2026年春天，樓市也迎來了“小陽春”。

北京、上海、廣州、深圳、成都等核心城市二手房市場活躍度明顯提升。上海3月二手房成交量突破3萬套，創(chuàng)近五年新高；多地新房市場也傳出積極信號——在成都，金茂錦棠開盤吸引近千人現(xiàn)場選房，192套房源當(dāng)日售罄，越秀天悅云萃3期、龍湖錦江峯萃等項目出現(xiàn)排隊看房的場景。市場熱度讓人依稀想起十年前的盛況。

2016年，政府工作報告提出“因城施策”去庫存，全國超過150個城市出臺“去庫存”新政。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，那一年全國商品房銷售額首次突破11萬億元。年銷售額超3000億元的“超級房企”首次出現(xiàn)便達到3家，TOP10房企門檻首次提高到千億元。

從2016年到2026年，十年間，中國房地產(chǎn)從高歌猛進走向深度調(diào)整。今年，政府工作報告時隔十年重提“去庫存”。兩次“去庫存”之間有何差異？下一個十年房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)哪些特點？

2026年5月4日，封面新聞客戶端將迎來上線十周年。封面新聞與華西都市報始終站在記錄與觀察的第一線，探尋答案。

兩輪“去庫存”存在本質(zhì)差異

西南財經(jīng)大學(xué)教授、西財智庫主任湯繼強接受封面新聞采訪時指出，兩輪“去庫存”之間存在本質(zhì)差異，核心區(qū)別在于“從創(chuàng)造需求轉(zhuǎn)向重構(gòu)供給”。

西南財經(jīng)大學(xué)教授、西財智庫主任湯繼強

湯繼強具體分析道：“2016年的核心引擎是棚改貨幣化。當(dāng)年600萬套棚改任務(wù)，貨幣化安置比例超過50%。政府通過貨幣補償注入流動性，直接創(chuàng)造購房需求，拉動去庫存。結(jié)果是房價快速拉升，居民部門杠桿率攀升。”

“2016年去庫存的本質(zhì)，是‘讓更多人加杠桿買房’，”湯繼強說，“是短期強刺激，副作用是推高房價、推高居民杠桿。”

2026年的工具箱已完全不同。今年政府工作報告表述為：“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房。”棚改貨幣化退場，政府收儲登場——由地方政府或國企收購存量商品房，轉(zhuǎn)為保障性住房，在消化庫存的同時補齊民生短板。

湯繼強指出：“2026年去庫存是供給側(cè)存量調(diào)節(jié)與保障體系重構(gòu)。政府不再創(chuàng)造需求，而是充當(dāng)‘市場穩(wěn)定器’和‘住房雙軌制搭建者’。這是長期結(jié)構(gòu)改革，而非短期強刺激。”

下一個十年：最大變量與最大確定性

當(dāng)被問及未來十年房地產(chǎn)市場的最大變量時，湯繼強認為是人口結(jié)構(gòu)拐點下的需求斷層。

他表示，中國剛需購房主力人群（25-35歲）已進入長期下行通道，疊加城鎮(zhèn)化放緩、人均住房面積接近天花板。未來十年，不同城市、不同地段、不同產(chǎn)品之間的價值分化將極其劇烈。有些地方可能面臨“有房無市”的流動性枯竭。這是政策難以對沖的慢變量。

但最大的確定性同樣清晰。“無論短期政策如何擺動，‘房住不炒’的長效機制不會逆轉(zhuǎn)。”湯繼強表示，“房地產(chǎn)正越來越像耐用消費品——在大多數(shù)城市，房價若能跑贏通脹即屬不易，過去‘翻倍式’增長難以再現(xiàn)。保障性住房體系將基本覆蓋中低收入群體，商品房市場則主要服務(wù)于改善型需求。投機炒房的空間將被系統(tǒng)性壓縮。”

面對正在重塑的市場，湯繼強對兩類人群給出了具體建議。

對于年輕的首次購房者：不必焦慮“上車”，而要關(guān)注“適配”。房貸月供不超過家庭收入40%。盡量選擇人口凈流入、產(chǎn)業(yè)扎實的核心城市或都市圈邊緣板塊。可以關(guān)注政府收儲轉(zhuǎn)化后的保障性租賃住房或配售型保障房，但需提前了解所在城市的供應(yīng)節(jié)奏與申請條件。

對于謹慎的觀望者：放棄“抄底思維”，建立“使用思維”。如果已有自住房，現(xiàn)階段不必為保值而再購。房價的核心支撐是真實居住需求和租金回報率。重點關(guān)注租售比能否達到2.5%或3%以上，接近當(dāng)前低風(fēng)險利率水平（如10年期國債收益率），否則持有現(xiàn)金或配置其他流動性資產(chǎn)可能更明智。觀望不等于“空倉”，而是保持選擇權(quán)。

十年記錄，繼續(xù)前行

2016年5月4日，封面新聞客戶端正式上線。由《華西都市報》融合轉(zhuǎn)型而來的封面新聞，始終扎根房地產(chǎn)行業(yè)一線。

十年間，封面新聞在住建部、國家統(tǒng)計局等重要發(fā)布會上追問政策走向；以每年一屆的“榜樣中國·封面-華西房產(chǎn)TOP50”行業(yè)盛會持續(xù)把脈市場周期；通過“樓市3·15”“家居投訴站”等監(jiān)督欄目深度調(diào)查行業(yè)違規(guī)亂象、守護消費權(quán)益。

兩次“去庫存”之間橫亙的，不僅是十年時間，更是房地產(chǎn)行業(yè)底層邏輯的重構(gòu)。從記錄“高周轉(zhuǎn)”時代的起伏跌宕，到聚焦“保交付”“好房子”的行業(yè)轉(zhuǎn)型，封面新聞完整見證了中國房地產(chǎn)市場從增量繁榮邁向存量品質(zhì)時代的深刻變革，我們還將持續(xù)關(guān)注，記錄行業(yè)變革的下一個篇章。

封面新聞記者 黃益輝