，抵押房屋住址為一號房屋，貸款已結(jié)清。

另查，2019年1月30日，張明與王芳簽訂《夫妻不動產(chǎn)共有協(xié)議》，主要內(nèi)容為：我二人為夫妻關(guān)系，坐落于通州區(qū)的一號房屋，其中張明是不動產(chǎn)權(quán)人，經(jīng)雙方共同協(xié)商，現(xiàn)申請上述不動產(chǎn)權(quán)共有方式為按份共有，各擁有50%份額。

2019年4月26日，二被告（抵押人）與第三人趙強（抵押權(quán)人）簽訂《主債權(quán)及不動產(chǎn)抵押合同》，主要約定：主債權(quán)金額：30萬元人民幣。債務(wù)履行期限：2019年4月26日至2019年7月25日，抵押不動產(chǎn)坐落為一號房屋，被擔(dān)保主債權(quán)金額30萬元，擔(dān)保范圍：利息2%，本金30萬元，債務(wù)人：二被告。同日，涉案房屋就上述內(nèi)容進(jìn)行抵押權(quán)登記。

關(guān)于涉案房屋的出資情況，二原告主張首付款1088742元系二原告支付，貸款及尾款均是李秀英付清，支付的款項是從二原告的夫妻共同財產(chǎn)中支出，是二原告把錢取出來存到被告張明的卡中，我方的取款記錄和被告張明的存款記錄是可以對上的，當(dāng)時張明工資低，不足以償還貸款。二被告表示認(rèn)可首付款是二原告出的，尾款部分是二原告部分出資，中間的按揭還貸都是被告支付，被告一共還貸384987．52元。

關(guān)于涉案房屋的裝修及居住使用情況，雙方認(rèn)可涉案房屋于2013年12月交付，原被告一同居住在涉案房屋內(nèi)直至2018年8月3日，被告從涉案房屋搬走。二原告主張對涉案房屋進(jìn)行了裝修，張明則表示是二原告與張明共同裝修，涉案房屋是為了給張明結(jié)婚用。

為證明借名買房的事實，二原告舉證提交2018年9月3日的《證明》，主要內(nèi)容為：本人名下的房產(chǎn)《通州區(qū)一號房屋》是由我父母張建國、李秀英支付全款（包含首付款、還貸、尾款以及裝修家具家電）購買。特此證明，并保證如下：1．本人保證在未得到父母的同意，決不出售該房產(chǎn)。2．本人保證在未得到父母的同意，決不在該房產(chǎn)的房屋所有權(quán)證上添加任何他人的姓名（即房屋所有權(quán)人）。3．我父母對該房產(chǎn)有終身使用權(quán)、所有權(quán)、處置權(quán)。備注：此證明有效期為三十年。后附付款時間及明細(xì)。簽名張明。該房產(chǎn)的物業(yè)費及暖氣費由本人承擔(dān)，公司所發(fā)勞保用品全部寄至該房產(chǎn)處由父母接受，由2018年度第三季度開始。二原告主張因購買房屋是二原告年齡時56歲、57歲，用自己名字買房房貸較少，月供壓力較大，故借用張明名義買房。被告張明對此不認(rèn)可，主張購買涉案房屋系因張明年齡大了，需要買房結(jié)婚，且原被告系親子關(guān)系，本身就不會去區(qū)分，二原告的出資均是對張明的贈與，不認(rèn)可二原告提交的《證明》真實性、合法性和關(guān)聯(lián)性，一、該《證明》系張明受脅迫簽訂，主要是二原告去公司鬧事，受脅迫簽訂。《證明》中只有簽訂、日期和該房產(chǎn)的物業(yè)費及暖氣費由本人承擔(dān)，公司所發(fā)勞保用品全部寄至該房產(chǎn)由父母接受，由2018年度第三季度開始系張明所寫，其余均為二原告事后加上去的。二、《證明》記錄內(nèi)容與事實不符。訴爭房產(chǎn)2012年9月至2016年2月期間的房貸由張明支付；三、張明主動簽訂《證明》不符合常理。2018年9月，張明外有債主催還借款，內(nèi)有父母逼迫離婚，居無定所，原告不可能主動放棄房屋的所有權(quán)。

庭審中，截至法庭辯論終結(jié)時，原被告雙方均認(rèn)可二原告無北京購房資質(zhì)。

法院評析

法院審理后認(rèn)為，本案的核心爭議在于：二原告與被告張明就涉案房屋是否存在借名買房合同關(guān)系。

關(guān)于借名買房合同關(guān)系的認(rèn)定：

法院認(rèn)為，二原告系夫妻關(guān)系，被告張明系二人之子，涉案房屋購買于2011年1月23日，并于2015年5月28日登記至張明名下，2016年3月29日，涉案房屋貸款已償清。張明與王芳于2018年4月3日登記結(jié)婚。2019年1月31日，房屋所有權(quán)人登記為二被告，房屋共有情況為按份共有，各占50%。涉案房屋總價為2718742元，其中首付款1088742元及償還貸款155萬元均系原告李秀英轉(zhuǎn)賬支付。

關(guān)于證據(jù)的認(rèn)定：

結(jié)合涉案房屋購買時間、首付款及貸款償還情況、裝修居住使用情況、2018年9月3日《證明》情況以及北京市房屋限購政策施行時間等因素，二原告主張與被告張明存在借名買房合同關(guān)系的訴訟請求，合法合理，法院依法予以支持。

關(guān)于辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的認(rèn)定：

關(guān)于二原告主張二被告協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的訴訟請求，因涉案房屋涉及第三人趙強的相關(guān)抵押權(quán)益，而二原告不認(rèn)可被告張明、王芳與第三人趙強之間關(guān)于涉案房屋抵押合同的真實性及合法性，故對于二原告的該項主張，本案不宜進(jìn)行處理，可另行解決。

關(guān)于確認(rèn)登記行為無效的認(rèn)定：

本案案由為合同糾紛，二原告要求確認(rèn)被告張明在房產(chǎn)登記中增加王芳為產(chǎn)權(quán)人的行為無效的訴訟請求，與本案非同一法律關(guān)系，本案不予處理，雙方可另案解決。

關(guān)于贈與關(guān)系的認(rèn)定：

被告張明辯稱二原告的出資系對其個人的贈與，對此法院認(rèn)為，鑒于購房款數(shù)額較大，且被告張明亦未就其該項辯解意見充分舉證證明，故對于被告張明的該項辯解意見，依據(jù)不足，法院不予采信。

裁判結(jié)果

法院最終判決：

? 確認(rèn)原告張建國、李秀英與被告張明就坐落于北京市通州區(qū)的一號房屋存在借名買房合同關(guān)系。

律師勝訴心得

本案勝訴的關(guān)鍵在于：

借名買房關(guān)系的成功認(rèn)定：成功證明了涉案房屋雖然登記在張明名下，但實際出資人和使用人均為二原告，符合借名買房的法律特征。

證據(jù)鏈的完整構(gòu)建：成功提供了首付款支付憑證、貸款還款記錄、《證明》等關(guān)鍵證據(jù)，形成了完整的證據(jù)鏈，證明了借名買房關(guān)系的存在。

《證明》的法律效力：成功證明了2018年9月3日的《證明》具有法律效力，該《證明》明確記載了房屋系二原告支付全款購買，且張明承諾未經(jīng)父母同意不得出售或添加他人姓名。

居住使用事實的證明：成功證明了涉案房屋自交付后一直由二原告居住使用，進(jìn)一步佐證了借名買房關(guān)系的存在。

贈與關(guān)系的反駁：成功反駁了被告主張的贈與關(guān)系，證明了購房款數(shù)額巨大，且被告未能提供充分證據(jù)證明贈與關(guān)系的存在。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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