2025年10月，深圳寶安區大鏟灣碼頭東側，騰訊“企鵝島”的兩棟云海大廈辦公樓開始試運營。騰訊游戲娛樂事業群（IEG）的部分員工是第一批“登島”的核心部門員工。他們的新工位位于大鏟灣碼頭東側的騰訊總部園區，這片區域南北綿延約3公里，東西寬約0.5公里，占地80.9萬平方米。

同年，在上海楊浦濱江黃浦江畔，嗶哩嗶哩的新世代產業園于2025年9月完成了全部建筑主體結構封頂。78.5萬平方米的建筑群沿黃浦江鋪開，包含1棟150米高的31層超高層主寫字樓、10余幢5至12層不等的辦公獨棟，以及一個巨大的球形沉浸式演藝空間——“嗶哩球”，它將會像拉斯維加斯的LED大球一樣，外部加裝巨幅3D曲面屏。園區還融合了4萬平方米商業配套、租賃住宅和歷史建筑改造劇場，預計在2026年10月竣工，年底開始員工入駐。

從嗶哩嗶哩的新世代產業園往西六七公里，就是疊紙游戲正在落地的新總部，今年4月初疊紙傳出消息，將于2027年初從楊浦區政高路的疊紙大廈搬到楊江灣的“科創源”園區。這片7.2萬平方米的新空間可提供5000余個工位，園區內還應景地保留著一棟由詹天佑首倡、董大酉設計、建于1935年的民國歷史保護建筑。

2024年到2026年，至少12家中國頭部游戲公司在同步推進新總部的建設或搬遷。累計涉及的投資金額超過600億元人民幣，新增辦公面積超410萬平方米（若計入完整配套則超550萬平方米）。其中，騰訊、B站、網易三家投資均超50億元。

游戲巨頭的集體“搬家”似乎成為一種游戲開發之外的行業趨勢，為什么這么多公司選擇在類似的時間窗口動工或入駐？這僅僅是辦公空間的升級換代，還是行業發展帶來的新變化？當一家家公司砸下幾十上百億、在一線城市核心地段豎起新的地標時，我們能從中發現這些廠商的過去，也能看出它們對未來的野心。

騰訊“企鵝島”核心地標Tencent Helix效果圖

搬家

在近些年的新建的工區中，騰訊“企鵝島”以總投資319億元位列所有廠商第一，“企鵝島”建成后總建面超300萬平方米，未來可容納超8萬名員工辦公，將會包含不止游戲的諸多事業部。其總體規劃由美國NBBJ建筑設計公司負責，奧雷·舍人（編者注：德國建筑設計師，主導設計的北京中央電視臺總部大樓）設計“企鵝島”核心地標——騰訊新總部大樓“Tencent Helix”，北京的MAD建筑事務所負責04地塊東區“云樓”。

園區已建成區域自2025年10月起擬陸續進入試運營階段；二期總部辦公區、會議中心、科技館等建筑計劃于2028年建成投用。

園區地圖

在這次搬遷到“企鵝島”之前，騰訊于2017 年啟用的濱海大廈曾被馬化騰稱為騰訊 "體量最大的一個產品"，這里位于南山區高新科技園，"企鵝島"的用地規模是騰訊大廈、濱海大廈和數碼大廈加起來的16倍，“企鵝島”建成后將有部分業務搬入，但具體的搬遷細節尚未確定。至于濱海大廈未來將承擔何種功能，騰訊方面暫未透露。

科興科學園是騰訊游戲的大本營，騰訊在這里租下了園區 C、D片區多棟寫字樓，開發《王者榮耀》的天美工作室群和開發《和平精英》的光子工作室群都曾在這里辦公。

科興科學園素有 "中國第一加班樓" 的名號，深夜十二點叫車排隊兩百多輛是常態，2025 年 11 月起，魔方工作室群等團隊陸續 "登島"，稱為首批“島民”，雖然“企鵝島”上新建的企鵝公寓月租金2600元，低于市場均價，同時部分朝向的房間還是海景房，但也勢必會有部分員工沒法從原來的住處搬走，這些“島民”也許要面對比過去多得多的通勤時間。

B站的楊浦濱江項目拿地金額就達到81.18億元。該項目于2021年1月競得，由四幅沿江地塊組成，位于楊浦濱江南段。公開報道顯示，項目在2025年8月已實現主體結構全面封頂，據《解放日報》報道，其新總部將于2026年10月竣工使用。

B站2025年全年營收303.5億元，首次實現了全年盈利。游戲是B站增速最快的業務板塊，2025年Q1的游戲收入達到17.3億元，同比增長76%，其增長主要由自研發行的SLG《三國：謀定天下》驅動。2025年10月，B站又上線了自研游戲《逃離鴨科夫》，全球銷量超300萬份，Steam好評率96%。

米哈游于2023年10月以10.772億元底價拿下徐匯漕河涇核心區一塊科研設計用地，地上計容建筑面積約9.8萬平方米。

該地塊位于漕河涇開發區的核心地段。公開披露的文件顯示，該地塊的出讓具備一定條件，要求米哈游達產稅收總額不低于每年333323.04萬元，如果換算到每平方米，該地塊每年將產出187214.91元的稅收，但上述標準對應的是2023—2025年集團口徑三年平均標準，2026年及后續標準暫未公開。目前，該地塊的主體建筑正在建設中。

以自研動作RPG見長的庫洛游戲也在2025年完成了搬遷，入駐廣州天河智慧城的獨棟新總部。米哈游和庫洛在產品方向上有一定的相似性，都屬于重研發投入的游戲，對美術、程序、策劃的跨團隊協作密度要求很高，這也是它們在團隊擴張后都迫切需要集中化辦公空間的原因之一。

更偏向發行和全品類游戲研發、運營的幾家老牌廠商也在同一時期完成了總部升級。三七互娛的廣州琶洲全球總部大廈于2024年11月8日正式啟用，建筑高度172米，可容納約5000人同時辦公。網易上海西岸研發中心總建筑面積約13萬平方米，2024年完成入駐，承載游戲研發、全球代理及數字內容等多條業務線。

專注休閑品類的波克城市在上海普陀建設的“波克中心”由安藤忠雄設計，總建筑面積約6.22萬平方米，投資超過15億元，2024年10月主樓結構封頂。此外，字節跳動深圳后海中心項目也已于2025年竣工。

B站大樓

增長

把這些項目的建設、封頂、竣工和入駐節點放在一條時間軸上對比，可以發現游戲公司的搬遷主要集中在2024年至2026年間；部分項目的投用和后續建設還會延續到2027年至2028年前后。

可以說，這段時間的游戲行業并不“太平”，甚至充滿矛盾，一方面是大量廠商進行裁員、砍項目，另一方面，市場規模、頭部公司業績與資本回報又在攀升，行業整體呈現出一種頭部公司在增長，中尾部公司在收縮，資源和人才正在加速向頭部聚攏的態勢。

游戲公司大量拿地的背景是各地政府對游戲產業的重視。一方面，2025年初，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《提振消費專項行動方案》明確將游戲產業納入政策支持范圍，隨后北京、上海、杭州、廈門、浙江、廣東、深圳、成都等省市密集出臺了游戲相關的扶持政策，各地政府正在從單純的監管者，轉向主動爭取游戲企業入駐落地的競爭者。

從更實際的角度看，游戲公司利潤好、人員單產高、交稅高，而且沒有環境污染，對各地政府來說屬于優秀產業。因為這些公司的互聯網屬性，使得它們很難被固定在某處，所以地方政府會想辦法給這些輕資產公司低于市場價的地價，想辦法讓游戲公司買地，建樓，安家。

越是頭部的公司，對地方的吸引力越大。騰訊可以用比周邊地價低得多的價格拿到大鏟灣“企鵝島”的地，是因為騰訊收益過于優秀。當騰訊做了固定資產投資后，對地方政府的好處也很明顯——雖然低價賣出了地皮，但是所在區/市政府可以穩定得到后面每年的稅收，這就像把“一錘子買賣”變成了長期的“搖錢樹”，當年買地的差價遲早可以通過稅收收回。

對于游戲公司而言，在哪里都要交稅，那不如找一個政策更優惠的地方，建一個更氣派的總部，更何況，他們大多因為業務增長，導致辦公室空間已經不足。

疊紙游戲2013年在蘇州正式創業時，團隊只有7人。2021年1月，公司租下楊浦區政高路創智國際B棟作為總部，這座大樓建筑面積約3萬平方米，可容納約2000名員工。到2025年，疊紙營業收入已達84億元，原有總部工位已經趨近飽和，公司因此計劃整體搬遷至江灣的新總部。

米哈游5000多名員工分散在漕河涇的七八個辦公點，楓林科創園與光啟園之間步行距離約1.1公里。這種分散辦公也在積少成多地增加跨團隊協作的時間成本，會對研發效率帶來持續的消耗。

米哈游漕河涇現總部

庫洛游戲在《鳴潮》上線后團隊迅速膨脹，據Sensor Tower數據顯示《鳴潮》在2024年為庫洛帶來約1.3億美元海外收入，占其全球收入的77%，并推動公司全球收入同比增長430%。這樣導致庫洛舊的辦公空間已經無法承載團隊恒源。

但如果僅僅是空間不夠，租一棟更大的寫字樓就能解決。為什么要買地、蓋樓、花上百億？

只看工位供給的話，擴租當然可以解決短期問題，但對與一家游戲公司的總部來說，搬遷通常不只是找更大的辦公室，還涉及長期使用成本、組織集中成都、品牌展示和配套設施等多方面原因。

從游戲公司本身而言，一方面，他們往往可以以更優惠的價格拿到地塊，另一方面，自己有物產，當然也是企業形象的證明。2024年，中國游戲市場規模達到3257.83億元，創歷史新高。版號發放1416個，騰網米等頭部公司的收入也都處在增長當中，增長帶來的現金流，為游戲公司的擴張帶來底氣。

但并非所有公司都選擇自建，比如說疊紙游戲就沒有買地，它選擇在政府開發的產業園區中進行長期整租。相比拿地建樓，這更像是一條“以租代建”的擴張方式：在提升辦公容量的同時，減少土地和建設帶來的重資產投入。

疊紙將入駐的“上海科創源”整體鳥瞰效果圖

企業自建寫字樓也并不全是好事，一方面，很多企業在建設方面并不專業，很多企業只有建設一棟樓的規劃，這導致優秀的建筑人士考慮到自身發展前進不夠長遠而不會加入這種團隊，最終導致“交了學費”。在這方面值得一提的是騰訊——騰訊拿了巨大的地塊，要建設超300萬平方米的樓，這個面積甚至高于部分房地產公司的土地儲備，因此騰訊得以建立一支非常專業的建筑團隊，專門進行建設。

另一方面，一些企業在經濟上行期間建設了面積龐大的寫字樓，考慮出租獲取利潤，但寫字樓租賃市場也并非始終向好。空置空間有時候可能會變成負擔。萊坊數據顯示，2025年第四季度，上海甲級寫字樓市場租金繼續下行，空置率升至23.8%；深圳市場租金同樣承壓，多個核心市場空置率處于高位；廣州市場租金也持續走低。不過換個角度看，這樣的大環境倒是為很多游戲廠商提供了一個重新配置總部的契機。

變遷

觀察這些游戲公司新工區的位置，可以發現幾乎所有遷移都在往一線城市內部聚集，而且沒有一家公司離開了一線城市，也沒有哪家廠商從市中心搬向很遠的郊區。

“中國游戲看上海，上海游戲看徐匯”這句話放到今天依然成立，漕河涇依然是上海游戲產業的絕對核心，這里集聚了以米哈游、莉莉絲、鷹角網絡、游族、騰訊、網易等為代表的頭部企業集群。

“歡迎來到漕河涇”

2024年，徐匯區游戲產業營收突破700億元；2025年7月又掛牌成立了全國首個由政府運營的游戲產業服務中心。2026年4月，上海發布支持游戲電競產業發展十條舉措，即“游戲滬十條”，并將徐匯的漕河涇和西岸明確為核心功能區；徐匯區隨后出臺配套實施細則，覆蓋企業集聚、產品研發、發行運營、技術創新、街區打造和人才培養等多個環節。

東北邊的楊浦區，也有著疊紙、B站、字節等互聯網企業的總部，相比于更“專精”游戲的徐匯，楊浦的游戲產業相對更加泛互聯網、覆蓋平臺生態和MCN這類游戲之外的創作場景。

深圳的變化則以騰訊為絕對核心。“企鵝島”所在的寶安區前海大鏟灣，正在從一個幾乎空白的片區變成互聯網產業集群中心，寶安區政府還在“企鵝島”項目周邊同步推進了地鐵15號線、媽灣跨海通道、園區宿舍和學校教育設施等配套。

2026年4月，深圳南山區掛牌成立規模5萬平方米的游戲產業合作園，其中有占地5000平方米的“Gametopia游托邦”初創空間，可以為不同規模階段的游戲企業提供支持。南山區還推出了全國力度最大的游戲產業扶持政策，于2025年11月發布《深圳市南山區推動游戲電競產業高質量發展扶持政策》對符合標準的游戲企業給予最高1億元的獎勵，在國內同類政策中屬于力度最大的一檔。

集中簽約現場

科韻路是廣州游戲產業的標志性聚集區，在頁游和早期手游的時代，大量游戲公司沿這條路及周邊園區聚集，廣州游戲產業也由此形成了一個全國知名的企業集群——37游戲（后來的三七互娛）、4399、多益網絡等公司，都曾在這一帶發展壯大。

但在近幾年，廣州的頭部游戲公司卻呈現出從科韻路外溢的趨勢，2024年9月，中旭未來遷至廣州國際金融城匯金中心；同年11月，益世界搬至金融城天財大廈，三七互娛則入駐琶洲全球總部大廈。相比過去高度集中于科韻路的格局，廣州游戲產業的空間分布正逐步走向多點布局。

科韻路

三七互娛2024年實現營業收入174.41億元，中旭未來2024年收入55.80億元。產品層面，點點數據估算，益世界旗下《這城有良田》上線以來中國內地總收入已超過2.5億元；據Sensor Tower統計，《鳴潮》使得庫洛游戲2024年發行商收入激增430%。隨著業務增長，廣州的游戲公司開始尋求更大體量、更集中化的辦公空間，相比琶洲、金融城等新興商務區，科韻路所在區域更多是相對老舊的寫字樓和園區式辦公樓，這里已經難以提供匹配這些游戲公司體量的空間。

但也并不是所有的搬遷都伴隨著業務的蒸蒸日上，英雄游戲就是其中一個特例。2024年底，英雄科技集團游戲板塊總部——上海英雄互娛游戲股份有限公司，由陜西延安遷至上海。2025年3月，上海全球投資促進大會披露，英雄游戲研發總部項目落地黃浦區，預計投資額約14.35億元。

英雄游戲的這次遷移更像是一次為了發展而必須做出的“遷徙”，它們從早年的原始注冊地，轉向一線城市，獲取更多政策和人才資源。從經營數據看，英雄游戲與前述幾家廠商并不處在同一狀態。2021年至2023年，公司營業收入分別為16.06億元、15.97億元、14.95億元，連續下滑；2024年上半年營業收入進一步降至3.94億元，累計虧損26億元。其收入仍較多依賴《戰雙帕彌什》《王牌戰爭》《創造與魔法》等老產品線。

結語

游戲廠商總部項目的建設周期通常以年計算，決策與兌現之間存在明顯的時間滯后。

騰訊“企鵝島”于2019年11月拿地，2021年中開工，2025年10月起陸續進入試運營；三七互娛全球總部大廈則是2020年前后拿地、2024年11月入駐，前后歷時約4年。B站關聯公司于2021年1月拿下楊浦濱江地塊，按照項目最新披露進度，預計2026年10月竣工、年底開始人員入駐。米哈游則于2023年10月拿地，2024年3月開工，徐匯區公開信息顯示其研發中心預計于2027年3月竣工。

B站全球總部大樓封頂，主站業務與游戲研發將合并辦公

這意味著，總部搬遷或建設新總部至少能反映管理層對公司未來3至5年甚至更久遠發展的預期。騰訊在2019年決定建設企鵝島的時候，大概率無法預知2021年的版號收緊和2022年的行業寒冬。B站在2021年砸下重金拿地時，距離它首次全年盈利還有4年。這些企業之所以敢在不確定中做出如此重資產的長期投入，是因為它們對自身業務的持續增長和現金流能力有充分的信心。

對于一個長期在社會認知中被歸類為“不太正經”的行業來說，這些由玻璃幕墻、鋼結構和混凝土構建起的城市天際線，也是一種極具實感的正名方式，它們矗立著，就像一種宣告：我們要在這座城市中心扎下根來，而且打算在這里待很久。

本文成文過程中得到了汪友的幫助，特此表示感謝