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陳海保 主播

3月16日，亦莊新城0802街區(qū)1401-1地塊正式掛牌。

地塊規(guī)劃建面約5.18萬㎡，容積率2.0。

4月21日開拍，起始價12.18億元，折合樓面價2.35萬元/㎡。

規(guī)劃解讀

北京亦莊瀛海土拍，提前交火了。

6天后，1401-1地塊開拍，大戰(zhàn)一觸即發(fā)。中建智地、保利發(fā)展紛紛發(fā)出了招標計劃。

金茂、招商、建發(fā)也要加入戰(zhàn)團。這將是北京今年以來最熱鬧的土拍。

這塊地，真的有那么香嗎？我看到了三點疑問：

一、分開入市問題

01和02地塊，原本是一塊地。臨到上架前，突然分開出讓，讓人百思不得其解。

兩塊地規(guī)劃總建面10.8萬平米，起拍地價也就26億元左右，并不是很貴。

為什么地塊要南北分拆？不是東西分拆？

主要是共享西面綠地，讓兩塊地“肥瘦”差距沒那么明顯。

這次先推北地塊，把更好的南面02地塊放到最后。

二、包袱問題

01地塊背了一小包袱。須配建西面4.1公頃的綠地。

雖然還不清楚它的建安標準，至少也砸個4000萬元。

讓樓面價增加770元/平米，達到2.43萬元/平米。

問題來了！它南面的02地塊，上架時會搭配個啥呢？難道要和東面的商業(yè)捆綁？

三、退線問題

兩塊地分開出讓，最大的問題，是樓棟的退線。

這兩塊地一南一北排列，中間沒有道路，只有一條用地紅線，未來也就是一堵墻。

從建筑設(shè)計規(guī)劃講，兩塊地須統(tǒng)籌考慮，權(quán)益退線是個大問題。

如果兩個房企分別拿地，但凡誰占了便宜，對方就得吃虧了，除非，某房企把兩塊地通吃。

它們的南面有中海寰宇時代，北面有瑞福園，這都是要考慮退線問題。

幸好兩個老盤對它們影響不大，有馬路和綠化帶隔開。

做了一版強排推測，一起來看看。

預(yù)計南側(cè)02地塊南排是16層，北排是18層。

北側(cè)01地塊南排是16層，北排分別是17/18/14層。

區(qū)位地段

地塊位于大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)，五環(huán)至六環(huán)之間，東側(cè)隔著一片規(guī)劃商業(yè)就是地鐵8號線瀛海站。

周邊有瀛海環(huán)宇坊、瀛海公園、興海休閑公園等，生活配套較完善。

亦莊擴容把瀛海納入，定位綜合配套服務(wù)區(qū)，未來這里將聚集人口27.4萬。

最近的次新盤是南邊的中海寰宇時代，2019年入市，網(wǎng)簽均價約5.2萬元/㎡。

向西2公里是大興發(fā)展開發(fā)的亦生悅、亦生共悅，以及中建壹品星光里等共產(chǎn)房項目。

“好房子”新規(guī)后，亦莊共有兩個項目入市，分別是招商序和北京潤府二期，一個在河西，一個在北神樹，距離都比較遠。

瀛海片區(qū)首次出現(xiàn)新規(guī)盤，預(yù)計會吸引一部分置換客群的關(guān)注。

去年初，亦莊X24也就是招商序所在地塊完成出讓，之后11個月，亦莊都沒有地塊上架。

1401地塊早在去年第八輪供地清單中就已亮相，但遲遲未被激活。

一直到今年3月份才正式掛出。

為了降低開發(fā)壓力，1401地塊從中間劃了一道線，拆成南北兩幅。

原地塊接近正方形，拆開之后，也頗為方正，東西長而南北短，面寬資源優(yōu)秀。

此外地塊容積率從2.5調(diào)降至2.0，小區(qū)舒適度將大幅提升。

拆分之后，兩幅地與亦莊招商序規(guī)模相當(dāng)。率先被激活的是北側(cè)1號地塊，規(guī)劃地上建面5.18萬㎡，折合樓面價2.35萬元/㎡。

招商序的成交樓面價是4萬元/㎡。

當(dāng)然，招商序所在的河西板塊屬于亦莊最成熟的高品質(zhì)居住區(qū)；而1401地塊所在的瀛海板塊則是亦莊擴區(qū)后的生活配套延伸區(qū)，靠近大興區(qū)，主打臨鐵低密。

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