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房源供應(yīng)緊張導(dǎo)致西澳與昆士蘭州房?jī)r(jià)翻倍

Cotality 最新數(shù)據(jù)顯示，人口增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)超住房建設(shè)速度，正在重塑多個(gè)州的房?jī)r(jià)格局與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。

Cotality《4 月住房圖表包》揭示，自 2020 年初以來(lái)出現(xiàn)的 “嚴(yán)重供需失衡” 已讓澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化，西澳與昆士蘭州房?jī)r(jià)漲幅居首，原因正是人口增長(zhǎng)大幅領(lǐng)先于新房竣工量。

澳大利亞 Cotality 研究主管杰拉德?伯格在發(fā)布該分析時(shí)表示，2020 年第一季度至 2025 年第三季度期間，房?jī)r(jià)漲幅最劇烈的地區(qū)，均為住房竣工量跟不上人口快速增長(zhǎng)的區(qū)域，尤以 ** 西澳（WA）與昆士蘭州（Qld）** 最為突出。

他表示：“在西澳和昆州，住房竣工量占比遠(yuǎn)低于人口增長(zhǎng)占比，自 2020 年以來(lái)，這兩個(gè)州的房?jī)r(jià)已實(shí)現(xiàn)翻倍。”

伯格指出，過(guò)去五年昆士蘭州吸納的新增人口居全國(guó)首位，全國(guó)超過(guò)四分之一的人口增長(zhǎng)都來(lái)自遷入該州的人群。

“這一時(shí)期，昆州人口增量占澳大利亞總增量的 25% 以上，但其竣工住房數(shù)量占比卻不到 20%?！?/p>

西澳也呈現(xiàn)相似格局，人口增長(zhǎng)遠(yuǎn)超該州新增住房供應(yīng)的貢獻(xiàn)占比。

伯格稱：“同期，西澳人口增長(zhǎng)占全國(guó)近 17%，但竣工住房?jī)H占 10%?！?/p>

這種供需錯(cuò)配導(dǎo)致珀斯與布里斯班市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，即便需求持續(xù)攀升，房源庫(kù)存依舊緊張。

他指出：“總體而言，當(dāng)珀斯、布里斯班這類城市出現(xiàn)供需失衡時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)大量買家爭(zhēng)搶少量房源的局面?！?/p>

“這形成了賣方市場(chǎng)，房?jī)r(jià)隨之快速上漲，這兩座首府城市的情況正是如此?！?/p>

伯格表示，昆士蘭州傳統(tǒng)上以宜居、房?jī)r(jià)相對(duì)親民著稱，但隨著房?jī)r(jià)攀升，這一定位正面臨考驗(yàn)。

“長(zhǎng)期以來(lái)，昆州一直吸引著其他州的退休人士，且直到不久前，相比其他主要城市，這里還能為購(gòu)房者提供價(jià)格更友好的市場(chǎng)?！?/p>

“近幾個(gè)季度，遷入昆州的凈移民數(shù)量開(kāi)始放緩，首次購(gòu)房者可能會(huì)越來(lái)越多地轉(zhuǎn)向其他地區(qū)尋找機(jī)會(huì)?！?/p>

Cotality 數(shù)據(jù)也反映出全國(guó)整體趨勢(shì)：盡管利率高企、生活成本壓力加劇，房?jī)r(jià)增速仍在加快。

全國(guó)房?jī)r(jià)一季度上漲 2.1%，全年漲幅達(dá) 9.9%，為 2022 年年中以來(lái)最快年度增速。

區(qū)域性市場(chǎng)同樣表現(xiàn)堅(jiān)挺，Cotality 將其歸因于持續(xù)的地區(qū)移民與相對(duì)可負(fù)擔(dān)的房?jī)r(jià)。

與此同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示城市間走勢(shì)出現(xiàn)分化：悉尼與墨爾本房?jī)r(jià)連續(xù)四周漲幅進(jìn)一步走弱，中型首府城市上漲動(dòng)能也開(kāi)始減弱。

Cotality 分州數(shù)據(jù)顯示，供應(yīng)端的另一端呈現(xiàn)截然不同的景象。

伯格表示，過(guò)去五年維多利亞州竣工住房數(shù)量占比最高，約占全國(guó)新建住房的三分之一，超過(guò)其人口增長(zhǎng)占比。

“這一時(shí)期，州與聯(lián)邦兩級(jí)政策支持推動(dòng)了維州住房供應(yīng)增長(zhǎng)。”

他補(bǔ)充道，維州新增房源仍以獨(dú)立屋為主，凸顯獨(dú)棟住宅在澳大利亞持續(xù)受歡迎。

“維州近 63% 的新增供應(yīng)為獨(dú)立屋，可見(jiàn)澳大利亞購(gòu)房者對(duì)這類住宅仍有明確偏好?！?/p>

“例如在新南威爾士州，獨(dú)立屋與公寓的比例接近五五開(kāi)?！?/p>

而南澳則成為這一趨勢(shì)中明顯的例外。

Cotality 數(shù)據(jù)顯示，盡管南澳新增住房供應(yīng)與人口增長(zhǎng)基本匹配，但同期房?jī)r(jià)漲幅仍超過(guò) 90%。

伯格稱，這一超預(yù)期表現(xiàn)表明，本地需求、投資者關(guān)注度以及房?jī)r(jià)基數(shù)較低等因素共同放大了漲幅。

02

地區(qū)投資者熱潮掩蓋不斷加劇的信貸壓力

最新數(shù)據(jù)顯示，在政策刺激的需求推動(dòng)下，隨著投資者前往首府城市以外地區(qū)追逐房產(chǎn)價(jià)值，越來(lái)越多借款人背負(fù)起金額更大、風(fēng)險(xiǎn)更高的貸款。

益百利（Equifax）《2025 年全球信貸趨勢(shì)報(bào)告》指出，政府為提振住房自有率出臺(tái)的舉措，與首次置業(yè)者活躍度大幅上升同步出現(xiàn)，同時(shí)投資類貸款明顯向非都市地區(qū)轉(zhuǎn)移，新增抵押貸款額度也出現(xiàn)顯著上浮。

政策補(bǔ)貼推動(dòng)首次置業(yè)回暖，購(gòu)房重心轉(zhuǎn)向地區(qū)市場(chǎng)

益百利表示，政府旨在助力民眾購(gòu)房的政策支持，明顯改變了借貸模式，并取得了 “一些積極成效”。

這家征信機(jī)構(gòu)指出，這一轉(zhuǎn)變最清晰的信號(hào)之一，就是入門級(jí)購(gòu)房者群體的回暖。

報(bào)告顯示，2025 年第四季度新增貸款的首次置業(yè)者數(shù)量同比增長(zhǎng) 11.2%，凸顯相關(guān)政策對(duì)需求的拉動(dòng)作用十分顯著。

益百利還強(qiáng)調(diào)，隨著首府城市購(gòu)房壓力持續(xù)加劇，借款人的置業(yè)選址也發(fā)生了變化。

報(bào)告稱，市中心房?jī)r(jià)高企，促使越來(lái)越多的交易轉(zhuǎn)向傳統(tǒng)都市核心區(qū)以外的區(qū)域。

“隨著首府及市中心房?jī)r(jià)攀升，投資者與自住房買家均開(kāi)始轉(zhuǎn)向更多鄉(xiāng)村地區(qū)，” 報(bào)告寫道。

在這一轉(zhuǎn)變中，投資類貸款的增速遠(yuǎn)高于自住房貸款。

2025 年，地區(qū)性房產(chǎn)的投資類抵押貸款賬戶增長(zhǎng) 18.27%，而自住房抵押貸款賬戶僅增長(zhǎng) 6.62%。

各州中貢獻(xiàn)最大的是昆士蘭州，當(dāng)?shù)赝顿Y類抵押貸款賬戶較 2021 年增長(zhǎng) 36%；同期新南威爾士州與維多利亞州分別增長(zhǎng) 8% 和 4%。

益百利警告稱，政策驅(qū)動(dòng)下的借款人行為突變，可能對(duì)信貸運(yùn)營(yíng)與風(fēng)險(xiǎn)框架構(gòu)成考驗(yàn)。

“政府干預(yù)可能導(dǎo)致貸款申請(qǐng)量突然激增。需重新審視放貸評(píng)估框架，確保具備足夠靈活性，以應(yīng)對(duì)不斷變化的借款人特征，” 益百利指出。

報(bào)告同時(shí)強(qiáng)調(diào)，地區(qū)性貸款業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張也帶來(lái)了特有挑戰(zhàn)，在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)單一的社區(qū)尤為明顯。

益百利表示，州級(jí)或全國(guó)性的宏觀指標(biāo)，不足以完全反映那些高度依賴單一產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

“地區(qū)市場(chǎng)的波動(dòng)性 —— 尤其是對(duì)單一產(chǎn)業(yè)依賴度較高的市場(chǎng) —— 意味著貸款機(jī)構(gòu)應(yīng)考慮制定本地化的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估政策，” 機(jī)構(gòu)稱。

鑒于利率預(yù)計(jì)仍將是主要壓力點(diǎn)，該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，金融機(jī)構(gòu)仍有窗口期調(diào)整再融資策略。

“在現(xiàn)金利率維持高位的預(yù)期下，貸款機(jī)構(gòu)有機(jī)會(huì)優(yōu)化再融資策略，因?yàn)橄M(fèi)者會(huì)積極尋求更優(yōu)惠的利率，” 益百利表示。

除住房市場(chǎng)外，益百利發(fā)現(xiàn)信貸需求呈現(xiàn)全面上行態(tài)勢(shì)。

報(bào)告指出，在提振住房交割量的同一批政策推動(dòng)下，住房貸款咨詢量創(chuàng)下四年多來(lái)最強(qiáng)同比增速。

“在政府針對(duì)首次置業(yè)者推出的重大補(bǔ)貼推動(dòng)下，抵押貸款咨詢量實(shí)現(xiàn) 2021 年以來(lái)最強(qiáng)同比增長(zhǎng)（上漲 12.3%）。2025 年第四季度，受 18 至 25 歲年輕群體帶動(dòng)，新增信用卡賬戶數(shù)量有所上升，” 益百利稱。

與此同時(shí)，新增抵押貸款的平均審批額度持續(xù)走高，益百利將其歸因于房?jī)r(jià)上漲以及補(bǔ)貼政策對(duì)借貸能力的影響。

“近期政府補(bǔ)貼推動(dòng)了信貸業(yè)務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)，新增賬戶平均額度在 2025 年第四季度上漲 8.7%，目前已達(dá)到約 55 萬(wàn)澳元，” 報(bào)告顯示。

盡管整體逾期貸款數(shù)量環(huán)比小幅下降，但逾期債務(wù)的結(jié)構(gòu)正轉(zhuǎn)向更高余額。

益百利指出，雖然逾期 90 天以上的貸款數(shù)量并未增加，但此類嚴(yán)重逾期貸款的總金額同比有所上升。

“盡管逾期貸款數(shù)量環(huán)比下降，但信貸風(fēng)險(xiǎn)敞口仍在擴(kuò)大。與 2024 年第四季度相比，逾期 90 天以上貸款數(shù)量持平，但涉險(xiǎn)金額上漲 6.8%，這清晰表明信貸壓力正轉(zhuǎn)向大額貸款，” 益百利表示。

03

“只是倒閉潮縮影”？澳洲連鎖建筑巨頭崩盤，負(fù)債$4600萬(wàn)進(jìn)入破產(chǎn)

早在全澳連鎖建筑巨頭Waco Kwikform陷入破產(chǎn)接管的一年前，危險(xiǎn)信號(hào)便已頻頻閃爍。

諷刺的是，在該公司進(jìn)入接管程序的當(dāng)天，其首席財(cái)務(wù)官竟然還在播客節(jié)目中向聽(tīng)眾傳授現(xiàn)金管理的心得。

最新披露的信息顯示，這家建筑界的“巨無(wú)霸”早在去年6月就已陷入嚴(yán)重困境，目前債務(wù)總額可能超過(guò)4000萬(wàn)澳元。

而就在接管人進(jìn)駐當(dāng)日發(fā)布的播客中，公司首席財(cái)務(wù)官Eason Ramanathan還表示：“你必須妥善管理好你的現(xiàn)金”。

作為南非Waco International的澳洲分公司，Waco Kwikform曾深度參與澳洲多項(xiàng) 大型商業(yè)項(xiàng)目，甚至負(fù)責(zé)過(guò)澳洲大獎(jiǎng)賽（Australian Grand Prix）的設(shè)備搭設(shè)。

本周早些時(shí)候，該集團(tuán)旗下涵蓋Waco Kwikform、Star Scaffolds和United Scaffolding Group在內(nèi)的10家相關(guān)公司已正式進(jìn)入自愿接管程序。

目前，接管人在尋找潛在買家的同時(shí)，仍維持著該公司在澳新地區(qū)23個(gè)網(wǎng)點(diǎn)的租售與制造業(yè)務(wù)，具體債務(wù)規(guī)模尚在核實(shí)中。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，控股公司Kwikform Acquisition Holdings上一財(cái)年收入僅為1.481 億澳元，較前一年的1.919億澳元大幅縮水。

公司不僅從盈利900萬(wàn)澳元跌至虧損 1054萬(wàn)澳元，現(xiàn)金流更是慘遭“腰斬”，銀行貸款則從373萬(wàn)澳元飆升至592萬(wàn)澳元。

截至去年6月底，公司債務(wù)總額已膨脹至4650萬(wàn)澳元。其中，海外欠款尤為矚目， 該澳洲集團(tuán)欠下Waco關(guān)聯(lián)的非洲及毛里求斯公司超過(guò)3480萬(wàn)澳元。

審計(jì)機(jī)構(gòu)BDO在提交給證券投資委員會(huì)（ASIC）的報(bào)告中指出，母公司W(wǎng)aco International同樣深陷泥潭，年度虧損從19.5萬(wàn)澳元激增至4378萬(wàn)澳元。

盡管 Waco Kwikform曾嘗試通過(guò)削減1900萬(wàn)澳元的運(yùn)營(yíng)成本來(lái)止損，但由于未來(lái)盈利前景黯淡，連原本可抵扣稅款的9370萬(wàn)澳元往年虧損額也未被計(jì)入資產(chǎn)。

在本周發(fā)布的一檔播客中，澳洲及新西蘭區(qū)域首席財(cái)務(wù)官Eason Ramanathan談及行 業(yè)挑戰(zhàn)時(shí)表示，建筑業(yè)利潤(rùn)微薄且糾紛普遍，“即便有10個(gè)合同進(jìn)展順利，只要有一個(gè)出問(wèn)題，就可能抵消所有利潤(rùn)”，并強(qiáng)調(diào)了管理現(xiàn)金流的重要性。

Waco Kwikform的崩塌只是澳洲建筑業(yè)“倒閉潮”的縮影。

在過(guò)去一年中，North Scaffold、Manaia Scaffolding、KO Form等多家腳手架及模板工程公司接連清算或發(fā)布破產(chǎn)通知。

昆州建筑商協(xié)會(huì)（Master Builders Queensland）首席執(zhí)行官 Paul Bidwell 警告稱，作為行業(yè)“大玩家”，Waco的倒閉將對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目造成巨大沖擊。

他表示，在勞動(dòng)力短缺和重重經(jīng)濟(jì)壓力下，行業(yè)巨頭的隕落會(huì)對(duì)相關(guān)人員產(chǎn)生毀滅性的心理和財(cái)務(wù)打擊，其深遠(yuǎn)影響在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)將持續(xù)發(fā)酵。

04

清盤率跌破55%！悉墨房?jī)r(jià)現(xiàn)下滑跡象，大批業(yè)主降價(jià)拋售

Victor Baralos深知拍賣市場(chǎng)的威力。2012年，當(dāng)澳洲近半數(shù)拍賣折戟時(shí)，他曾在悉尼內(nèi)西區(qū)力擊25名競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，以高出底價(jià)20萬(wàn)澳元的戰(zhàn)績(jī)搶下心儀住宅。然而時(shí)移世易，就在本周一，Baralos在房產(chǎn)掛牌僅一周后便決定火速成交，此時(shí)距離原定的拍賣日期還有3周。

由于買家給出的報(bào)價(jià)已低于其預(yù)期的去年行情，他在中介的支持下果斷決定“落袋為安”。

Baralos直言：“我本可以繼續(xù)等拍賣，但與其空守虛無(wú)的希望，不如抓住眼前的機(jī)會(huì)，趕緊辦完轉(zhuǎn)手，繼續(xù)生活?！?/p>

隨著經(jīng)濟(jì)壓力導(dǎo)致買家離場(chǎng)以及清盤率持續(xù)下滑，越來(lái)越多澳洲房主正放棄傳統(tǒng)的拍賣方式，轉(zhuǎn)而尋求提前售屋、私下交易，甚至干脆撤回掛牌。

目前，燃油價(jià)格飆升推高了各領(lǐng)域成本，澳聯(lián)儲(chǔ)此前已公開(kāi)預(yù)警，即便可能造成失業(yè)率上升和經(jīng)濟(jì)衰退，未來(lái)仍可能通過(guò)加息來(lái)應(yīng)對(duì)通脹。

這種擔(dān)憂直接反映在市場(chǎng)熱度上。

澳新銀行（ANZ）的調(diào)查顯示，澳洲消費(fèi)者信心已跌入歷史低谷。

根據(jù)Ray White報(bào)告，在3月的最后一周，悉尼和墨爾本單場(chǎng)拍賣的平均競(jìng)拍人數(shù)較去年同期驟減了三分之一。

買家熱情的減退已開(kāi)始動(dòng)搖兩大首府城市的房?jī)r(jià)基礎(chǔ)，急于套現(xiàn)的房主和投資者正試圖以最快速度脫手。

數(shù)據(jù)顯示，悉尼和墨爾本的成交量已從去年底的每季度近3萬(wàn)套，斷崖式下跌至今年首季的不足2萬(wàn)套。

與此同時(shí)，這兩地的房產(chǎn)平均待售時(shí)間也分別拉長(zhǎng)至33天和35天。

Corelogic數(shù)據(jù)顯示，悉尼3月最后一周的清盤率僅為50.4%，創(chuàng)下2022年7月來(lái)的最低紀(jì)錄。

墨爾本同期也僅維持在54.2%，兩地在復(fù)活節(jié)后的市場(chǎng)回暖跡象均微乎其微。

房地產(chǎn)買家代理協(xié)會(huì)主席Melinda Jennison指出，規(guī)模稍小的首府城市同樣出現(xiàn)了 買家退縮的苗頭。

不過(guò)，珀斯由于供應(yīng)極度短缺，3月平均售房時(shí)間僅需9天，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)依然處于“人找房”的緊俏狀態(tài)。

“買家重掌話語(yǔ)權(quán)”，降價(jià)求售成常態(tài)在房?jī)r(jià)更高的悉尼和墨爾本市場(chǎng)，攻守之勢(shì)已然逆轉(zhuǎn)。

Jennison表示，由于賣家手中已沒(méi)有成群的備選買家，購(gòu)房者開(kāi)始掌握主動(dòng)權(quán)并嘗試大幅壓價(jià)，而非全盤接受要價(jià)。

Domain數(shù)據(jù)顯示，墨爾本通過(guò)私人協(xié)約直接談判的周成交量已從2,000套攀升至 2,400套。然而，Ray White悉尼拍賣主管David McMahon觀察到，盡管市場(chǎng)陷入焦慮，但私下出售的房產(chǎn)往往滯留時(shí)間更長(zhǎng)。

他感慨道，現(xiàn)在的房主對(duì)再次拍賣已喪失信心，因?yàn)椤笆袌?chǎng)的深度和活力已經(jīng)消失了”。

McMahon以自己正在出售的房產(chǎn)為例：原本預(yù)期有20組潛在買家看房，實(shí)際卻只等 來(lái)了7組。對(duì)此他無(wú)奈表示，原本期待160萬(wàn)澳元成交，但現(xiàn)實(shí)顯然無(wú)法達(dá)成，只能考慮降價(jià)至156萬(wàn)至158萬(wàn)澳元之間。

更極端的現(xiàn)象是“臨陣脫逃”——悉尼3月最后一周預(yù)定的拍賣中，有20%在開(kāi)槌前被撤 銷，創(chuàng)下兩年來(lái)新高。

Corelogic初步數(shù)據(jù)更暗示，這一比例近期似乎已攀升至30%。

房產(chǎn)平臺(tái)Domain的Alice Stolz分析認(rèn)為，這標(biāo)志著賣家心理防線的崩潰，既然擔(dān)心拍賣場(chǎng)上空無(wú)一人，許多人寧愿直接撤回房產(chǎn)也不愿碰運(yùn)氣。

她指出，除非是急需變現(xiàn)，否則擁有資金緩沖的房主正選擇暫時(shí)封盤，靜待市場(chǎng)回暖。

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