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2026年一季度，無錫房地產(chǎn)在政策全面松綁背景下進(jìn)入深度調(diào)整與結(jié)構(gòu)重塑階段。

土地作為房地產(chǎn)開發(fā)源頭，其存量狀況直接決定未來供應(yīng)格局。本報告基于無錫市自然資源和規(guī)劃局3月底公布的存量住宅用地清單，結(jié)合市場數(shù)據(jù)，對全市存量住宅用地進(jìn)行全面分析，為行業(yè)決策提供參考。

截至2026年3月底，無錫存量住宅用地項目共275個，總面積1425.88公頃。其中已動工未竣工138個，土地面積757.3公頃，占比53.1%；未動工137個，土地面積668.57公頃，占比46.9%。

項目數(shù)量近乎對半分布，超半數(shù)用地已進(jìn)入開發(fā)流程，近半數(shù)尚未啟動，合計形成大規(guī)模潛在供應(yīng)，未來數(shù)年住宅市場將持續(xù)面臨供應(yīng)壓力。

區(qū)域分布呈現(xiàn)顯著分化特征。錫山區(qū)存量項目61個，未動工38個，數(shù)量居全市首位，東亭、錫東新城等板塊存量集中，未動工地塊多約定2026-2027年開工。

新吳區(qū)未動工33個，兩區(qū)未動工項目占全市總量51.8%，成為未來新增供應(yīng)核心區(qū)域，主要因供地力度大與市場去化速度不匹配。

惠山區(qū)存量項目54個，已動工未竣工35個，堰橋、錢橋等板塊未銷售面積較大，去化壓力突出。梁溪區(qū)47個項目以城市更新、棚改為主，存2016-2019年供地至今未竣工的“老大難”項目，開發(fā)周期超8年，受拆遷、文保、規(guī)劃調(diào)整影響顯著。

濱湖區(qū)45個項目分布于雪浪、馬山等板塊，未動工25個，改善與剛需項目并存。經(jīng)開區(qū)僅22個項目，未動工6個，供地節(jié)奏審慎，但大體量已動工項目去化仍需關(guān)注。整體來看，外圍板塊存量壓力明顯大于核心城區(qū)。

供地時間跨度2010-2026年，2021-2022年為供地高峰期，大量項目處于未動工狀態(tài)。

2016-2020年遺留項目滯后原因主要有四類：梁溪區(qū)城市更新項目流程復(fù)雜、周期長；恒大等房企經(jīng)營困難導(dǎo)致項目停滯；市場下行周期企業(yè)主動放緩開發(fā)節(jié)奏；保障房受財政投入與建設(shè)管理限制進(jìn)度不及預(yù)期。

未動工項目中，2021-2022 年供地地塊已超期未動工，2023-2024年地塊約定開工集中在 2025-2027 年，2025-2026 年新供地塊開工多在2027年以后，預(yù)計2026年下半年至2027年將迎來集中開工潮，2027-2029年或出現(xiàn)供應(yīng)高峰。

住宅類型結(jié)構(gòu)以普通商品房為絕對主體，超240個項目，是未來市場化供應(yīng)核心。保障性住房（經(jīng)濟適用房、公租房、定銷商品房），占總存量6.02%，體量有限。租賃型商品房多以配建形式存在，單獨規(guī)模較小，體現(xiàn)租購并舉政策在土地供應(yīng)端的落實。

建設(shè)與去化層面，138個已動工未竣工項目中，惠山區(qū)、濱湖區(qū)未銷售土地面積突出，濱湖馬山、惠山錢橋等板塊項目整體未銷售，銷售推進(jìn)緩慢。全市新房庫存高企，截至3月底總庫存507.20萬㎡，梁溪區(qū)庫存124.16萬㎡，去化周期66.7個月；錫山區(qū)去化周期最短，也達(dá)28個月，均遠(yuǎn)超12-18個月的健康區(qū)間，形成“在途庫存+潛在供應(yīng)”雙重壓力。

2026年一季度新房市場供需雙降，供應(yīng)面積同比下降78.18%，成交面積同比下降20.58%，成交均價同比下降9.37%，供求比僅0.27，呈現(xiàn)“以銷為主” 但需求動能不足的格局。

區(qū)域成交分化明顯，濱湖、新吳成交面積領(lǐng)先；錫山、經(jīng)開、惠山一季度零供應(yīng)，完全消化存量；梁溪區(qū)供求比1.30，是唯一供應(yīng)超成交區(qū)域，房價以梁溪區(qū)、經(jīng)開區(qū)居前，惠山區(qū)最低。土地市場一季度量價同比上漲，成交總價增110.89%，但溢價率僅1.25%，房企拿地理性審慎，新吳、錫山為供地主力，與存量用地形成疊加效應(yīng)。

開發(fā)企業(yè)方面，地方國企成為土儲與市場主導(dǎo)，無錫和居、梁城美景等在重點區(qū)域布局密集，土儲豐厚，銷售業(yè)績位居前列，市場集中度持續(xù)提升。

綜合判斷，無錫存量用地規(guī)模遠(yuǎn)超市場短期消化能力，按當(dāng)前去化速度，存量用地完全消化需近20年，在售庫存與存量用地形成“雙重高庫存”，區(qū)域分化將進(jìn)一步加劇。梁溪區(qū)庫存去化周期長但新增供地可控，錫山、新吳未動工項目多，中長期供應(yīng)壓力巨大。

未來，政策托底下市場有望逐步企穩(wěn)，改善型需求成為核心驅(qū)動力，核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)項目或率先價格企穩(wěn)，外圍板塊與中低端產(chǎn)品仍面臨下行壓力。

建議政府根據(jù)市場去化靈活調(diào)控供地與開工節(jié)奏，避免集中入市加劇矛盾；企業(yè)聚焦品質(zhì)與差異化營銷，加快存量去化回款；重點防范未動工項目集中入市、遺留項目處置緩慢、外圍供過于求等風(fēng)險，推動住宅用地市場健康可持續(xù)發(fā)展。

1、上述研究成果由克而瑞無錫分析師浦佳鏈，通過人機協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問數(shù)、AI問知、AI文章等功能撰寫完成。內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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