圖片來源：網(wǎng)傳視頻截圖

2026年4月12日晚上10點半，深圳龍華。

距離幸福城臻園正式開盤還有將近十二個小時。但項目門口的隊伍，已經(jīng)拐了三道彎。

有人在朋友圈發(fā)了張照片，配文只有四個字：時隔多年。

沒有人能確切說出這支隊伍從什么時候開始變長的。但到了午夜，項目方不得不用鐵馬重新規(guī)劃排隊動線。凌晨兩點，一位試圖插隊的購房者被保安噴了辣椒水，事態(tài)險些失控。第二天早上，深圳市住建局的工作人員出現(xiàn)在現(xiàn)場，約談了項目方。通報稱即日起，龍華區(qū)將全面開展房地產(chǎn)銷售行為專項整治，全力維護群眾利益及社會公共秩序。

4月13日，開發(fā)商發(fā)布致歉聲明稱：本次開盤期間現(xiàn)場人氣超出預(yù)期，導(dǎo)致現(xiàn)場秩序出現(xiàn)短暫的混亂，影響了大家的購房體驗，我們深表愧疚。

聲明稱，現(xiàn)場一名保安在維護秩序過程中，未經(jīng)允許和授權(quán)私自攜帶辣椒水并使用，給部分客戶及中介朋友造成了不適。工作人員發(fā)現(xiàn)后已第一時間介入處理。

這不是一個孤立的鬧劇。這是一個正在發(fā)生的價格故事。

一

要理解龍華為什么會出現(xiàn)"深夜排隊"，必須先理解過去三年深圳樓市發(fā)生了什么。

2021年是深圳樓市的最高點。那一年，深圳二手房成交單價一度逼近9萬/平方米，部分核心區(qū)域的項目單價超過15萬。彼時購房者談?wù)摰牟皇?買不買得起"，而是"能不能搶到"。日光盤是常態(tài)，積分搖號是標(biāo)配，一個熱門項目放出幾十套房源，能吸引幾千人登記。

然后是漫長的調(diào)整。

2022年，深圳二手房均價跌破7萬。2023年，繼續(xù)下行。2024年9月29日，深圳推出"929新政"，取消了執(zhí)行七年的二手房指導(dǎo)價，將首套首付比例降至15%，并將增值稅免征年限從5年縮短至2年。這是政策層面的一次重要糾偏，目標(biāo)是釋放合理的改善型需求。

市場確實出現(xiàn)了一波回暖。2025年全年，深圳一二手住宅共成交約9.4萬套，其中二手房占比超過60%，這是一個值得關(guān)注的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)變化——二手市場的活躍意味著換房鏈條開始轉(zhuǎn)動，剛需和改善需求正在形成正循環(huán)。到2026年3月，深圳二手房成交量達(dá)到5071套，創(chuàng)下近五年單月新高。

但回暖是有前提的。這個前提是價格已經(jīng)跌到了足夠有吸引力的位置。

二

幸福城臻園的開盤定價，是一個精準(zhǔn)的價格錨點。

項目備案價6.46萬/平方米，聽起來并不便宜。但開盤當(dāng)天，實際成交均價降到了4.47萬/平方米，部分房源折后單價低至3.8萬。這意味著什么？

對比一下同一區(qū)域的歷史數(shù)據(jù)。2019年前后，龍華紅山片區(qū)的二手房單價普遍在7萬以上，部分次新房超過8萬。以3.8萬的單價計算，這相當(dāng)于回到了2016年以前的價格水平。對于在這個區(qū)域工作、生活了多年的剛需購房者來說，這個價格首次變得可以承受。

65平方米的剛需戶型率先日光。這個細(xì)節(jié)很重要。日光的不是什么大平層、豪宅，而是總價250萬左右的入門級產(chǎn)品。這說明排隊的人不是來抄底投資的熱錢，而是真正需要一套房子安家的普通人。

三

但"深夜排隊"是個例還是樓市小陽春延續(xù)，仍待持續(xù)觀察。

深圳樓市仍然需要供需雙方的不斷探底，最終達(dá)成市場新趨勢。2026年龍華區(qū)域還有37個潛在入市項目，供應(yīng)端的壓力依然存在。這一次排隊購房，是特定項目在特定價格下的個案，而不是整個市場的全面復(fù)蘇。

更深層的問題在于預(yù)期。當(dāng)一個市場需要靠"降價"才能吸引購買者，這本身就是一種信號。它說明當(dāng)前市場供應(yīng)是脆弱的，是建立在非理性預(yù)期之上的。

未來會怎樣？取決于經(jīng)濟基本面，取決于收入預(yù)期，取決于人口結(jié)構(gòu)。這些變量，沒有人能準(zhǔn)確預(yù)測。但有一點是確定的：合理的居住需求會一直存在。在這個前提下，價格圍繞價值波動，是唯一確定的事情。

四

龍華依然是深圳最有韌性的區(qū)域之一。

2025年，龍華區(qū)數(shù)字經(jīng)濟總產(chǎn)出超過6000億元，GDP達(dá)到3311億元，在深圳各區(qū)中排名前列。更重要的是，這里有正在建設(shè)的地鐵22號線、25號線和27號線，有深圳高級中學(xué)北校區(qū)、深圳中學(xué)龍華學(xué)校等教育資源，有北站商務(wù)區(qū)的持續(xù)投入。對于在龍華工作、生活的家庭來說，深圳都市核心區(qū)域價值正在上升，只是在等待價格重新與價值匹配。

五

以下是目前龍華區(qū)域值得關(guān)注的新盤信息：

已入市項目詳情：

項目

備案均價

折后價格

戶型

去化情況

核心賣點

鵬宸云筑

6.03萬/㎡

5.2萬/㎡

89-121㎡3-4房

2024年12月日光

雙地鐵口+72班省一級學(xué)校

紅山華府

7.7-8.38萬/㎡

470萬起(2房)

63-78㎡2-3房

2025年4月日光

深高北學(xué)區(qū)最低門檻

中洲迎璽

7.24萬/㎡

6.8萬/㎡

96-173㎡3-5房

去化65%

北站核心+華潤萬象城+深外

金地啟曜

5.1萬/㎡

4.7萬/㎡

93-130㎡3-4房

??備案0套

壹方天地旁（市場最慘新盤）

玖瓏瑧境

3.65萬/㎡

3.1萬/㎡起

77-134㎡3-4房

首開大捷

九龍山數(shù)字城+36萬首付

幸福城臻園

6.46萬/㎡

5.72萬/㎡

96-163㎡3-4房

3棟65㎡日光

壹方天地旁+龍華第二實驗

即將入市項目詳情：

項目

樓面價

預(yù)計價格

戶型

入市時間

核心賣點

中海云頌玖章

3.88萬/㎡

7-8萬/㎡

106-143㎡4房

2026年4-6月

梅林關(guān)門戶+深外+低密純四房

深業(yè)上宸瑞府

2.8萬/㎡

5.5-6萬/㎡

89-129㎡3-4房

2026年5月

上塘唯一土拍+純商品房

深業(yè)上宸華府

3.5萬/㎡

6-6.5萬/㎡

待定

2026年下半年

與瑞府組成雙子星大社區(qū)

中交國潤華府

城市更新

5-6萬/㎡

81-165㎡3-5房

2026年5月

深中學(xué)區(qū)+央企開發(fā)+得房率100%

此外，據(jù)市場統(tǒng)計，2026年龍華潛在入市新盤共計37個，涵蓋從剛需到改善的全線產(chǎn)品。

來源：深圳夢（微信號ID：SZeverything）

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