（文/孫梅欣 編輯/呂棟）

國家統(tǒng)計(jì)局5月公布的70個(gè)大中城市房價(jià)變動(dòng)數(shù)據(jù)顯示，有16個(gè)城市的新房價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)上漲。這也是今年以來，新房價(jià)格出現(xiàn)上漲城市最多的一個(gè)月份。

其中，新房環(huán)比漲幅最大的城市是杭州，以0.5%的漲幅“領(lǐng)跑”全國。一線城市中，上海、廣州和深圳分別上漲0.2%、0.2%和0.4%，北京則有0.2%的下降。一線城市新房價(jià)格環(huán)比整體上漲0.2%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

同時(shí)，二手房價(jià)格環(huán)比上漲城市也達(dá)到10個(gè)。一線城市北上廣深二手房價(jià)格全線上漲，整體環(huán)比漲幅達(dá)到0.4%。其中上海和深圳的環(huán)比漲幅均為0.6%，為全國最高；北京和廣州的環(huán)比漲幅則均為0.1%。

需要提到的是，這已經(jīng)是連續(xù)第三個(gè)月，一線城市二手房環(huán)比價(jià)格全線上漲的月份。

5月70城新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)

同比表現(xiàn)方面，雖然大部分城市的房價(jià)表現(xiàn)尚未“調(diào)頭”，但降幅已經(jīng)明顯收窄，其中部分經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)城市的新房同比價(jià)格率先出現(xiàn)上漲。

上海、杭州和合肥三個(gè)城市，已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月新房同比價(jià)格出現(xiàn)上漲，漲幅分別達(dá)到3.2%、2%和0.8%，成為5月份全國市場(chǎng)僅有的3個(gè)上漲城市，上海在新房市場(chǎng)的強(qiáng)韌表現(xiàn)依然一騎絕塵。

不僅少數(shù)熱點(diǎn)城市表現(xiàn)搶眼，從整體來看，房價(jià)的同比表現(xiàn)也有所好轉(zhuǎn)。

新房方面，一線城市價(jià)格同比降幅正在持續(xù)收窄，5月份同比降幅為1.7%，降幅較上月繼續(xù)收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)；二線城市價(jià)格降幅為3.2%。降幅較上月也收窄了0.1個(gè)百分點(diǎn)。

二手房方面，一線城市同比下降5.8%，降幅較上月收窄1個(gè)百分點(diǎn)；二線城市同比降幅5.7%，降幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；三線城市同比降幅6.2%，降幅也收窄了0.1個(gè)百分點(diǎn)，全國各線城市的降幅均呈現(xiàn)出收窄趨勢(shì)。

58安居客研究院院長張波表示，整體來看，5 月全國房價(jià)延續(xù)市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇、房價(jià)結(jié)構(gòu)性分化的趨勢(shì)：“樓市的穩(wěn)定性進(jìn)一步加強(qiáng)，各地公積金優(yōu)化、住房以舊換新、城市更新等政策持續(xù)落地，推動(dòng)了當(dāng)下信心復(fù)蘇、需求穩(wěn)步修復(fù)。”

熱點(diǎn)城市5月成交量創(chuàng)近5年新高

“今年2月底‘滬七條’出臺(tái)之后，就覺得3、4月份市場(chǎng)交易量應(yīng)該不錯(cuò)，但沒想到熱度一直持續(xù)到5月份。”在上海有十多年中介從業(yè)經(jīng)營的李敏（化名）感覺，5月份的數(shù)據(jù)一出來，“上半年大概率是穩(wěn)了”。

李敏覺得，今年政策對(duì)市場(chǎng)熱度的推動(dòng)具有明顯的持續(xù)性：“前幾年每次出臺(tái)政策，基本市場(chǎng)熱一個(gè)月就下去了。但今年不一樣，政策出臺(tái)差不多3個(gè)月了，大家的買房積極性還在。”

作為全國房產(chǎn)市場(chǎng)重要的風(fēng)向標(biāo)，上海在這一輪房產(chǎn)市場(chǎng)“筑底回穩(wěn)”的調(diào)整中，反應(yīng)頗為迅速。“滬七條”頒布之后，整體成交量有明顯的上升。

上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，5月份上海二手房（含商業(yè)、車位等）累計(jì)網(wǎng)簽量為2.8萬套，同比增長約31%，網(wǎng)簽套數(shù)僅次于2020年同期的3.05萬套，為過去5年以來交易套數(shù)最多的同期月份。

大多數(shù)情況下，先有交易量上升，才會(huì)有交易價(jià)格上漲。這樣的交易熱度，也是統(tǒng)計(jì)局5月份公布的上海二手房價(jià)格上漲的有力支撐。

從今年以來的整體情況來看，上海市場(chǎng)也呈現(xiàn)出最近5年以來最好的市場(chǎng)表現(xiàn)。中指數(shù)據(jù)CREIS顯示，今年1-5月上海二手房累計(jì)成交套數(shù)已經(jīng)達(dá)到12萬套，同比增長達(dá)到6.8%，其中市場(chǎng)交易量上升的拐點(diǎn)，正是從今年2月開始。

雖然夏季一般是看房的淡季，但從上海6月上半月表現(xiàn)來看，二手房交易熱度尚未減退，6月前15天累計(jì)網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)到1.33萬套，同比去年6月的成交數(shù)量上漲42.5%。

北京市場(chǎng)也表現(xiàn)出了相似的熱度。北京住建委數(shù)據(jù)顯示，5月北京二手房網(wǎng)簽套數(shù)為1.59套，同比增長11.9%，同樣為過去5年以來同期最高水平。中指數(shù)據(jù)CREIS顯示，今年1-5月北京二手房累計(jì)成交量已經(jīng)達(dá)到7.7萬套，同比增長4.9%。

中指研究院30城新房及二手房成交套數(shù)

相比于在2月份已經(jīng)出臺(tái)政策的北京、上海，深圳政策出臺(tái)時(shí)間略晚了一步，到“429”才算有所松動(dòng)。但在政策出臺(tái)之后，市場(chǎng)需求的釋放也頗為明顯。

中指數(shù)據(jù)CREIS顯示，在4月底對(duì)限購和公積金貸款政策進(jìn)行優(yōu)化之后，5月份成交量也迅速上升。其中，新房5月單月成交32萬平方米，同比增長50%；二手房成交5534套，同比增長18%。

深圳貝殼研究院院長肖小平分析認(rèn)為：“429 新政”驅(qū)動(dòng)需求集中釋放，優(yōu)質(zhì)房源交易活躍度提升，帶動(dòng)全市住宅成交均價(jià)穩(wěn)步抬升。

“并且二手房表現(xiàn)比新房市場(chǎng)要好，一是因?yàn)檎邇?yōu)化有效降低剛需置業(yè)與改善置換群體的購房門檻，盤活房屋置換流通鏈條；二是市場(chǎng)經(jīng)過前期深度調(diào)整，掛牌業(yè)主惜售情緒升溫，高性價(jià)比房源供給減少，議價(jià)空間有所收窄，進(jìn)而托舉二手住宅成交價(jià)穩(wěn)步上行。”肖小平表示。

但業(yè)內(nèi)人士也指出，當(dāng)前的市場(chǎng)活躍度，仍然集中在熱點(diǎn)城市當(dāng)中：“北上廣深等核心城市場(chǎng)活躍度邊際提升，但回暖動(dòng)能主要集中于核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，非核心板塊及多數(shù)低能級(jí)城市仍面臨去化壓力。”

這一點(diǎn)從5月份統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)中三線城市仍不理想的價(jià)格走勢(shì)中，同樣有所呈現(xiàn)。

全國土地市場(chǎng)“二八分化”

春江水暖鴨先知。在部分熱點(diǎn)城市購房端呈現(xiàn)出積極性的同時(shí)，房企也在有選擇地進(jìn)行“回歸”。

今年6月2日，通過協(xié)議出讓的方式，萬科與上海本地國資平臺(tái)聯(lián)手拿下了上海寶山區(qū)老集鎮(zhèn)城中村改造地塊。地塊整體出讓價(jià)格19.39億元，樓面地價(jià)2.36萬元/平方米，成為萬科時(shí)隔2年以來，重回上海市場(chǎng)“補(bǔ)倉”的標(biāo)志。

由于萬科當(dāng)前并未走出債務(wù)危機(jī)，因此相較于在土拍市場(chǎng)高調(diào)斬獲，萬科通過協(xié)議拿地的方式更為低調(diào)。這既是企業(yè)能回到熟悉的核心市場(chǎng)穩(wěn)住底盤，又能以較低的成本價(jià)預(yù)留空間，能夠精耕細(xì)作而不用冒進(jìn)。

保利置業(yè)則在6月5日以57.72億元的價(jià)格，經(jīng)歷291輪的競(jìng)價(jià)，拿下了深圳南山粵海地塊，樓面地價(jià)達(dá)到10.868萬元/平方米，創(chuàng)下深圳涉宅用地成交樓面單價(jià)歷史新高，成為深圳新樓面單價(jià)“地王”，也成為深圳首宗土地單價(jià)超過10萬/平方米的地塊。

信息顯示，南山粵海地塊緊鄰百度大廈、軟件產(chǎn)業(yè)基地等深圳產(chǎn)業(yè)地標(biāo)，周圍還有高端商業(yè)、頂配教育、醫(yī)療配套，加上周邊集中了當(dāng)下的熱點(diǎn)產(chǎn)業(yè)企業(yè)，因此地塊位置頗為稀缺，引來包括保利在內(nèi)的6家房激烈爭奪。

深圳南山區(qū)粵海街道

另外，作為新房價(jià)格漲幅能“領(lǐng)跑”全國的杭州，土地市場(chǎng)表現(xiàn)同樣搶眼。剛剛在6月3日出讓的4宗涉住宅地塊，最終分別被綠城、招商蛇口、興耀等房企拍得，總成交額46.2億元，平均溢價(jià)率達(dá)到41.9%，市場(chǎng)熱度持續(xù)維持高位。

但熱點(diǎn)城市的表現(xiàn)，并不代表整體市場(chǎng)的回暖。國家統(tǒng)計(jì)局6月16日公布的數(shù)據(jù)顯示，1-5月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積54.8775億平方米，同比下降12.3%；其中住宅施工面積38.083億平方米，下降12.6%。1-5月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約3.04萬億元，同比下降16.2%，其中住宅投資2.34萬億元，下降15.6%。

中指數(shù)據(jù)CREIS顯示，今年1-5月，全國300城各類土地推出面積為7.7億平方米，同比下降14.5%；成交6.3億平方米，同比下降18%。其中住宅用地推出1.3億平方米，同比下滑23.9%；成交1億平方米，同比下滑25%。

由此可見，從全國范圍來看，雖然房產(chǎn)交易市場(chǎng)的熱度已經(jīng)有所回歸，但尚未全面滲透到土地市場(chǎng)。先行啟動(dòng)拿地的頭部房企，已經(jīng)從原本的“全面鋪開”，轉(zhuǎn)向精準(zhǔn)拿地，對(duì)低價(jià)市場(chǎng)不冒進(jìn)，對(duì)熱點(diǎn)市場(chǎng)則采取“勢(shì)在必得”的差異化投資策略。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，當(dāng)前從銷售市場(chǎng)傳導(dǎo)至土地、開發(fā)市場(chǎng)的節(jié)奏還比較慢，開發(fā)商整體仍在著力于去庫存的階段：“另一個(gè)特點(diǎn)是市場(chǎng)的‘二八分化’比較明顯，部分市場(chǎng)賣得好還無法代表整體市場(chǎng)的復(fù)蘇。”

他認(rèn)為，這一輪北京、上海、杭州、深圳包括蘇州在內(nèi)，部分高品質(zhì)樓盤的銷售表現(xiàn)，以及核心土地市場(chǎng)出現(xiàn)的熱度，與AI半導(dǎo)體、科技、金融行業(yè)熱點(diǎn)“造富”密切相關(guān)：“一方面‘科技新貴’造就了千萬乃至數(shù)千萬豪宅的熱銷，另一方面大眾市場(chǎng)‘低總價(jià)、低單價(jià)’仍是絕對(duì)主導(dǎo)，形成了樓市的‘K型分化’。”

李宇嘉認(rèn)為，重點(diǎn)城市在供地端不再追求土地出讓規(guī)模，而是片區(qū)綜合價(jià)值最大化，要夯實(shí)每一宗土地的價(jià)值：“現(xiàn)在，各地都在賣最好的地塊，但如果把最好的地塊賣掉了，單個(gè)項(xiàng)目賣的很好，卻無法帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)城市界面、補(bǔ)足公共配套短板，也無法將項(xiàng)目價(jià)值從項(xiàng)目本身延伸至小區(qū)、社區(qū)，價(jià)值不會(huì)外溢至片區(qū)，這種供地是低效的，也不利于項(xiàng)目的長遠(yuǎn)保值，長時(shí)間來看，購房者也不會(huì)買賬。”