北侖，預計新增產業空間超1000000㎡

“自從爸爸決定投資1億元改建老廠房

我晚上覺都睡不好了！”

北侖康煜電器科技有限公司

（以下簡稱“康煜”）

總經理裘申松語氣里難掩焦慮

在她看來

眼下產能跟得上

何必冒這個風險？

董事長裘然芳

算的卻是一筆“長遠賬”

“不能等到渴了才挖井

現在二次開發

正好抓住政策紅利期

等以后地不夠再想動

可能錯失良機。”

父女倆的分歧

把北侖530家企業共同的焦慮

擺上了臺面

空間見頂，出路何在？

答案

藏在今年以來密集召開的

40余場政策宣講會里

臨港經濟示范區存量用地高效提升政策交流會現場

“老廠房改擴建能領多少補貼？現在改造是不是更劃算？”臺上政府部門解讀著每平方米250元至440元的疊加獎補，臺下企業家們計算著舊廠房“長高”后的投入產出比。裘然芳的篤定正源于此——當政策紅利從紙面落到地面，一場存量工業用地的空間突圍戰正在北侖全域鋪開。

從“探路”到“拓路”

盤活存量土地，在北侖并非新鮮話題。全區土地開發強度接近40%，超過香港；工業用地達11.2萬畝，占建設用地比例超35%，高于長三角城市25%至30%均值。土地資源高飽和，早已是必須直面的現實。

“十四五”期間，隨著“六促六優”空間整治專項行動縱深推進，“騰籠換鳥”“畝均論英雄”等理念深入人心，北侖更是交出了兩份全國首創的答卷：

向下，大榭中海油地下洞庫以56畝地面占地喚醒1400畝地下空間，拿下全國首本地下空洞三維不動產權證書；向上，寧波舟山港三期集裝箱碼頭配套停車場項目采用全國首創“9+9”工藝，同等面積堆存能力達傳統堆場2.7倍，“堆場上樓”成為臨港低效用地盤活的全新范式。

“堆場上樓”項目現場

存量挖潛之路既已走通，更要拓寬。

“拓路”之急，首先來自現實數據的倒逼——

一邊是低效土地的“沉睡”：全區低效工業用地仍有3.4萬畝，約占工業用地總量三分之一，涉及企業530家，在北侖規上工業增加值連續八年領跑全省的背景下，這些沉睡的土地已成為高位起跳的沉重束縛。

另一邊是優質項目的“渴求”：今年“新春第一會”定下目標，年內落地百億元以上項目至少1個、10億元以上項目15個、億元以上項目80個。項目要落地，土地是硬支撐，產業發展與空間“卡脖子”的矛盾日益尖銳。

但困局里也藏著破局的鑰匙。

省、市政策信號頻頻釋放，《浙江省存量空間提質增效行動方案》明確提出土地利用從“增存并舉”轉向“存量為主”；2025年全市制造業投資暨工業區塊改造現場會直接強調“本地企業增資擴產也是招商引資”。

存量空間，正在從“包袱”變為“財富”。

今年初，開發區開發建設綜合局接過了“拓路”的接力棒。副局長林軍表示：“今年是‘十五五’開局之年，我們接了棒，就得往深水區蹚，不單要破解‘地不夠’的老問題，更要下好穩商擴資、搶占新增長極的‘先手棋’。”

思路一轉，視野就變了：“過去總盯著‘外來的和尚’，現在看，本地的‘老朋友’才是區域發展的穩定動能。”

于是，每一個低效廠房的改造，都成了一次產業效益提升的戰略契機。

從“觀望”到“入局”

戰略既定，誰來落子？

存量潛力就在企業腳下，“拓路”不能只靠政府唱獨角戲，更要激活企業的“一池春水”。

但企業主也有顧慮：改擴建成本怎么算？歷史違建怎么辦？改造期間訂單怎么弄？每道坎都足以熄滅他們心中想要改造的“小火苗”。

北侖的解法很明確：用政策“破冰”消融觀望的“堅冰”，用服務“溫度”點燃改造的“熱度”。

01

怎么讓企業愿意改？

今年以來，一場場“掃街式”網格化排摸在全區鋪開，街道干部不坐辦公室，走到企業一線找“火苗”。康煜，就是這樣被“找”出來的。

康煜企業大樓

首先讓裘然芳心動的，是大碶街道專班專員帶來的政策“加減法”。今年初，《北侖區（開發區）推進存量工業用地提質增效的實施意見》出臺，配套改擴建操作、高效用地獎勵、違建分類處置等一攬子政策。對康煜來說，“加”了真金白銀，改造可獲約200萬元獎勵；“減”了跑腿時間，“容缺受理+并聯審批”讓流程大幅“瘦身”。

但上億元的投入，光靠獎補撬不動。真正讓裘然芳拍板的，是他讀懂了政策背后的信號：這不只是政策紅利期，更是企業投資未來的“黃金窗口”。

“以前吃過土地不夠的虧，現在絕不能重蹈覆轍。”兩年前，康煜還擠在5畝地的小廠房里，訂單來了接不住，經街道牽線買下舊廠房完成改造后，容積率從0.94提至1.52，產值增長23.5%。如今訂單逐年攀升，裘然芳決定再投資擴產，翻新剩下的舊廠房：“以前擴地是想‘活下去’，現在是為了‘強起來’。有了新空間，我有信心銷售額翻番！”

康煜預備改造的舊廠房

大碶街道副主任徐曉靜說：“街道像康煜這樣的本土中小企業很多，存量提質，既能幫‘老朋友’做強，也盤活了街道‘家底’。”敢干企業與有為政府，在這一刻雙向奔赴。

02

怎么讓企業改得動？

有些企業心里有“火”，但歷史遺留問題像一捆“濕柴”，寧波海斯曼智能科技有限公司就卡在這一關：買下的舊廠房存在部分歷史違建，按老規矩得“一刀切”全拆。新政策給出了新解法，違建從“必須拆”變為“分類處置”。多部門聯合論證后開出“緩拆通知”，為企業節省了時間和成本。

包袱一卸，速度緊跟。街道聯合資規、經信、住建等多部門一個項目跟到底，從方案設計到施工許可證，創造了23天“海斯曼速度”。

海斯曼改造項目現場

03

怎么讓企業改得順？

康煜、海斯曼都有現成廠房，那沒有騰挪空間的企業怎么辦？寧波甬龍機械有限公司的顧慮正在于此。作為汽車零部件配套商，“日要貨”模式讓企業生產線一天不能停。小港街道干部正月初九上門，在確定企業的改造意愿后，兩天內協調到位1.4萬平方米過渡廠房。

“燃眉之急解了，后顧之憂沒了。”總經理邵飛說。改造后容積率從0.61躍升至2.0以上，銷售額預計增長35%以上。

“企業有‘火花’，政府就給‘助燃劑’。”林軍說，這輪行動的核心，是讓企業的內生動力與政策紅利同頻共振。

但她心里還有一本明白賬：不能為了改造而改造，盲目讓企業“起鍋燒油”，得先幫忙“找米下鍋”。大碶街道搭建的“企業紅娘”供需對接平臺，正是為了撮合閑置存量與優質增量，已幫助攸曼、伊萊克頓等9家企業精準牽線。

當政策紅利與服務溫度直達一線，一個個沉寂的舊廠房，正迎來破繭成蝶的蛻變時刻。

從“改一家”到“改一片”

一家家企業的改造帶來了“多點開花”，但要真正打破空間“天花板”，還得把“盆景”連成“風景”。

這條路，臨港經濟示范區已經走了三年。

片區自2022年成為北侖園區“二次開發”試驗田以來，30個穩商擴資項目先后開工，94.65萬平方米產業空間拔地而起，1158畝低效用地被激活，畝均稅收翻了兩番。

“路是蹚出來的，問題是試出來的，我們一線摸到的堵點往上反映，區里新政策就有了對癥的藥方。”開發區臨港經濟產業管理服務中心副主任陳學明說，“但試了三年也看明白了，單個項目不成氣候，連片開發才能真正破局。”

于是，三個產業園區探出了三條路。

3月剛投用的渤海路產業園，打的是“土地換廠房”的牌。

三年前，這里還是塵土飛揚的集卡堆場，四個村集體的112.4畝地零散租給物流企業，畝均收益僅2萬元。園區探索“國企主導+村集體參與+優質項目導入”的合作開發模式：國企出資建高標準廠房，村集體以地換廠房產權，坐享保底反租。陳學明掰著指頭算：“村集體年租金畝均收益翻了4倍！”目前，產業園已有一棟廠房入駐，其余4棟廠房已確定意向企業，畝均稅收預計從2萬元躍升至50萬元，讓“寸土生寸金”。這一“土地換廠房”模式正在被復制，大碶街道正在謀劃先鋒村29畝集體土地項目，未來定向租給靈峰社區的汽配企業，霞浦國際物流園區14個村295畝村發展用地再開發也在加速推進中。

渤海路產業園

8號樓剛結頂的科技創業園，走的是“工業上樓”的路。

原容積率0.5、建面3.4萬方，這座25歲的老園區正經歷脫胎換骨。借“工業上樓”之力，它將舒展為23萬平方米的垂直產業森林，容積率躍至2.68，空間向上猛長近5倍。

“向天空要空間只是第一步，更要讓園區形成‘內循環’。”區科創發展有限公司總經理吳海華說。科創研發、科創孵化、科創加速三棟樓串起企業全生命周期，從破殼而出到振翅高飛，關鍵跨越皆可在園內閉環。更妙的是“一樓一產業”布局，上下樓即是上下游。電梯直達的，既是鄰居，也是合作伙伴。

目前招商已同步啟動，十幾個智能裝備、數字經濟、新材料等新質生產力項目正在排隊。

科技創業園項目現場

樁基施工正酣的大港智造園一期，破的是“小塊地開發難”的題。

4宗零散地塊歸宗聯合開發，一、二期總投資1.6億元。地塊一“拼”，施展空間瞬間打開。最讓項目負責人胡杰得意的是“雙首層”設計：“通過南北兩側專屬坡道，車輛直達二層。一般物流企業才做雙首層，我們這么干，為的是給大型設備安裝騰出空間，畢竟北侖制造業的‘重’家底不能丟。”建成后，這里將重點發展新能源汽車零部件、高端裝備制造等產業。據悉，二期項目預計今年年底開工。

三條路殊途同歸——換新籠，換俊鳥，換出一片產業發展新天地。

臨港經濟示范區空間改造戰背后，數字化是最清醒的“大腦”。2024年上線的“臨港五色產業地圖”，用19項評價因子為土地“數字畫像”，哪塊地有潛力、哪塊地待喚醒，一目了然。臨港經濟產業管理服務中心與新碶街道高度協同，“專員向前”全流程跟蹤，“節點化管理”掛圖作戰，確保政策與服務精準滴灌到一線。

臨港經濟示范區穩商擴資項目進度表

今年一季度，嘉林電子、博泰模具等一批項目加速落地，臨港經濟示范區新開工的億元存量項目占全區半壁江山。但探路仍未止步，三大產業園都由國企主導，大別山路區塊已開始試水“國企+私企”聯戶改造，讓相鄰企業從“單打獨斗”走向“抱團發展”。

從“改一家”到“改一片”，每個產業園區的蝶變，都在為北侖的未來發展“占位”。

截至目前，北侖通過多輪深挖細排，已匯集近百個意向改造項目，預計新增產業空間超百萬平方米。

讓存量“擠”出空間，讓低效“換”出動能，讓零散“拼”出風景——北侖用行動回答了“增量從何而來”，也為那些同樣面臨空間“天花板”的工業城市，亮出了一份可參考的樣本。

土地不增一寸，增量卻從每一寸存量中破土而出。

來源丨見習記者 黃可馨 通訊員 高朝飛 李古月 李柳柳

編輯、一審丨鄭凱元 二審丨王昱嘯 三審丨謝挺

責編丨沈焰焰