規劃“棋手”落子！滁州13億土拍為何全部押注這五大“未來戰場”

2026年4月9日，滁州市公共資源交易中心一錘定音，7宗經營性用地全部成交，攬金約13億元。然而，這份成績單的不同尋常之處在于，7位競得人清一色為“亭城文旅”、“鑫鼎城更”、“明湖置地”、“瑯琊鄉發”等地方國資平臺。

NO.1壹

土拍結果解碼：國資“包場”，錨定五大核心板塊

本次成交的7宗地塊，總用地面積約28.2萬平方米，總成交金額約13億元。從結果來看，呈現三大鮮明特征：

1. 拿地主體“清一色”：地方國資平臺全面主導

本次成交的7宗地，競得人均為滁州市、區兩級政府下屬的國資平臺公司。其中：

滁州市亭城文旅開發管理有限公司競得九江路與南京路交叉口地塊。

滁州市鑫鼎城市更新建設運營有限公司競得游園路與環翠路交叉口地塊。

滁州市明湖置地有限責任公司競得恒興路與陽明路交叉口商業地塊。

滁州市瑯琊鄉村農業發展投資有限公司競得長江路與關山路交叉口地塊。

其余三宗地分別由鑫新置業、麗滁元創產業發展、安徽蘇滁澄鑫置業（蘇滁合資平臺）摘牌。

這種“國家隊”包攬的局面，在當前市場環境下，傳遞出引導開發、穩定市場、落實規劃的強烈信號。國資平臺不以短期盈利為唯一目標，更能承擔起打造城市功能片區、完善配套設施、引導產業發展的長期使命。

2. 地塊屬性“多元化”：住宅、商業、商務功能互補

7宗地用途涵蓋二類城鎮住宅用地（兼容少量商業）、零售商業用地、商務金融用地、旅館用地等。其中，4宗為住宅兼容商業用地，3宗為純商業商務用地。這種搭配并非偶然，而是“產城融合、功能復合”理念的直接體現。特別是在恒興路沿線（高鐵片區核心），密集出讓了零售商業、商務金融、旅館用地，旨在快速集聚商務商業氛圍，避免新區陷入“睡城”困境。

NO.2|貳

規劃藍圖落地：每一宗地，都是總規的“戰略執行單元”

本次出讓的每一宗土地，都能在《滁州市國土空間總體規劃（2021-2035年）》中找到其存在的“必然邏輯”和“功能使命”。

1. 踐行“一主四副”格局，做強中心城區“一主”

總規劃定“一主四副”的城鎮空間格局，其中“一主”即滁州中心城區（含瑯琊區、南譙區，并推動滁來全一體化）。本次所有出讓地塊均位于“一主”范圍內，且集中資源投向蘇滁片區、高鐵片區、明湖片區、瑯琊山周邊等最能提升主城能級的區域，是“集聚發展，強化核心”戰略的年度實踐。

2. 落實“一心七片”結構，填充重點片區功能

總規將中心城區優化為“一心七片”空間結構。本次土拍正是對其中關鍵“片”區的功能填充：

高鐵片區：出讓3宗商業商務用地，直接對應總規中“高標準建設高鐵新區，打造城市新門戶”的要求，旨在培育區域性商務商業中心。

瑯琊山片區（西澗湖周邊）：游園路地塊的出讓，呼應了“城西以山為秀”，加強環瑯琊山地區風貌管控與文旅功能植入的要求。

明湖片區：相關地塊的出讓，服務于“重點打造清流河、西澗湖、明湖濱水公共空間”的藍圖，提升濱水空間活力。

3. 呼應“滁來全一體化”，強化中心輻射

總規多次強調“支撐推動滁來全空間一體化發展”。本次在高鐵站周邊、蘇滁園區等毗鄰來安、全椒的方向上進行重點開發，有利于通過便捷的交通（滁寧城際、高鐵）和強大的產業商務功能，增強中心城區對來安、全椒的輻射帶動，實質推進一體化進程。

4. 體現“公園城市”理念，鏈接藍綠空間

游園路地塊近瑯琊山，明湖片區地塊近明湖，這些出讓在生態本底優越區域的土地，其開發必然受到更嚴格的規劃指引（如建筑高度、視線通廊控制），最終目的是實現“山水城相融”，讓建設為生態增色，而非破壞。這完美體現了總規中“構建由地下交通、地下公共服務、地下商業、地下市政等各類地下設施組成的復合型、現代化的城市地下空間綜合開發利用體系”的復合利用理念在重點區域的先行。

5. 強化“產業空間保障”，促進產城融合

蘇滁高新區地塊的出讓，是對總規“引導產業空間合理布局”、“保障10個省級以上開發區發展空間”的直接落實。住宅用地的配套，旨在滿足園區就業人口的居住需求，促進“人、城、產、交通一體化發展”，破解職住分離難題。

小結：這7宗地，是滁州國土空間規劃從“宏偉藍圖”走向“具體施工”的關鍵一躍。它們不是孤立的地塊，而是承載著提升門戶形象、注入產業活力、完善文旅功能、塑造濱水特色、促進職住平衡等多重使命的“城市功能模塊”。國資平臺統一操盤，確保了這些模塊能夠按照規劃的“設計圖紙”精準搭建，最終拼合成現代化的城市圖景。

NO.3|叁

結語

滁州2026年首輪土拍的獨特現象，清晰地標志著其城市發展邏輯的深刻轉變：從過去一定程度上的“市場牽引、被動跟隨”，轉向強有力的“規劃引領、主動塑造”。

國資平臺已成為滁州城市發展的“首席運營商”和“穩定器”。在當前市場周期中，國資平臺兜底拿地，首要目的是保障規劃重點片區建設不停滯、城市發展節奏不被打亂。這確保了滁州在區域城市競爭中，能夠持續積累空間價值，避免錯過發展窗口期。對于市場和購房者而言，這意味著由政府信用背書的重點區域，其基礎設施和公共配套的兌現確定性最高。

“高鐵片區”和“蘇滁片區”是未來五年滁州城市價值的“雙引擎”。本輪土拍中，這兩個片區獲得的資源傾斜最多（4宗地）。高鐵片區承載城市門戶和現代服務業核心的期望；蘇滁片區則是產業創新和對外開放的主平臺。兩者一“務虛”一“務實”，將共同拉動滁州城市能級躍升。圍繞這兩個“引擎”及其周邊（如明湖、瑯琊山等生態賦能區）的資產，將享有最大的城市發展紅利。

滁州的房地產市場將呈現“深度結構化”特征。在“房住不炒”和規劃精細引導下，普漲行情難現。未來價值分化將極其明顯：擁有頂級規劃背書（如高鐵CBD、湖景山景）、由優質國資或品牌房企開發、產品力過硬的項目，將與其他項目拉開巨大差距。購房邏輯必須從“買城區”進化為“買板塊、買配套、買品質”。

“滁來全一體化”從戰略進入空間實質融合階段。本輪在毗鄰區域的重點投資，特別是高鐵樞紐的建設，正物理上縮短三地時空距離，促進功能互補。對于投資者和就業者而言，以滁州中心城區核心板塊為樞紐，在來安、全椒尋找價值洼地，可能成為一種可行的跨區域配置策略。