引言

2026年5月，長三角核心五城（上海、杭州、合肥、南京、蘇州）商品住宅市場延續“土地市場兩極分化、新房同比修復、二手韌性凸顯”的整體特征。隨著“金三銀四”成交窗口收尾、五一假期季節性擾動，五城市場量能較4月集中放量后呈現環比溫和回落，但同比修復趨勢進一步鞏固。

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土地市場

五城涉宅用地成交總建筑面積102.09萬平方米，較4月環比下降50.8%。溢價率兩極分化加劇，上海以33.51%、杭州以32.27%繼續領跑高溢價區間；蘇州核心地塊競爭回暖，本月溢價率為11.1%；南京（3.04%）、合肥（0.01%）維持低位，底價成交仍是非核心區域主流，“核心競、外圍底”二元分化格局延續。

新建商品住宅市場

核心五城商品住宅成交面積183.75萬平方米，杭州（51.58萬平方米）居首、上海（48.70萬平方米）次之。蘇州、合肥、南京成交面積同比正增長，上海環比修復明顯；各城市價格走勢分化顯著，僅杭州實現環比正增長。庫存層面，杭州、合肥去化周期處10-12個月合理區間，上海居中，南京、蘇州去化周期分別達24.6個月、29.4個月，較上月有小幅下降，但去化壓力依然突出。

存量商品住宅市場

上海、南京、蘇州、杭州四城二手住宅成交面積合計458.14萬平方米，成交套數約48865套，呈現“成交同比放量、環比季節性回落、價格底部企穩”的特征。四城成交面積同比全部正增長，環比因高基數及假期擾動普遍回落，上海、杭州、蘇州成交均價環比回升，價格底部企穩信號進一步確立。四城二手住宅成交面積占住房交易總量約74%，仍占絕對主體，存量市場的風向標價值持續凸顯。

一

土地市場

1.供求表現：供應放量、成交回落，樓板價結構性抬升

5月長三角涉宅用地供應總建筑面積562.51萬平方米，環比增長40.2%，同比增長59.8%；成交總建筑面積283.53萬平方米，環比下降37%，同比下降38.9%。整體成交總量較4月仍處調整通道，供應端雖階段性放量，但熱點城市仍主導優質宅地出讓節奏，長期仍延續“控增量、優供給”主線，房企拿地聚焦核心城市核心板塊的“安全資產”策略未變。

5月長三角涉宅用地成交樓板價13671元/平方米，環比增長43.8%，創近12個月新高，主要受上海、杭州高價核心地塊成交拉動。

圖1 長三角區域近一年涉宅用地整體供應成交情況

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統。

監測城市：上海、南京、蘇州、無錫、常州、杭州、寧波、嘉興、舟山、南通、揚州等40城左右。

2.市場熱度：平均溢價率創近12個月新高，底價成交仍為主流

受杭州、上海等高溢價地塊拉動，5月長三角區域整體涉宅用地平均溢價率達16.12%，為近12個月峰值。但從整體市場結構看，70%的地塊仍為底價成交，非核心區域地塊流拍風險依然存在，市場熱度呈現極端分化態勢。

圖2 長三角區域近一年涉宅用地成交溢價率

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統。

監測城市：上海、南京、蘇州、無錫、常州、杭州、寧波、嘉興、舟山、南通、揚州等40城左右。

3.核心城市表現：滬杭熱度領跑，寧合蘇分化加劇

5月，核心五城涉宅用地整體供應建面219.85萬平方米，環比增長43.9%，同比增長41%；成交建面102.09萬平方米，環比下降50.8%，同比下降37.4%，整體呈現“供應放量、成交回落、熱度分化”的運行特征。

上海：涉宅用地供應建面28.53萬平方米，環比增長47.7%，同比下降51.1%；成交建面19.32萬平方米，環比增長28.5%，同比下降15.2%；成交樓板價57179元/平方米，環比增長19.3%，平均溢價率33.51%，核心地塊競爭熱度高企。

杭州：涉宅用地供應建面73.18萬平方米，環比增長21.6%，同比增長33.7%；成交建面35.22萬平方米，環比下降39.4%，同比下降55.6%；成交樓板價23349元/平方米，平均溢價率32.27%，延續高熱度，核心板塊持續受追捧。

南京：供應規模居五城首位。涉宅用地供應建面86.35萬平方米，環比增長125%，同比增長542.7%；成交建面23.73萬平方米，環比下降74.7%，同比下降46.5%。樓板價14722元/平方米，環比增長109.2%，平均溢價率3.04%，主要系非核心區域地塊大量底價成交所致，市場整體情緒偏審慎；但本月成交的玄武孝陵衛地塊溢價率高達50.24%，創下近五年南京主城涉宅用地溢價率峰值，印證了主城核心宅地的稀缺價值。

蘇州：涉宅用地供應建面29.54萬平方米，成交建面18.87萬平方米，成交樓板價21153元/平方米，平均溢價率11.1%，核心地塊競爭回暖，板塊分化顯著。

合肥：供應成交規模較小，底價成交主導，房企拿地意愿偏弱，土地市場維持低位運行。

表1 2026年5月長三角核心五城涉宅用地供應成交情況

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統。

從各城市涉宅用地成交總價來看，本月成交的徐匯濱江、楊浦濱江地塊均吸引了30家以上房企參與競拍，最終以觸頂搖號成交，顯示出上海核心資產的稀缺性和不可替代性；杭州未來科技城、錢江新城二期等板塊地塊成為房企爭奪焦點，核心板塊土地價值持續得到市場認可。

表2 2026年5月長三角核心五城土地成交總價TOP10

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統。

二

新建商品住宅市場

1.供求表現：供應回補、成交修復，價格結構性回升

1)長三角商品住宅整體運行特征

5月長三角區域商品住宅市場整體延續修復態勢，全月新增供應209.93萬平方米，環比下降23.3%，同比下降25.5%；成交343.79萬平方米，環比下降6.9%，同比下降12.8%。核心五城成交規模占長三角總量的53%左右，仍是區域市場絕對主力。

5月長三角商品住宅成交均價31849元/平方米，環比增長7.2%，同比下降1.5%。價格回升主要受上海、杭州等高端項目集中成交拉動，并非整體市場價格普漲，結構性特征顯著。

圖3 長三角區域近一年商品住宅整體供求情況

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統；統計口徑：商品住宅，包含住宅、別墅，部分城市納入酒店式公寓。

監測城市：上海、南京、蘇州、無錫、常州、杭州、寧波、嘉興、舟山、南通、揚州等40城左右。

2)核心城市表現

5月核心五城新建商品住宅市場延續季節性回落與結構性分化并行的運行特征。供應端整體回落與個別城市同比高基數效應并存，成交端杭州、南京延續韌性，價格端因結構性入市差異分化加劇。

供應端：五城商品住宅整體供應面積145.27萬平方米，環比下降22.7%，同比下降5.6%。其中杭州、上海供應規模領先，分別為44.49、48.47萬平方米；合肥、蘇州供應環比大幅收縮（合肥-64.9%、蘇州-58.32%），系4月集中入市后的回落；上海供應環比增長34.28%，與其他城市形成反差，體現了上海市場的獨特韌性。

成交端：五城商品住宅整體成交面積183.75萬平方米，環比下降7.9%，同比下降1.0%。杭州成交面積51.58萬平方米居五城首位、上海48.70萬平方米次之。合肥、南京、蘇州同比呈現正增長，其中南京同比增長29.1%，增幅顯著；上海、杭州同比為負，主要受去年同期高基數影響。

價格端：五城商品住宅整體成交均價43379元/平方米，環比上漲9.1%，同比下降10.8%。上海成交均價73377元/平方米斷層領先，杭州44819元/平方米次之。價格走勢分化顯著，杭州成交均價環比增長24.8%、同比增長31.6%，系奧映世紀軒、中?！とf潮玖序等核心高端項目集中成交帶動；上海成交均價環比下降4.8%、同比下降20.0%，主要因成交結構向中外環傾斜；南京成交均價環比下降0.4%、同比下降2.3%，繼續小幅探底。

表3 2026年5月長三角核心五城商品住宅供求情況

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統；統計口徑：商品住宅，包含住宅、別墅，杭州、蘇州納入酒店式公寓。

圖4 近一年長三角核心五城商品住宅成交均價走勢

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統；統計口徑：商品住宅，包含住宅、別墅，杭州、蘇州納入酒店式公寓。

2. 庫存及去化周期：梯度分化格局固化，高庫存風險凸顯

截至2026年5月末，核心五城庫存與去化周期呈現明顯的“梯度分化”格局：

第一梯隊（健康區間）：杭州、合肥庫存壓力較小，去化周期分別為10.6個月、11.7個月，仍處于12個月以內的健康區間。

第二梯隊（壓力凸顯）：上海庫存面積767.34萬平方米（五城最高），但得益于較好的成交流速，去化周期19.5個月，處于中等偏高水平，核心區域項目仍將保持較好的去化表現。

第三梯隊（高庫存風險）：南京、蘇州雖成交同比改善，但庫存絕對量仍高，去化周期分別達24.6個月、29.4個月，市場仍面臨較大的去化壓力，價格上漲動力不足。

圖7 2026年5月長三角核心五城商品住宅供求去化交叉分析

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統；統計口徑：商品住宅，包含住宅、別墅，杭州、蘇州納入酒店式公寓。

表4 2026年5月長三角核心五城商品住宅庫存及去化周期

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統；統計口徑：商品住宅，包含住宅、別墅，杭州、蘇州納入酒店式公寓。

3. 項目表現：上海高端領跑金額榜，杭州剛改與改善并進主導走量

成交面積TOP10項目中，上海占據4席，杭州占據4席，南京占據2席。華潤澐啟濱江以2.17萬平方米的成交面積創造了29.60億元的成交金額，位居榜首。成交均價呈現顯著分化，最高的華潤澐啟濱江達136289元/平方米，最低的錦繡金陵為25699元/平方米，價差超過11萬元/平方米，體現了不同城市及區域的市場定位差異。

表5 2026年5月長三角核心五城商品住宅項目成交面積TOP10

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統；統計口徑：商品住宅，包含住宅、別墅。

成交金額TOP10項目中，上海占據7席，杭州占據3席，顯示出上海和杭州在高端住宅市場的絕對領先優勢。棲湖云莊、陸家嘴太古源·源邸、綠城·潮鳴外灘等高端豪宅與別墅項目持續占據頭部位置，反映改善+頂豪需求韌性延續；開發商層面，華潤置地、中海地產、綠城中國、建發房產、保利發展等國央企主導TOP10，開發商集中度持續抬升的格局進一步固化。

表6 2026年5月長三角核心五城商品住宅項目成交金額TOP10

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統；統計口徑：商品住宅，包含住宅、別墅。

三

存量商品住宅市場

1.運行特征：環比季節性回落，價格底部企穩

受4月高基數及五一假期擾動影響，5月長三角四城（上海、南京、蘇州、杭州）二手住宅市場合計成交面積458.14萬平方米，環比下降7.9%，但仍處于近一年高位區間。成交均價環比回升，價格底部企穩信號進一步確立。

圖8 長三角區域近一年經營性用地整體供應成交情況

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統；監測城市：上海、杭州、南京、蘇州4座城市。

2.核心城市表現：城市分化加劇，上海市場成熟度最高

5月長三角核心四城二手住宅市場表現與城市基本面及政策利好程度高度相關，城市間分化特征進一步強化：

上海：5月二手住宅成交面積208.05萬平方米，環比下降4.2%，同比增長27.8%；成交套數24885套，成交規模較4月有小幅回落，但仍處于相對較高區間；成交均價35972元/平方米，同比下降12.0%，但環比增長2.0%，價格底部企穩信號確立。

南京：5月二手住宅成交面積81.99萬平方米，環比下降17.0%，同比增長2.4%；成交套數8697套，環比下降16.2%，同比增長0.1%；成交均價20049元/平方米，環比下降1.7%，同比下降11.1%，價格端繼續小幅探底，延續“以價換量”格局。

杭州：5月二手住宅成交面積87.7萬平方米，環比下降7.3%，同比增長14.6%；成交套數8793套，環比下降7.1%，同比增長13.5%；成交均價26818元/平方米，環比增長2.8%，同比下降10.0%，價格端底部企穩、成交規模保持穩健。

蘇州：5月二手住宅成交面積80.4萬平方米，環比下降7.1%，同比增長34.8%，成交階段性回落；成交均價23344元/平方米，環比增長7.1%，同比下降8.0%，環比增幅在四城中最大，價格修復信號顯著。

表7 2026年5月長三角四城二手住宅成交表現

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統。

3.市場格局演變：二手主導格局持續固化

5月四城新建商品住宅與二手住宅成交總面積約618.89萬平方米，其中二手住宅成交面積占比約74%，占絕對主體。從近3年走勢看，二手住宅成交占比持續攀升，其主導地位持續固化。

圖7 長三角四城近3年新建商品住宅、二手住宅成交走勢分析

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統；監測城市：上海、杭州、南京、蘇州4座城市。

逐城來看，上海二手成交面積占比達81%居首，南京、蘇州二手成交面積占比分別為70%、76%，杭州因新房供應規模較大、二手成交面積占比63%，相對偏低但仍占主導。結構性來看，“賣舊買新”鏈條修復推動二手成交持續放量，存量市場的活躍度直接影響新房改善型項目的承接能力，二手成交價格走勢對市場情緒的風向標價值日益凸顯。

表8 2026年5月長三角四城新建商品住宅、二手住宅成交對比分析

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統。

四

后市展望

預計6月長三角核心五城商品住宅市場延續“土地縮量、新房弱修復、二手筑底”的運行格局，季節性擾動疊加供應節奏分化，整體修復幅度有限，城市間結構性分化或進一步加劇。

土地市場：預計6月長三角涉宅用地供應端延續低位，熱點城市（上海、杭州）核心地塊仍是房企爭搶焦點，溢價率或維持高位；南京、合肥短期內仍以底價成交為主基調，溢價率難有實質性抬升。房企聚焦核心城市核心板塊“安全資產”的投資邏輯將進一步強化，土地市場的結構性分化或將持續固化，全國性頭部房企與地方城投仍是托底主力。

新建商品住宅市場：進入二季度后半段，6月成交或延續同比修復態勢，但環比承壓。杭州、合肥憑借較低的去化周期與穩健的需求基本面，市場韌性較強；南京、蘇州雖成交同比改善，但庫存絕對量仍高、去化壓力短期難解。新規“好房子”標準下的產品力代際差將主導未來去化分化，板塊分化加劇。

存量商品住宅市場：二手住宅市場韌性有望延續，同比有望維持正增長區間，價格底部企穩趨勢進一步鞏固，“以價換量”格局短期難破?！岸謴?、新房弱”的市場格局或將進一步固化，“賣舊買新”鏈條對新房改善市場形成持續支撐，新房市場在產品力、價格策略上面臨更大競爭壓力。

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上述研究成果由克而瑞研究分析師王媛媛，通過人機協作綜合使用克而瑞·決策專家的 AI問知、AI報告和數據分析功能撰寫

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