2026樓市觀察：一線城市二手房成交升溫，購房邏輯正在改變

上海二手房每百人成交一套，北上廣深樓市回暖信號背后是什么邏輯？

北上廣深樓市“小陽春”調查：是真回暖還是曇花一現？數據揭示真相

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別再只盯著房價！成交量攀升背后，一線城市樓市迎來結構性變化

最近一段時間，關于一線城市樓市回暖的消息多了起來。討論房價的人多了，中介的朋友圈活躍了，一些沉寂已久的購房群也重新有了動靜。市場真的在變化嗎？

數據給出了肯定的回答。2025年，北京、上海、廣州、深圳這四個中國樓市的“風向標”城市，二手房市場共同描繪出了一條上揚的曲線。這不是某個月份的偶然跳動，而是一種貫穿全年的溫和修復。

上海市場的表現很有說服力。過去一年，這座城市二手房成交量超過了25萬套。如果把這個數字放到上海超過2480萬的常住人口背景下去看，意味著在過去一年里，平均每100個上海人中，大約就有1個人完成了一次二手房交易。這個活躍度是近四年來的一個高點。

市場的溫度并非來自高端豪宅的狂歡，而是由實實在在的居住需求所托起。一個明顯的特征是，總價在300萬元以下的房產構成了交易的主體。這部分房源多數面積不大，位置可能不在最核心的地段，但它們對應著大量新市民、年輕家庭和首次置業者最迫切的需求。有房產機構的研究顯示，這類低總價房源在成交中的占比超過了六成。這說明，驅動市場的主要力量是“安居”而非“炒作”。

政策的優化為這種需求的釋放創造了條件。以上海為例，去年出臺的房地產政策調整，優化了非戶籍家庭的購房條件，同時提高了公積金貸款的支持力度。這些措施精準地影響了一批原本在門檻邊上徘徊的“剛需”群體。業內專家分析，這些政策調整釋放的信號，與價格經過一段時間調整后趨于穩定相結合，有效地修復了部分購房者的市場預期。

視線轉向北京，那里的市場講述著一個關于“置換”的故事。2025年，北京二手房成交量達到了17.4萬套。一個關鍵的現象是“賣一買一”的改善型鏈條開始轉動。不少家庭選擇賣掉城區內房齡較老、面積較小的房子，用獲得的資金去置換郊區更新、更寬敞的住房。這種改善需求的釋放，成為了市場重要的穩定器。成交結構顯示，總價在300萬至500萬區間，以及面積在90平方米左右的房源關注度很高，這正好契合了家庭結構變化帶來的居住升級需求。

在廣州和深圳，市場的復蘇同樣帶著鮮明的理性色彩。廣州全年二手房網簽量保持在10萬套以上的平臺，市場表現穩健。深圳則出現了一個標志性變化：二手住宅的成交量在全市場（一二手總和）中的占比，歷史上第一次突破了60%。這意味著，在深圳，每10筆住宅交易中，超過6筆是二手房。購房者用選擇投票，更青睞所見即所得、不存在交付風險的現房產品。

縱觀四大一線城市，這一輪市場變化的共性大于個性。它本質上是一次價格的重新校準與真實需求的集中對接。經過一段時間的調整，部分區域的房價有所回調，這讓很多之前望而卻步的購房者重新看到了“上車”的可能性。這種價格的回歸，是成交量得以回升的重要基礎。

人口與經濟的持續導入，則為市場提供了最底層的支撐。2025年，上海市常住人口保持了正增長，其中凈流入人口超過10萬人。廣東省的常住人口增量繼續位居全國前列，新增人口主要流向了珠三角城市群。源源不斷的人才和勞動力涌入，帶來了持續的、基于工作和生活的住房需求，這是樓市長期健康的根本保證。

那么，這是否意味著樓市將重回快速上漲的通道？多數觀察者的態度是審慎的。

當前的回暖，具有顯著的結構性特征。熱度主要集中在滿足基本居住需求的“上車盤”和滿足家庭升級的“改善盤”。純粹以投資增值為目的的資金，入場跡象并不明顯。廣東省住房政策研究中心的首席研究員李宇嘉就指出，這一輪回暖能否持續并形成良性循環，關鍵要看二手房交易活躍后，能否順利帶動置換客戶進入新房市場，從而盤活整個鏈條。

北京二手房各面積段、總價段銷售套數占比。圖/中指研究院

價格方面，“以價換量”可能是未來一段時間的市場主旋律。業主讓渡一部分價格空間，來促成交易；購房者以相對合理的價格，購得房產。這種博弈之下，市場更可能呈現“量增價穩”甚至“量增價緩動”的態勢，而非過往那種全面快速上漲的局面。上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳杰教授曾多次提及，房地產市場正在告別高增長、高杠桿的舊模式，轉向平穩發展、重視居住屬性的新階段。

綜合來看，一線城市樓市的這輪變化，傳遞出一個清晰的信號：市場正在自發地進行調整與修復。它不再是那個承載著過多金融投機屬性的市場，而是在政策引導下，逐漸回歸解決居住問題、改善民生福祉的本來定位。

對于有真實住房需求的家庭而言，一個價格更趨理性、選擇更加多樣的市場環境，或許是一個更好的時機。而對于整個行業和社會來說，告別大起大落，尋求長期穩健的發展，無疑是更健康的選擇。樓市的未來，或許就藏在這份逐漸顯現的理性和沉穩之中。