（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

案件背景：

王秀英、李強(qiáng)向法院提出訴訟請(qǐng)求：1.確認(rèn)李建國(guó)與被告簽訂的出讓協(xié)議無(wú)效；2.判令被告立即騰退返還訴爭(zhēng)房屋。如果合同有效，則要求解除合同，返還訴爭(zhēng)房屋。

王秀英與李建國(guó)系夫妻，育有一子李強(qiáng)，系無(wú)民事行為能力人，李建國(guó)與被告系姐弟關(guān)系，李建國(guó)2012年6月21日死亡。2010年8月19日，李建國(guó)未與王秀英商榷便與姐姐私下簽訂出讓協(xié)議，約定李建國(guó)將購(gòu)房資格出讓給被告，由被告出資購(gòu)買訴爭(zhēng)一號(hào)房屋。由此可見此協(xié)議為借名買房法律關(guān)系。訴爭(zhēng)房屋屬于限價(jià)商品住房，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，2008年4月11日后簽訂的借名買房協(xié)議無(wú)效。李強(qiáng)2013年1月被確認(rèn)為無(wú)民事行為能力人，該出讓協(xié)議的簽訂，侵犯了被監(jiān)護(hù)人李強(qiáng)的合法權(quán)益，因此該協(xié)議也應(yīng)屬無(wú)效。

被告辯稱：

認(rèn)可協(xié)議無(wú)效。不同意立即返還房屋。李建國(guó)簽訂協(xié)議時(shí)王秀英是明知的。如果合同有效，則要求繼續(xù)履行合同。

被告反訴請(qǐng)求：

判決二原告賠償購(gòu)房款432954元、房屋專項(xiàng)維修資金14016元、差價(jià)款損失1980027元。

事實(shí)與理由：李建國(guó)名下原有二號(hào)房屋，2010年6月拆遷，根據(jù)拆遷政策，李建國(guó)獲得拆遷補(bǔ)償款及購(gòu)買限價(jià)房一套的指標(biāo)。李建國(guó)因資金困難，放棄購(gòu)買，經(jīng)與被告協(xié)商，2010年8月19日簽訂《出讓協(xié)議》。王秀英2012年8月30日在該協(xié)議上簽字確認(rèn)。被告實(shí)際支付李建國(guó)購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費(fèi)15萬(wàn)元現(xiàn)金。根據(jù)協(xié)議，2010年8月23日，被告支付購(gòu)房款432460元，以李建國(guó)名義選定了訴爭(zhēng)一號(hào)房屋。同年9月19日，以李建國(guó)名義簽訂《商品房預(yù)售合同》，被告支付購(gòu)房款差價(jià)及維修基金共計(jì)14510.24元；同日，被告收取訴爭(zhēng)房屋并一直使用。訴爭(zhēng)房屋2012年登記至李建國(guó)名下，為限價(jià)商品住房，2013年1月31日登記至二原告名下。2021年1月以出讓方式轉(zhuǎn)移登記至他人名下，房屋性質(zhì)變更為商品房，并補(bǔ)交土地收益款191235元。

二原告就反訴辯稱：

不同意被告反訴請(qǐng)求。二號(hào)房屋拆遷補(bǔ)償款共200多萬(wàn)，數(shù)額足以購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋，不存在被告所說李建國(guó)存在資金困難。由于李建國(guó)和王秀英感情不好，李建國(guó)和被告惡意串通，在二原告不知情下簽訂協(xié)議，嚴(yán)重?fù)p害二原告利益，應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效，二原告無(wú)過錯(cuò)，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

關(guān)鍵事實(shí)：

王秀英與李建國(guó)系夫妻，育有一子李強(qiáng)，系無(wú)民事行為能力人，2013年1月25日法院指定王秀英為其監(jiān)護(hù)人。李建國(guó)與被告系姐弟，李建國(guó)2012年6月21日死亡。

2010年8月19日，李建國(guó)（甲方）與被告（乙方）簽訂《出讓協(xié)議》，協(xié)議載明：甲方因資金問題，自愿將政府拆遷工程中提供的限價(jià)房認(rèn)購(gòu)權(quán)無(wú)條件送給乙方，由乙方出資買下這套房，訂于2010年8月23日選房認(rèn)購(gòu)時(shí)全額支付購(gòu)房款。王秀英2012年8月30日在協(xié)議上簽名。

協(xié)議簽訂后，基于拆遷安置，2010年9月19日，李建國(guó)作為買受人，與出賣人甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房預(yù)售合同（限價(jià)商品住房）》，被告以李建國(guó)名義購(gòu)買了一號(hào)房屋，2010年9月19日收取房屋，被告支付購(gòu)房款432954.24元和住宅專項(xiàng)維修資金14016元。2012年訴爭(zhēng)房屋登記至李建國(guó)名下，為限價(jià)商品住房，2013年1月31日登記至二原告名下。2021年1月以出讓方式轉(zhuǎn)移登記至他人名下，房屋性質(zhì)變更為商品房。

因?qū)Ψ课輧r(jià)值無(wú)法達(dá)成一致意見，被告申請(qǐng)房屋價(jià)值鑒定，法院委托評(píng)估公司對(duì)訴爭(zhēng)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估報(bào)告稱價(jià)值時(shí)點(diǎn)2022年8月16日訴爭(zhēng)房屋價(jià)值為3452800元。

法院評(píng)析

法院審理后認(rèn)為，本案的核心爭(zhēng)議在于：李建國(guó)與被告簽訂的《出讓協(xié)議》是否有效，以及合同無(wú)效后的法律后果。

關(guān)于協(xié)議效力的認(rèn)定：

法院認(rèn)為，限價(jià)商品房系北京市為本市中等收入住房困難的城鎮(zhèn)居民家庭、征地拆遷過程中涉及的農(nóng)民家庭及市政府規(guī)定的其他家庭供應(yīng)的保障性住房，出售對(duì)象具有特殊性。根據(jù)現(xiàn)有政策法規(guī)，此類房屋在購(gòu)買人取得房屋權(quán)屬證書后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，確需轉(zhuǎn)讓的，可向戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門申請(qǐng)回購(gòu)。

李建國(guó)與被告簽訂《出讓協(xié)議》，約定被告借名購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋，損害限價(jià)房相關(guān)政策和制度；訴爭(zhēng)房屋屬于拆遷安置房屋，李強(qiáng)享有安置利益，又屬于無(wú)民事行為能力人，將訴爭(zhēng)房屋購(gòu)買資格贈(zèng)送給被告，侵犯李強(qiáng)的合法權(quán)益；故法院認(rèn)定《出讓協(xié)議》無(wú)效。

關(guān)于合同無(wú)效后的法律后果：

法院認(rèn)為，合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

二原告曾將涉案房屋過戶至自己名下，視為接受繼承，故在獲取相關(guān)房屋權(quán)益時(shí)，亦應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。因此，被告應(yīng)當(dāng)返還訴爭(zhēng)房屋，二原告應(yīng)該支付購(gòu)房款和住宅專項(xiàng)維修資金并賠償差價(jià)款損失。

關(guān)于賠償數(shù)額的認(rèn)定：

關(guān)于賠償數(shù)額，綜合考慮二原告因房屋升值獲得的利益、被告因此喪失的訂約機(jī)會(huì)損失、所付出的金錢成本、雙方過錯(cuò)程度等因素，公平合理的予以確定。

裁判結(jié)果

法院最終判決：

? 一、2010年8月19日李建國(guó)與被告簽訂的《出讓協(xié)議》無(wú)效；

? 二、原告王秀英、原告李強(qiáng)于本判決生效之日起七日內(nèi)給付被告購(gòu)房款432954元、住宅專項(xiàng)維修資金14016元、差價(jià)款損失180萬(wàn)元，收到上述款項(xiàng)的同時(shí)，被告將一號(hào)房屋騰退并交還原告王秀英、原告李強(qiáng)。

律師勝訴心得

本案勝訴的關(guān)鍵在于：

限價(jià)房政策的準(zhǔn)確把握：成功證明了限價(jià)商品住房的特殊性質(zhì)，借名購(gòu)買違反公共政策，合同自始無(wú)效。

無(wú)民事行為能力人權(quán)益保護(hù)：成功證明了李強(qiáng)作為無(wú)民事行為能力人享有拆遷安置利益，協(xié)議侵犯其合法權(quán)益，進(jìn)一步佐證協(xié)議無(wú)效。

證據(jù)鏈的完整構(gòu)建：成功提供了《出讓協(xié)議》、《商品房預(yù)售合同》、拆遷安置文件、房屋登記信息等關(guān)鍵證據(jù)，形成了完整的證據(jù)鏈。

賠償數(shù)額的合理認(rèn)定：成功證明了賠償數(shù)額應(yīng)綜合考慮房屋升值利益、訂約機(jī)會(huì)損失、金錢成本、過錯(cuò)程度等因素，公平合理確定。

法律適用的準(zhǔn)確把握：準(zhǔn)確適用了限價(jià)房相關(guān)政策法規(guī)、合同法等相關(guān)規(guī)定，成功為當(dāng)事人爭(zhēng)取到了合法權(quán)益。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關(guān)問題，歡迎來電咨詢。