奧萊世界

贏商股份旗下專注奧特萊斯領(lǐng)域的賦能平臺

圖源：除特別注明，均來源于企業(yè)、項目、品牌官方渠道

編輯：付慶榮

3月底，12支消費REITs年報集中亮相，中金唯品會奧萊REIT憑一份“短周期、高爆發(fā)”的成績單，脫穎而出。

在中金唯品會奧萊REIT年報覆蓋4個月內(nèi)（2025年8月27日基金成立至2025年12月31日），其底層資產(chǎn)寧波杉井奧萊交出多項高光數(shù)據(jù)：

• 營業(yè)收入、運營凈收益、分派率三項核心指標超額完成；

• EBITDA利潤率高達68%，租金單價446.33元/平方米/月，超越青島萬象城的426.61元/平方米/月，實力詮釋“成熟奧萊統(tǒng)治力”。

即將15歲的寧波杉井奧萊，已進入高度成熟階段，不求激進，穩(wěn)字當頭。

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四大維度拆解

寧波杉井奧萊硬核運營實力

綜合審視底層項目運營收入與利潤、EBITDA與EBITDA利潤率、可供分配金額、租戶結(jié)構(gòu)等多個核心指標，更能客觀判斷資產(chǎn)的價值底色。

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業(yè)績“標兵”：雙指標超額完成，租金單價遙遙領(lǐng)先

對奧萊REITs而言，底層資產(chǎn)的營業(yè)收入（租金、聯(lián)營抽成等全部收入）是利潤與分紅的基礎(chǔ)，運營凈收益（營業(yè)收入扣除人工、物業(yè)等運營成本）則體現(xiàn)真實造血能力。

2025報告期內(nèi)，中金唯品會奧萊REIT底層資產(chǎn)項目寧波杉井奧萊營業(yè)收入1.18億元，大于招募書預測的9142.82萬元，完成度為128.77%；運營凈收益9585.85萬元，大于預測數(shù)的6948.16萬元，完成度高達137.96%。

亮眼業(yè)績背后，是穩(wěn)定的高出租率、優(yōu)質(zhì)租金單價的支撐。期內(nèi)，杉井奧萊實現(xiàn)100%出租率、100%租金收繳率，租金單價達446.33元/平方米/月。

，截至2025年末，13個消費REITs底層項目中，寧波杉井奧萊租金單價超過青島萬象城（426.61元/平方米/月），更遙遙領(lǐng)先其他消費REITs底層資產(chǎn)項目，凸顯奧特萊斯的差異化價值和城市級地標的議價能力，也印證了寧波本地消費者對大牌熟牌的偏好與項目強大的招商能力。

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盈利“尖子生”：EBITDA利潤率68%，抗風險能力強

長效穩(wěn)健的運營，轉(zhuǎn)化為可觀的盈利能力。

EBITDA（息稅折舊攤銷前利潤）是項目真實盈利能力與現(xiàn)金流創(chuàng)造能力的“試金石”，EBITDA越高，可供分配的現(xiàn)金流越充足；EBITDA利潤率（EBITDA÷營業(yè)收入×100%）則直接體現(xiàn)“賺錢效率”，是判斷資產(chǎn)優(yōu)劣的核心標尺。

報告期內(nèi)，寧波杉井奧萊EBITDA達8023.76萬元，EBITDA利潤率高達68.16%，達成基金管理人設(shè)定的年度預算目標。這意味著，項目具備成熟奧萊的稀缺特質(zhì)——高毛利、高現(xiàn)金流、低運營成本，即便市場波動，也能保持穩(wěn)定分紅，抗風險能力較強。

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投資“穩(wěn)健派”：可分配金額超額，獲資本市場認可

投資REITs的核心訴求，是獲取長期穩(wěn)定的分紅回報。而判斷消費REITs是否為“現(xiàn)金?！保磧蓚€關(guān)鍵指標——分派率、可供分配金額完成度。

2025年，中金唯品會奧萊REIT實現(xiàn)可供分配金額5702.36萬元，按照2025年末市值計算的年化現(xiàn)金流分派率為3.89%?？煞峙山痤~數(shù)值較中金唯品會奧萊REIT招募說明書中預測的5231.77萬元高出8.99%，達成率為108.99%。年報解釋，“差異的主要原因為，實際經(jīng)營業(yè)績好于預期、按照基金合同約定募集期間產(chǎn)生的利息計入基金財產(chǎn)等因素影響?！?/p>

對比其他消費REITs不難發(fā)現(xiàn)，奧萊業(yè)態(tài)憑借“名品+折扣”的獨特模式，在經(jīng)濟周期波動中展現(xiàn)出極強的抗壓性，而寧波杉井奧萊的表現(xiàn)，更印證了奧萊作為“穩(wěn)健投資標的”的核心價值。

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租戶管理：低集中度控風險，穩(wěn)扣率守穩(wěn)健

優(yōu)質(zhì)的租戶結(jié)構(gòu)，是項目穩(wěn)定運營的重要保障。報告期末，寧波杉井奧萊共有212家在營商戶，其中零售業(yè)態(tài)面積占比84.18%，非零售業(yè)態(tài)面積占比15.82%。值得關(guān)注的是，前五大商戶聯(lián)營及租賃收入占全部聯(lián)營及租賃收入的比例為17.59%，低于同類型奧萊REITs底層資產(chǎn)項目的商戶集中度。

低商戶集中度，有效分散了收入來源，避免過度依賴主力店，降低了主力店撤場、調(diào)整帶來的階段性經(jīng)營波動，是一種精準規(guī)避風險的有效手段。

聯(lián)營扣率，體現(xiàn)了奧萊項目與品牌商的共生深度，而扣率的調(diào)整則直接反映經(jīng)營策略。

結(jié)合2025年實際經(jīng)營情況及對未來經(jīng)濟環(huán)境的判斷，寧波杉井奧萊未來聯(lián)營扣率從首發(fā)預測的13.00%調(diào)整為13.50%，該數(shù)值取2024年（13.3%）與2025年（13.8%）實際扣率的平均值。

這一調(diào)整背后，是項目“成熟穩(wěn)態(tài)”的經(jīng)營思路——作為寧波市場龍頭，2025年13.8%的扣率已處于行業(yè)高位，此次調(diào)整不追求激進參數(shù)，而是以審慎態(tài)度平滑業(yè)績波動，進一步夯實運營穩(wěn)定性，也體現(xiàn)了其與品牌商共生共贏的經(jīng)營理念。

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悶聲發(fā)大財

品牌煥新、空間體驗、會員服務

4個月的短周期數(shù)據(jù)，足以窺見寧波杉井奧萊“悶聲發(fā)大財”的底氣——堅持“大品牌，小價格”，持續(xù)深耕品牌煥新、空間體驗、會員服務，從“折扣場”升級為有溫度、有粘性的“品質(zhì)奧萊”。

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每年汰換20%品牌，持續(xù)鞏固競爭優(yōu)勢

作為杉杉商業(yè)集團的奧萊“首發(fā)項目”，寧波杉井奧萊持續(xù)每年汰換品牌高達20%，通過“首店經(jīng)濟+超級大店”模式，持續(xù)提升單店效能，精準吸引追求“質(zhì)價比”的各類消費群體。

2025年，項目引入lululemon、VAUDE、MAIAACTIVE、HEFANG等7家浙江奧萊首店，完成69個品牌的煥新升級，涵蓋FERRAGAMO、TommyHilfiger、FILA、凱樂石等知名品牌，其中不乏浙江省首家或獨家的奧萊旗艦店、全新形象店。

尤值一提的是，隨著lululemon浙江奧萊首店的入駐，寧波杉井奧萊躋身全國唯四集齊“中產(chǎn)三寶”的項目，另外三個是北京八達嶺奧萊、比斯特蘇州購物村、上海青浦百聯(lián)奧萊。

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深化“四友”理念，打造有溫度的商業(yè)空間

2025年寧波杉井奧萊緊扣“親子友好、女性友好、社交友好、寵物友好”的理念，將物理空間轉(zhuǎn)化為“內(nèi)容體驗場”，用場景創(chuàng)新提升“好逛度”，實現(xiàn)從“賣商品”到“賣體驗”的轉(zhuǎn)變。

主題空間上，暑期舉辦充滿探險趣味的恐龍主題展，增強親子客群體驗度；與TeenieWeenie、ECCO、飛鳥與新酒等品牌共創(chuàng)主題場景，激發(fā)消費者情緒共鳴和消費欲望。

寵物友好方面，設(shè)置寵物專屬直梯，并聯(lián)合Coach、Hazzys和丹尼愛特舉辦多次愛寵圈層活動，通過設(shè)置專屬休息區(qū)、制作高端品牌寵物專屬銘牌、與寵物一起做瑜伽等活動，讓商業(yè)空間更具“人寵友好”屬性。

圖源：贏商網(wǎng)拍攝

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深化會員建設(shè)、營銷破圈，從“折扣場”到“生活場”

相比購物中心項目，奧萊項目多地處近郊/遠郊、業(yè)態(tài)偏重零售，且依賴高客單折扣消費，有較明顯的計劃性、低頻次消費特征，因此比普通購物中心更需要依靠會員復訪與復購支撐穩(wěn)定銷售。

寧波杉井奧萊深諳此道，通過深化會員建設(shè)與多元化營銷，實現(xiàn)了從“流量”到“留量”的高效轉(zhuǎn)化。截至2025年末，寧波杉井奧萊總會員數(shù)量達219.1萬人，新增會員人數(shù)同比增長15.8%，活躍會員人數(shù)同比增長6.3%，會員消費貢獻占比達74.6%。

營銷方面，2025年項目圍繞節(jié)點大促、主題營銷、首店聯(lián)動、文旅體驗四大方向發(fā)力，落地櫻花購物季、聽勸音樂節(jié)、非遺文化等場景活動，結(jié)合明星互動、時裝秀等提升體驗感；依托首店與旗艦店開業(yè)打造熱點，聯(lián)動景區(qū)推進文商旅融合，持續(xù)擴大客群覆蓋，為現(xiàn)金流穩(wěn)定提供有力支撐。

看向未來，寧波杉井奧萊要實現(xiàn)nextlevel的跨越式發(fā)展,需由“本地龍頭”向“區(qū)域標桿”升級。

贏商大數(shù)據(jù)顯示，寧波杉井奧萊的本地客群占比高達82.1%，遠超全國行業(yè)平均范疇的60%~75%。而在六大奧萊REITs底層資產(chǎn)項目中，只有哈爾濱杉杉奧萊項目客群結(jié)構(gòu)與之相似，其余項目的本地客群介于50%~70%之間。

為了強化區(qū)域虹吸能力，杉井奧萊已有清晰規(guī)劃。

品牌升級，2026年確立“高奢提調(diào)性、輕奢穩(wěn)頻次、運動戶外聚人氣”的基調(diào)。贏商網(wǎng)實探發(fā)現(xiàn)，項目一季度已出現(xiàn)潮宏基、TORYBURCH等新圍擋，同時引入茉莉奶白、米村拌飯等餐飲品牌，強化高端優(yōu)勢與餐飲消費閉環(huán)；

營銷破圈，立足浙江省域，推進“浙江省一起省”全域營銷，擴大省內(nèi)客群覆蓋，提升區(qū)域影響力。

從2011年開業(yè)至今，寧波杉井奧萊用十四年時間，從杉杉商業(yè)的首發(fā)項目，成長為本土奧萊標桿、市場認可的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。眼下，寧波杉井奧萊的“十五而立”，還有新故事要講。