4月1日，《成都市城市更新條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）經(jīng)四川省人大常委會(huì)批準(zhǔn)，將于6月1日正式施行。

這實(shí)在是一部具有里程碑意義的法規(guī)！

UP君認(rèn)為，它起碼有三大重要意義：

第一，它是對(duì)2025中央城市工作會(huì)議重要精神的貫徹落實(shí)。

去年召開(kāi)的中央城市 工作會(huì)議是 對(duì)未來(lái)十年甚至更長(zhǎng)時(shí)間中國(guó)城市發(fā)展道路的頂層指引與戰(zhàn)略藍(lán)圖 ，會(huì)議明確 將 城市更新確立為城市工作的重要抓手，確立“堅(jiān)持人民城市人民建、人民城市為人民”的核心理念，強(qiáng)調(diào)城市發(fā)展從增量時(shí)代轉(zhuǎn)向存量時(shí)代?！稐l例》緊密銜接中央會(huì)議精神，將國(guó)家戰(zhàn)略部署轉(zhuǎn)化為地方具體實(shí)踐，全方位體現(xiàn)會(huì)議核心要求。

第二，它標(biāo)志著成都市城市更新工作進(jìn)入規(guī)范化、法治化新階段。

在外界看來(lái)，成都的城市更新工作做得有聲有色、走在全國(guó)前列，但需要說(shuō)明的是，長(zhǎng)期以來(lái)，成都并沒(méi)有統(tǒng)一的 “城市更新” 專門法規(guī)，主要以配套性、針對(duì)性政策和上位法指導(dǎo)為主，而且這些早期規(guī)范多分散在舊城改造、房屋征收、規(guī)劃管理等相關(guān)領(lǐng)域。直到《條例》正式施行，成都城市更新才進(jìn)入統(tǒng)一、規(guī)范的法治引領(lǐng)新階段。

▍天府藝術(shù)公園是成都城市更新的重要典范。左右滑動(dòng)查看拆遷前、建設(shè)中及兌現(xiàn)后實(shí)景圖

第三，它為全國(guó)同類城市更新立法提供了參考借鑒。

成都是公園城市“首提地”與“示范區(qū)”，“十四五”期間、作為全國(guó)首批城市更新試點(diǎn)城市，積累了具有地方特色的“成都經(jīng)驗(yàn)”。城市更新上升到國(guó)家戰(zhàn)略高度以后，成為推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手，隨著新政落地，各地將紛紛加大城市更新力度，也將更加緊密地與城市的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、現(xiàn)代化治理水平提升等深度融合。成都此時(shí)將多年實(shí)踐積累的經(jīng)驗(yàn)固化為法規(guī)，不僅為城市更新提供了 “成都方案”，也為全國(guó)同類城市更新立法提供了參考借鑒。

今天，UP君就帶你從通俗視角逐一拆解這份《條例》里的“干貨亮點(diǎn)”，看看它將如何改變每一位成都人的生活。

很多人對(duì)城市更新的印象，還停留在“老城區(qū)改造”，但成都這次直接把范圍拉滿——覆蓋本市行政區(qū)域全域，無(wú)論是核心城區(qū)的老舊小區(qū)，還是遠(yuǎn)郊縣的古鎮(zhèn)村落，都被納入更新范圍；9類具體更新場(chǎng)景，幾乎涵蓋了城市發(fā)展的“痛點(diǎn)盲區(qū)”：

? 既有建筑改造利用（比如老寫(xiě)字樓升級(jí)、舊廠房煥新）；

? 城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造（解決“老破小”的設(shè)施老化問(wèn)題）；

? 完整社區(qū)建設(shè)（讓社區(qū)配套更全，生活更方便）；

? 老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村等更新改造（破解城市“臟亂差”，激活存量空間）；

? 城市功能完善、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造（補(bǔ)市政、交通、管網(wǎng)的短板）；

? 城市生態(tài)系統(tǒng)修復(fù)（讓城市更綠、更宜居）；

? 城市歷史文化保護(hù)傳承（守住成都的“煙火氣”和“老味道”）；

? 以及國(guó)家、省、市確定的其他更新活動(dòng)。

解讀：

過(guò)往UP君探訪城市更新時(shí)，常聽(tīng)到成都人吐槽“馬屎皮面光”。新《條例》出臺(tái)后，預(yù)示著未來(lái)成都的城市更新不是“挑肥揀瘦”，而是“全域一盤棋”，它不光是“大工程”，更是家門口的“小確幸”。無(wú)論是你家樓下的老舊樓道，還是街角的廢棄廠房，甚至是河邊的閑置空間，都有可能通過(guò)更新“變身”。這種“全方位覆蓋”，真正實(shí)現(xiàn)了“城市沒(méi)有邊角料，每一處空間都能發(fā)光”。

▍望平濱河路與339同框

過(guò)去，有些城市更新陷入“拆了建、建了拆”的誤區(qū)，甚至出現(xiàn)“拆真建假”“破壞文脈”的問(wèn)題。成都這份《條例》，從源頭杜絕了這種“粗放式更新”，其中最亮眼的就是“以人民為中心”和“保護(hù)傳承”。

《條例》指出，城市更新要遵循“規(guī)劃引領(lǐng)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、系統(tǒng)治理、智慧韌性、因地制宜、保護(hù)傳承、創(chuàng)新發(fā)展”的原則，實(shí)行“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與、共建共享”。簡(jiǎn)單說(shuō)，更新不是“政府說(shuō)了算”，也不是“開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算”，而是“老百姓說(shuō)了算”——從意愿征詢到方案設(shè)計(jì)，都要充分征求公眾意見(jiàn)，保障大家的知情權(quán)、參與權(quán)、建議權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

更值得點(diǎn)贊的是，《條例》專門劃定“紅線”——四大禁止行為，這是全國(guó)地方立法中罕見(jiàn)的"負(fù)面清單"式規(guī)定，體現(xiàn)了成都對(duì)歷史文化遺產(chǎn)的敬畏之心。

解讀：

還記得去年，UP君跟西南交通大學(xué)世界遺產(chǎn)國(guó)際研究中心副主任、建筑學(xué)院副教授張宇博士坐在彭鎮(zhèn)觀音閣老茶館聊著成都的老街時(shí)，他就感嘆成都還是拆得太多了，除了寬窄巷子，留存下來(lái)的大型歷史文化街區(qū)屈指可數(shù)。

很高興看到成都的城市更新不再搞“大拆大建”了，不再走“千城一面”的老路。作為歷經(jīng)三千年變遷的歷史古都，從金沙遺址、到杜甫草堂，從武侯祠到青羊?qū)m，從蜀王宮到春熙路，成都的每一個(gè)歷史片段都充滿魅力，希望在我們這一代守住成都的歷史文脈。

▍老茶館還保留著成都“唯一”的老虎灶

城市更新是個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及規(guī)劃、土地、資金、建設(shè)等多個(gè)環(huán)節(jié)，稍有不慎就會(huì)出現(xiàn)“各自為政”“推進(jìn)緩慢”的問(wèn)題。

《條例》最核心的突破，就是建立了一套嚴(yán)密的規(guī)劃實(shí)施體系，“城市體檢—專項(xiàng)規(guī)劃—片區(qū)策劃—年度計(jì)劃—項(xiàng)目實(shí)施方案”，環(huán)環(huán)相扣，讓每一步都有章可循，確保更新項(xiàng)目“不爛尾、不縮水”。

解讀：

這里特別要提一下城市體檢，它就像給城市打了個(gè)CT，分住房、小區(qū)、街區(qū)、城區(qū)四個(gè)層級(jí)，檢查房屋安全、居住環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)等情況。而且《條例》規(guī)定城市體檢前置——先通過(guò)體檢發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，再針對(duì)性制定規(guī)劃和方案，避免“盲目更新”。

通過(guò)立法明確"編制年度計(jì)劃時(shí)優(yōu)先考慮存在安全隱患、居住環(huán)境差、設(shè)施薄弱的項(xiàng)目"，將民生短板治理納入法治軌道，體現(xiàn)了從"住有所居"向"住有宜居"的理念升級(jí)，不僅有面子，更有里子。

城市更新，最怕“資金不足”“政策卡殼”?！稐l例》專門設(shè)立“支持保障”章節(jié)，推出一系列“真金白銀”的政策，打通更新過(guò)程中的“堵點(diǎn)難點(diǎn)”，讓更新更順暢、可持續(xù)。這也是UP君認(rèn)為條例含金量最高的地方，重點(diǎn)給大家劃出來(lái)了。

1.土地政策“松綁”，盤活存量空間

土地是城市更新的核心資源，《條例》在土地政策上放了很多“大招”：

? 支持多宗經(jīng)營(yíng)性用地“整體供應(yīng)”，實(shí)行“同場(chǎng)公告、同場(chǎng)競(jìng)買、同時(shí)應(yīng)價(jià)”，避免“碎片化開(kāi)發(fā)”；

? 鼓勵(lì)地上地下空間“綜合開(kāi)發(fā)”，可以在地表、地上、地下分層設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，一次性整體供應(yīng)（比如地鐵上蓋建商業(yè)、地下建停車場(chǎng)）；

? 零星國(guó)有建設(shè)用地，不具備單獨(dú)供地條件的，可與相鄰地塊“整體開(kāi)發(fā)”，避免土地浪費(fèi)；

? 鼓勵(lì)土地“混合利用”，同一宗土地可兼具兩種及以上用地性質(zhì)（比如商業(yè)+住宅+公共服務(wù)），提升城市活力；

? 對(duì)安全隱患嚴(yán)重、配套設(shè)施落后、土地利用低效，且無(wú)法通過(guò)改造提升方式滿足更新需求的區(qū)域，可以實(shí)施拆除新建。拆除新建可以通過(guò)自主更新、產(chǎn)權(quán)歸集、征收補(bǔ)償?shù)确绞介_(kāi)展。

? 更新項(xiàng)目以拆除新建、改建擴(kuò)建方式實(shí)施的，可“重新設(shè)定土地使用期限”；符合條件的，可申請(qǐng)改變用地性質(zhì)、容積率，補(bǔ)繳土地價(jià)款時(shí)會(huì)考慮土地成本和公共貢獻(xiàn)，更具合理性。

解讀：

比如2月底，引起巨大關(guān)注的南一環(huán)藍(lán)光1.6萬(wàn)方商業(yè)地塊調(diào)規(guī)，把原規(guī)劃的商業(yè)服務(wù)業(yè)用地“一拆為三”，變身三類實(shí)用用地——住宅+公園+便民配套齊上線，現(xiàn)在看起來(lái)是不是就不那么抽象了？

另外UP君曾多次報(bào)道過(guò)的中央花園二期的“自拆自建”夢(mèng)，當(dāng)時(shí)就苦于沒(méi)有相關(guān)法律法規(guī)支持而難以實(shí)施，現(xiàn)在《條例》里專門有了相關(guān)規(guī)定，對(duì)于類似中央花園二期這樣的老舊小區(qū)應(yīng)是天大“利好”了！

2. 容積率“讓利”，多建配套不“縮水”

很多更新項(xiàng)目，因?yàn)槿莘e率限制，沒(méi)法多建配套設(shè)施?！稐l例》明確了4種“新增建筑面積不計(jì)入容積率”的情況，相當(dāng)于給更新項(xiàng)目“讓利”：

? 補(bǔ)齊民生短板的市政、公共服務(wù)、公共安全設(shè)施，以及老舊住宅成套化改造項(xiàng)目，新增配套面積不計(jì)入容積率；

? 為了安全、環(huán)保、無(wú)障礙建設(shè)，增設(shè)的樓梯、電梯、公共走廊、外墻保溫等附屬設(shè)施，新增面積不計(jì)入容積率；

? 因歷史文化保護(hù)限制容積率的，可實(shí)行“異地補(bǔ)償”；保留的不可移動(dòng)文物、歷史建筑，建筑面積不計(jì)入容積率；

? 拆除新建項(xiàng)目，在落實(shí)公共配套的前提下，容積率可“因地制宜優(yōu)化”，依法調(diào)整。

解讀：

這意味著，開(kāi)發(fā)商或?qū)嵤┲黧w在更新時(shí)，有更多空間建設(shè)電梯、養(yǎng)老設(shè)施、社區(qū)服務(wù)中心等配套，不用因?yàn)槿莘e率限制而“壓縮民生空間”。比如，老舊小區(qū)加裝電梯，新增的電梯面積不計(jì)入容積率，既不影響小區(qū)整體規(guī)劃，又能切實(shí)解決老人、殘疾人“上下樓難”的問(wèn)題。

類似中央花園二期的“自拆自建”，有了容積率的讓利，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的吸引力應(yīng)該會(huì)更高吧。

3. 資金多元保障，不讓更新“卡殼”

資金不足，是城市更新的“老大難”?！稐l例》明確建立“多元化投融資機(jī)制”，除了允許物業(yè)權(quán)利人利用住房公積金、維修資金、自籌資金等方式出一份力，還可通過(guò)政府、市場(chǎng)主體、金融機(jī)構(gòu)等多渠道籌集資金。

此外，符合條件的更新項(xiàng)目，還能享受行政事業(yè)性收費(fèi)減免和稅收優(yōu)惠，進(jìn)一步降低實(shí)施成本。

解讀：

這一套“資金組合拳”，既減輕了政府的財(cái)政壓力，又吸引了社會(huì)資本參與，讓城市更新“有錢可花、有款可用”。

4. 存量空間“活用”，閑置資源“變廢為寶”

《條例》特別鼓勵(lì)“存量資源盤活”，比如：

? 存量非住宅空置房屋（比如閑置寫(xiě)字樓、商鋪），在不變更土地用途和使用權(quán)人的前提下，經(jīng)批準(zhǔn)可改造用于公共文化、文創(chuàng)、養(yǎng)老、體育等新業(yè)態(tài)，不用“空著浪費(fèi)”；

? 統(tǒng)籌利用橋下空間、地下空間、屋頂空間、濱河空間等，植入體育、文化、科普等場(chǎng)景，比如橋下建健身步道、屋頂搞綠化、濱河建休閑長(zhǎng)廊，讓“邊角空間”變成“民生空間”。

解讀：

這相當(dāng)于給成都的“閑置資源”開(kāi)了“綠燈”。比如眾多閑置寫(xiě)字樓、商場(chǎng)不用再一直空置，可改造成文創(chuàng)園、眾創(chuàng)空間甚至養(yǎng)老中心、康復(fù)中心、公寓等；小區(qū)的屋頂可改成花園，供居民休閑；橋下空間可改成自行車棚、健身區(qū)……各種“變廢為寶”。

▍藏在金沙公交樞紐站停車樓的 “空中運(yùn)動(dòng)樂(lè)園”——T立方金沙天空森林體育公園，就是典型的閑置空間的活化利用。項(xiàng)目效果圖，圖據(jù)@成都文旅集團(tuán)

城市更新不是政府的“獨(dú)角戲”，也不是開(kāi)發(fā)商的“生意經(jīng)”，而是需要全社會(huì)共同參與的“大合唱”。不僅有政府、開(kāi)發(fā)商，還有物業(yè)權(quán)利人（業(yè)主、單位）、街道（鎮(zhèn)）和居（村）民委員會(huì)、供水供電供氣通信等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，甚至還有專家和媒體，讓每個(gè)人都能成為城市更新的“參與者”“受益者”。

更亮眼的是“智慧賦能”。依托“智慧蓉城”建設(shè)，建立城市更新項(xiàng)目全生命周期管理系統(tǒng)，完善數(shù)據(jù)共享機(jī)制，實(shí)現(xiàn)需求征集、統(tǒng)籌推進(jìn)、監(jiān)督管理“一網(wǎng)通辦”。比如，居民可以通過(guò)線上渠道提交更新需求，政府可以通過(guò)系統(tǒng)跟蹤項(xiàng)目進(jìn)度，監(jiān)督部門可以通過(guò)系統(tǒng)開(kāi)展監(jiān)管，讓更新更高效、更透明。

▍成華區(qū)智慧城市治理中心工作人員介紹智慧社區(qū)治理。圖據(jù)@成都12345

解讀：

條例對(duì)各級(jí)政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)均提出了更高要求。在UP君看來(lái)，這里需要政府轉(zhuǎn)變角色，從主導(dǎo)者變?yōu)槠脚_(tái)搭建者，需要讓智慧系統(tǒng)跑起來(lái)，也讓更新過(guò)程更透明。

未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將更依賴存量盤活、城市更新等路徑，企業(yè)只有積極參與其中，才能擁有獲取區(qū)位優(yōu)越、配套完善的高價(jià)值土地資源的機(jī)會(huì)。

而對(duì)于居民來(lái)說(shuō)，主動(dòng)性則更強(qiáng)了。比如，老舊小區(qū)更新，居民可以主動(dòng)申請(qǐng)！據(jù)UP君了解已經(jīng)有不少老舊小區(qū)在準(zhǔn)備了，后續(xù)經(jīng)過(guò)評(píng)估后，符合條件就能納入項(xiàng)目庫(kù)，然后參與方案設(shè)計(jì)，監(jiān)督施工過(guò)程等等。市場(chǎng)主體可以通過(guò)投資建設(shè)養(yǎng)老、托育、便民商業(yè)等配套服務(wù)設(shè)施參與進(jìn)來(lái)，各方齊心協(xié)力，共同改善居住條件。

向上建議：

總體來(lái)看，這份條例不是簡(jiǎn)單的“拆舊建新”說(shuō)明書(shū)，其中心思想就是讓城市更新從“面子工程”變成“民生工程”“民心工程”——既守住歷史文脈的根，又補(bǔ)齊城市發(fā)展的短板，更打通政策落地的堵點(diǎn)。待6月1日《條例》正式施行后，成都的城市更新將進(jìn)入“有法可依、有章可循、有序推進(jìn)”的新階段。

但之前我們也說(shuō)過(guò)，城市更新全流程時(shí)間跨度大、涉及單位/人員復(fù)雜，各方利益也很難平衡協(xié)調(diào)。其他不說(shuō)，光老舊小區(qū)新安一部電梯，這種政策支持政府補(bǔ)貼利好百姓的事都會(huì)拖上個(gè)一年半載。所以「成都向上」建議，成都還應(yīng)加快研究制定配套支持政策及工具箱，確?！稐l例》落地實(shí)施、運(yùn)行順暢。

1、建立城市更新協(xié)調(diào)辦公室，將政府各相關(guān)職能部門放在一起辦公，讓流程高效運(yùn)行起來(lái)。

2、總結(jié)歸納各類典型案例，形成行之有效可供一鍵復(fù)制的城市更新流程表，讓過(guò)往經(jīng)驗(yàn)為后來(lái)者提供明確的更新路徑，避免各方走彎路。

3、定時(shí)發(fā)布城市更新清單，讓各經(jīng)濟(jì)體能參與其中，不僅社會(huì)獲益，也讓各方有錢掙，這樣整個(gè)社會(huì)的更新才能形成良性循環(huán)。

關(guān)于城市更新的話題，或許才剛剛開(kāi)始。對(duì)此你有什么想說(shuō)的，歡迎進(jìn)群暢聊或者留言區(qū)見(jiàn)哦～

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