文/廣州進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

在廣州押注舊改的星河地產(chǎn)集團(tuán)，正在慢慢消化。

8年前，它拿下番禺羅邊村舊改項(xiàng)目，一部分開(kāi)發(fā)成星河盛世錦城，另一部分開(kāi)發(fā)成了星河余蔭溪谷。

上個(gè)月，余蔭溪谷入市，宣布在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，去化率超過(guò)了七成，而后續(xù)房源的加推工作，也在準(zhǔn)備中。

不過(guò)，陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，目前該項(xiàng)目5棟、6棟網(wǎng)簽了12套，網(wǎng)簽去化率為37.5%；8棟、9棟網(wǎng)簽5套，網(wǎng)簽去化率為15.6%；此外，1至3棟的60套，還未有網(wǎng)簽產(chǎn)生。

作為星河地產(chǎn)華南公司副總裁，張宏一直在舊改領(lǐng)域深耕，在其他剛需、剛改項(xiàng)目面臨一些去化壓力的情況下，他或許希望此次推出“低密”的余蔭溪谷，能有不一樣的表現(xiàn)。

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星河余蔭溪谷的項(xiàng)目公司，是廣州創(chuàng)益房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“廣州創(chuàng)益”）。該公司設(shè)立于2017年10月，注冊(cè)資本為5000萬(wàn)元。

廣州創(chuàng)益的法人、董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理是張宏，他是星河地產(chǎn)華南公司副總裁。

一個(gè)月前，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)陸毅，帶隊(duì)走訪星河地產(chǎn)集團(tuán)華南公司，星河地產(chǎn)集團(tuán)團(tuán)隊(duì)熱情接待。其中，張宏與華南公司總裁宋昕一起，身著藍(lán)色西裝，出現(xiàn)在了現(xiàn)場(chǎng)。

從張宏歷來(lái)的頭銜，大概可以知道他的職位變化。

2017年前后，他的身份，還是星河地產(chǎn)廣州城市更新公司總經(jīng)理；2021年，其在公開(kāi)場(chǎng)合出現(xiàn)時(shí)，職位變?yōu)樾呛尤A南城市更新集團(tuán)常務(wù)副總裁；而到了2023年，他已坐上了華南公司副總裁之位。

在廣州，由張宏歷負(fù)責(zé)的項(xiàng)目，并不少見(jiàn)。

比如，星河地產(chǎn)已從黃埔區(qū)的華甫荷村舊改項(xiàng)目，孵化出星河盛世禧悅和星河臻華府兩個(gè)樓盤(pán)，定位為剛需、剛改。

陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，2024年9月開(kāi)盤(pán)的盛世禧悅，目前的網(wǎng)簽去化率為37.65%；2025年3月開(kāi)盤(pán)的臻華府，網(wǎng)簽去化率為35.1%。

盡管上述兩個(gè)項(xiàng)目去化率并不是很高，但做舊改出身的張宏，順著此前的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，繼而負(fù)責(zé)番禺羅邊村舊改，似乎是順理成章的事情。

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2017年，羅邊村被納入番禺區(qū)首批全面改造的舊村名單。隔年10月，星河集團(tuán)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)，以約95%的高表決同意率，成功當(dāng)選為合作企業(yè)，負(fù)責(zé)整個(gè)舊改項(xiàng)目。

改造范圍總用地面積為46.38公頃，投資總額約29.3億元。

在2020年通過(guò)的控規(guī)中，羅邊村將被劃分為村民復(fù)建住宅、復(fù)建物業(yè)、公建配套和融資住宅四大區(qū)域。

手握這個(gè)大項(xiàng)目，星河地產(chǎn)集團(tuán)將其開(kāi)發(fā)成了兩個(gè)定位完全不同的項(xiàng)目。

其中一個(gè)是星河盛世錦城，總建筑面積達(dá)114萬(wàn)㎡，分多期開(kāi)發(fā)，涵蓋剛改到改善的多種產(chǎn)品。

該項(xiàng)目是番禺區(qū)的熱銷(xiāo)盤(pán)，能夠穩(wěn)定排在區(qū)域前列。但作為百萬(wàn)方大盤(pán)，龐大的供應(yīng)量使其需要在去化上花一些心思。

去年5月，有報(bào)道稱，盛世錦城加推三期新品，98平方米3 1房，較早前同類(lèi)單位降價(jià)約20萬(wàn)元，總價(jià)280多萬(wàn)元起，折算單價(jià)不到“3”字頭。

不過(guò)，后來(lái)盛世錦城，也隨市場(chǎng)行情回暖而迅速上調(diào)價(jià)格，顯示出較強(qiáng)的市場(chǎng)定價(jià)權(quán)。

與此不同，另一邊的星河余蔭溪谷，則主打低密改善。

余蔭溪谷的前身，是廣州羅邊村舊改更新項(xiàng)目5#地塊，命名的靈感，源自項(xiàng)目一路之隔的廣東四大名園之一“余蔭山房”。

憑借城市更新實(shí)踐與產(chǎn)品創(chuàng)新，余蔭溪谷還曾榮獲“2026城市更新最佳實(shí)踐項(xiàng)目”。

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星河余蔭溪谷的核心亮點(diǎn)，是低密居住體驗(yàn)和文化底蘊(yùn)。

這體現(xiàn)為，2.09的超低容積率，全盤(pán)僅156戶。低密小高層（8-11層）和一字排開(kāi)的樓棟布局，能有效保障每戶的隱私和采光通風(fēng)。

項(xiàng)目緊鄰嶺南四大名園之一的余蔭山房，擁有一些歷史文脈，為項(xiàng)目增添了獨(dú)特價(jià)值。

它擁有便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，距離地鐵7號(hào)線板橋站約500-700米，步行約8-10分鐘可達(dá)。

商業(yè)規(guī)劃上，自帶約5.5萬(wàn)㎡商業(yè)設(shè)施，包括約3.9萬(wàn)㎡的嶺南風(fēng)情商業(yè)街和約1.6萬(wàn)㎡社區(qū)商業(yè)。

在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，擁有專(zhuān)梯專(zhuān)戶，配備約20㎡的空中庭院，175㎡戶型客廳開(kāi)間可達(dá)8.1米。車(chē)位比高達(dá)1:2.1，充分滿足改善家庭需求。

不過(guò)，其在售約150-175㎡大戶型，總價(jià)約675萬(wàn)元起，遠(yuǎn)超周邊盛世錦城約320萬(wàn)元起的門(mén)檻。

而作為羅邊村舊改的一部分，項(xiàng)目周邊目前仍處于開(kāi)發(fā)階段，城市界面在短期內(nèi)可能不夠完善。

而且，有些規(guī)劃中的大型商業(yè)尚在建設(shè)中，短期內(nèi)可能仍需依賴外部商圈。