互聯網大廠，正在抄底中國房地產

今天上午，京東在杭州錢江世紀城拿了一塊地，6.63億元，樓面價5600元/㎡。這塊地緊鄰錢塘江，距亞運村不到200米。

值得注意的是，出手的不只是京東。

過去半年里，字節已經在北京海淀砸了超61億元，拿下兩塊核心地塊，一塊建商業金融中心，一塊搞研發辦公。截至今年，字節在北京的自有產權面積已經達到74.48萬平方米，累計斥資約201億元。

如果把鏡頭拉長一點，這幅圖景更加驚人。從北京上地到上海楊浦濱江，從深圳后海到杭州西溪，處處可見互聯網大廠的旗幟。

以“輕資產”起家的互聯網公司們，正在變得前所未有的“重”。

1.從“租房”到“置地”

眾多抄底房地產的互聯網大廠中，字節跳動的故事最有戲劇性。

張一鳴早年是出了名的“租房派”。2016年，字節還在中航廣場辦公時，他在內部信里寫過一段很有意思的話，說自己很不重視辦公環境的精致度，簡單干凈就好，而且“優秀的人并不care辦公環境”，“許多公司搬到好的總部就萎靡了，比如SUN公司，雅虎公司，Evernote……”

這段話說得挺有情懷，但后來的事情大家都知道了。隨著抖音崛起、員工規模膨脹到全球超15萬人，字節再也無法靠租房過日子了。

2019年花90億欲買下中坤廣場，2020年又掏50億買下方恒廣場，過去兩個月更是61億連拿兩地。張一鳴親手推翻了自己的租房信仰，開始用真金白銀在中國地圖上畫圈。

這個轉變不只是字節一家的事。可以說，幾乎所有互聯網巨頭都走過這條路：從民房里的創業小團隊，到租寫字樓擴張，再到拿地建總部、筑造產業新城。

有意思的是，這個過程恰好和中國房地產市場的大周期，形成了一組奇妙的鏡像關系——傳統房企在高杠桿泥潭里掙扎時，科技巨頭們正從容地用自有資金撿起核心地段最優質的資產。

以前是房企賣樓給互聯網公司，現在是互聯網公司直接下場做“地主”。

2.買地的動機

互聯網大廠們為什么要買地？我梳理了一下，至少有三層邏輯：

第一層，成本邏輯：當房東比當租客劃算。

這是個簡單的算術題。以字節為例，它在北京有超過10萬平方米的租賃物業，按中關村區域8元/平方米/日的租金算，一年租金支出就高達2.9億元。而自建物業雖然一次性投入大，但折算成20年使用周期，日均成本反而比租賃模式低了接近一半。

而且，自建物業可以根據業務需求量身定制，工位怎么排、機房怎么放、食堂健身房怎么設計，全由自己說了算。

更重要的是，科技巨頭從輕資產轉向重資產，本質上是在商辦市場低位時，把租金支出轉化為固定資產沉淀，既優化了資產負債表，又鎖定了未來幾十年的使用成本。

第二層，人才邏輯：搶人的戰場搬到產業園。

我注意到一個細節，字節近期拿下的地塊中，有一塊規劃了4200個工位和288間酒店客房。可見這不是簡單的辦公需求，而是在給人才提供一整套生活解決方案。

當下AI人才爭奪戰打得如火如荼，工資開得再高，如果讓人家住得遠、通勤累、加班連個像樣的食堂都沒有，人才遲早會流向那些能把“辦公+生活”打包做好的企業。

字節把新地塊選在緊鄰清華北大和中科院的地段，京東把浙江區域中心放在錢塘江邊，美團和B站在楊浦濱江隔江相望……

大廠正在用“產業園+生活圈”的模式重塑城市空間，把辦公、商業、居住、休閑打包在一起，讓員工從“上班”變成了“生活在公司生態里”。

這是一種更高維度的人才競爭手段。

第三層，戰略邏輯：資產保值對抗不確定性。

在宏觀經濟波動加劇的背景下，核心地段的不動產是稀缺的硬通貨。字節此次拿地的樓面價僅28922元/平方米，而周邊中關村西區的寫字樓售價動輒6萬+，相當于五折鎖定了未來二十年的資產價值。

從資產配置的角度看，這確實是一種“抄底”，不是抄房地產周期的底，而是抄核心地段稀缺性的底。

而且，商辦REITs的推進也給大廠提供了新的退出通道，買地不再是一筆死錢，而是可以流動、可以證券化的優質資產。

3.賣地的算盤

如果說大廠“買地”的動機還算好理解，那么地方政府“賣地”的算盤就更值得琢磨了。

京東這次出手抄底杭州的這塊地，就有著嚴格的限制條件。

根據《地塊投資開發協議》，乙方及其在杭控股企業須在該地塊實現年度營業收入10億元；2026年至2030年須連續五年位列《財富》世界500強榜單；須建設一座建筑面積不少于3.5萬平方米的家電家具綜合中心，并在竣工后15個月內開業；同時須引入一家家電家居商業體運營公司注冊在錢江世紀城，該運營公司實際控制人須為世界500強企業。此外，地塊商業商務用房須100%整體持有，40年內不得分割登記或轉讓。

京東拿地的遭遇不是個例，再比如字節拿下的海淀學院路地塊，出讓條件里白紙黑字寫著：產業定位必須是人工智能、集成電路、互聯網3.0等數字經濟重點領域，而且年稅收不得低于6萬元/平方米。

可以看到，政府把短期土地出讓金的高溢價讓渡出去，換來的是鎖定未來幾十年的穩定稅源和就業崗位，其中的底層的邏輯不是賣地，而是招商。

以前地方政府賣地給開發商，圖的是土地財政的快錢。開發商蓋樓賣給老百姓，地方政府收完出讓金就走人，至于樓里裝的是什么產業、能產生多少稅收、能解決多少就業，沒人在意。

可如今不同了，“以稅定地”正在成為一線城市產業供地的新標配。

政府拿著土地這一稀缺資源，對入駐企業進行排他性篩選：你必須是高精尖產業，必須達到稅收門檻，必須長期持有不能炒作。

能接得住這些條件的企業，全國數來數去也沒多少家，互聯網大廠恰好是其中之一。

這就形成了一個有趣的雙贏格局：政府通過精準供地把“土地財政”升級為“稅收預期”，大廠則用相對低廉的地價拿到核心地段優質資產。

雙方各取所需，唯有傳統房企被擠出了這個牌桌。

4.“產業地主”時代

如果非要給這場“大廠買地運動”下個定義，我認為它不是傳統意義上的抄底，而是產業邏輯對地產邏輯的降維打擊。

過去二十年，中國房地產的故事是這樣的：房企拿地→蓋樓→賣給個人或企業→回籠資金→再拿地。

核心是“快周轉”，本質是金融游戲。

而眼下大廠們的邏輯完全不同：拿地→自建自持→承載核心業務→吸引人才→創造稅收和就業→區域產業集聚→資產長期增值。

這是個慢變量，從立項到竣工動輒三五年，但每一步都在做實產業生態。

所以你會發現，大廠買的地幾乎全在一線城市核心區域。這些地方不是房價最便宜的地方，但卻是人才最密集、產業最聚集的地方。

與其說大廠是在“抄底”，不如說是在“卡位”。卡住人才流動的咽喉，卡住產業集聚的樞紐，卡住未來十年增長的底盤。

放眼更長的歷史維度，這場“買地運動”其實也標志著中國商業地產從“開發商主導”向“產業地主主導”的結構性切換。

過去是誰會蓋樓誰賺錢，現在是誰能裝內容誰賺錢。

一個產業園的價值，不再取決于它用了什么幕墻、裝了什么電梯，而取決于里面坐著什么樣的企業、做著什么樣的研發、產出什么樣的技術和產品。

2026年一季度，全國新建商品房銷售面積同比下降了10.4%，但北京上海深圳核心地段的優質寫字樓凈吸納量卻在逆勢上揚。這種分化背后，正是“產業地主”邏輯在重塑市場。

當互聯網大廠把上千億資金沉淀進核心城市的不動產中，它們就不再只是租戶或買家，而是城市空間真正的塑造者。它們的總部園區會帶動周邊商業配套升級，它們的研發中心會吸引上下游企業聚集，它們的員工住房需求會激活周邊住宅市場。

這是一種比傳統開發商更深層、更持久的城市影響力。

5.寫在最后

不過，有人可能會問，大廠這么大規模地買地蓋樓，會不會有風險？

風險當然存在，自持物業沉淀大量資金，對企業現金流是巨大考驗。如果核心業務增長放緩，或者宏觀經濟出現劇烈波動，這些重資產就可能從護城河變成包袱。

大廠的買地行為，本質上是用今天的確定性去押注未來的不確定性，賭的是自身業務的持續增長和核心城市土地價值的長期向上。但至少到目前為止，這個賭局看起來邏輯自洽。

新質生產力正在重塑中國房地產的需求格局，土地要素跟著“人才與創新”走，不再是哪里便宜去哪里的簡單邏輯。互聯網大廠的“買地運動”本質上是中國產業結構升級在土地市場上的投射，是數字經濟從線上走向線下、從虛擬走向實體的必然結果。

房地產行業正在經歷一場劇烈的“去金融化”，回歸到產業和服務的本質上來。從這個意義上說，互聯網大廠的入場，不是房地產的終結者，而是新的定義者。

未來的城市天際線，不再由開發商來決定，而是由那些真正創造價值、聚集人才、驅動創新的企業來決定。

這才是這場“抄底”背后，最值得關注的變化。