圖源：攜程

一棟50層的寫字樓里，希爾頓、亞朵、全季、建國璞隱、錦江都城、浮光悅己等酒店品牌擠在同一棟樓里，一樓大堂變成了酒店前臺(tái)“超市”。

六家酒店的前臺(tái)一字排開，各自占據(jù)著大堂的一角。電梯間更為夸張，每一家酒店都在電梯入口設(shè)置各自水牌，指示賓客應(yīng)該乘坐哪部電梯抵達(dá)哪家酒店。

然而，這種魔幻場(chǎng)景正在中國各大城市上演。

正是在這樣“寫字樓愁租，酒店愁賺”的困境下，名為“拼租”式酒店的新模式應(yīng)運(yùn)而生，將一棟閑置辦公大樓分割出租給十幾家不同品牌的酒店，成為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主在市場(chǎng)夾縫中野蠻生長的自發(fā)性解決方案。

此前，《酒管財(cái)經(jīng)》曾在《拼車拼好飯之后，國內(nèi)酒店開始流行“拼樓”》一文中針對(duì)上述現(xiàn)象進(jìn)行過深度解讀。

今年，寫字樓改酒店的熱潮似乎已經(jīng)達(dá)到頂峰，上海、杭州、成都、昆明等城市紛紛出臺(tái)政策鼓勵(lì)“商改寫”，但這場(chǎng)看似雙贏的轉(zhuǎn)型背后，卻藏著酒店投資人的集體焦慮。

空置率85%背后的無奈選擇

龍湖時(shí)代金融中心是昆明巫家壩唯一建成的雙塔超高建筑，也是巫家壩商業(yè)體量最大的項(xiàng)目，其中A座的高度有50層，主樓B座更是高達(dá)270米，是巫家壩最高建筑之一。

正因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)體量太大，龍湖時(shí)代金融中心在開發(fā)之初就有意規(guī)劃酒店業(yè)態(tài)。

圖源：小紅書

這座50層的超高層建筑，原本規(guī)劃中大部分是SOHO辦公空間，只有最高10層是酒店。

但如今，酒店的規(guī)模已大大超出最早的規(guī)劃，從31層到52層，幾乎每幾層就有一家酒店入駐。

2021年，龍湖時(shí)代金融中心開工不久，龍湖就對(duì)外宣布簽下了1.5億超級(jí)大單，有客戶一次性購買了8層樓，用于開辦酒店。

2022年，亞朵和錦江集團(tuán)旗下的楓渡酒店與時(shí)代金融中心簽約，只不過如今錦江集團(tuán)入駐時(shí)代金融中心的是另一個(gè)酒店品牌。

另據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，整個(gè)昆明巫家壩片區(qū)已經(jīng)有14家全國性連鎖酒店品牌進(jìn)入。

為什么昆明巫家壩的寫字樓里會(huì)出現(xiàn)如此密集的酒店集群？

答案藏在冰冷的數(shù)字里。

據(jù)戴德梁行2026年2月發(fā)布的《2025年昆明甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)回顧與展望》，2025年昆明全市甲級(jí)寫字樓平均空置率為19.19%。

圖源：戴德梁行

從空置率最高的區(qū)域來看，早在2023年巫家壩商務(wù)區(qū)就以85%排名第一。

85%的空置率意味著什么？意味著在巫家壩，十間寫字樓里有八間半是空的。

面對(duì)如此高的空置率，開發(fā)商們不得不尋找出路。而將寫字樓改造成酒店，似乎是最現(xiàn)實(shí)的選擇。

事實(shí)上，由于巫家壩片區(qū)的定位，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比例在昆明首屈一指，即便大部分商辦樓宇被開發(fā)成公寓對(duì)外銷售，但去化仍有難度，所以幾乎所有項(xiàng)目都通過引入酒店、民宿，消化數(shù)量龐大的公寓。

龍湖時(shí)代金融中心無法像巫家壩其他項(xiàng)目一樣，將一部分商辦物業(yè)改為公寓，通過銷售公寓實(shí)現(xiàn)去化，而是在開發(fā)之初就有意規(guī)劃酒店業(yè)態(tài)。

這種轉(zhuǎn)變并非昆明獨(dú)有。

在全國多個(gè)城市，隨著寫字樓空置率攀升，商改酒正在成為一種趨勢(shì)，但像昆明巫家壩這樣集中、這樣大規(guī)模的轉(zhuǎn)變，確實(shí)少見。

寫字樓里的酒店“超市”

這種現(xiàn)象并非昆明獨(dú)有。在全國范圍內(nèi)，寫字樓空置率攀升已成為普遍現(xiàn)象。

據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，2025年重點(diǎn)十個(gè)城市甲級(jí)寫字樓供應(yīng)計(jì)劃大概是530萬平米，而同期凈吸納量預(yù)計(jì)大概只有250萬平米。

另據(jù)戴德梁行2026年1月發(fā)布的官方報(bào)告顯示，截至2025年底，全國18個(gè)核心城市中，甲級(jí)寫字樓整體空置率已經(jīng)達(dá)到22.4%，創(chuàng)下歷史新高，遠(yuǎn)超2008年金融危機(jī)時(shí)期的水平。

供應(yīng)在增加，需求在萎縮。

企業(yè)都在收縮，遠(yuǎn)程辦公在普及，共享辦公在搶市場(chǎng)。寫字樓業(yè)主們看著空蕩蕩的樓層，心里只有一個(gè)念頭：怎么把這些空間填滿？面對(duì)高空置率，業(yè)主將樓層打包給酒店，是面對(duì)高空置率、減少虧損的無奈選擇。而酒店品牌則借此以較低成本獲取優(yōu)質(zhì)區(qū)位空間。

圖源：小紅書

位于武漢江漢路商圈核心區(qū)的地標(biāo)建筑平安大廈，在僅約一年的時(shí)間中，高效率引入了漫心、全季、亞朵、麗芮、智選假日這5家中端連鎖酒店品牌，打造出武漢當(dāng)前罕見的TOD酒店綜合體。

山東蓬萊的宏泰總部創(chuàng)業(yè)大廈建成后，招商一直不理想，后來引入亞朵、麗呈、希爾頓三大品牌，盤活近3萬平米閑置資產(chǎn)。

沉寂近兩年的陽光城上海總部，歷經(jīng)4次流拍后，最終被格美集團(tuán)以13.1億拍下。

而格美集團(tuán)計(jì)劃將這座寫字樓改造為市集、總部、酒店業(yè)態(tài)于一體的復(fù)合綜合體。

另據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，目前深圳全市已有超過26萬平方米甲級(jí)商辦物業(yè)簽約相關(guān)運(yùn)營方，計(jì)劃引入酒店、大健康等業(yè)態(tài)。

在廣州，珠江新城的寫字樓空置率已飆至23.3%，不少項(xiàng)目正在探索“酒店+辦公+商業(yè)”的復(fù)合模式。

廣州環(huán)東廣場(chǎng)在經(jīng)歷長期空置后，將6—10層改造成150間客房的歡閣酒店，11—28層保留辦公，打造“健康+科技”產(chǎn)業(yè)綜合體。

圖源：廣州黃埔區(qū)人民政府官網(wǎng)

廣州黃埔的新力華軒B座更絕，直接把二至十八層全部改為酒店，涉及面積超1萬平方米，首層則保留商業(yè)，增加大堂、早餐廳和咖啡廳。

此外，汕頭信德華大廈乙座寫字樓也計(jì)劃改造為酒店，目前已開始征集合作方。

除了上海、佛山和武漢之外，杭州、北京等城市均出現(xiàn)了寫字樓爆改酒店綜合體的項(xiàng)目。

這似乎正成為一股席卷全國的潮流。

長租公寓：被忽視的更好選擇？

在寫字樓業(yè)主們瘋狂改酒店的時(shí)候，有一個(gè)業(yè)態(tài)被嚴(yán)重低估了。

那就是長租公寓。

寫字樓改酒店，是業(yè)主們面對(duì)成本焦慮的本能反應(yīng)。

看到酒店業(yè)在復(fù)蘇，看到改造成本低，看到政策在鼓勵(lì)，就一窩蜂地沖進(jìn)去。

但這本質(zhì)上是一種“路徑依賴”。

業(yè)主們習(xí)慣了to B的租賃模式，以為把樓租給酒店投資人，就完成了從寫字樓到酒店的轉(zhuǎn)型。

但他們忽略了，酒店是高度依賴運(yùn)營的to C生意。

運(yùn)營不好，再好的地段也白搭。

北大光華中國REITs研究中心的最新報(bào)告顯示，在市場(chǎng)更為成熟的紐約，由于空置率低、資產(chǎn)表現(xiàn)穩(wěn)定，長租公寓資本化率更比辦公樓低近1%。

《2025中國城市長租市場(chǎng)發(fā)展藍(lán)皮書》顯示，四大一線城市租房人口接近4000萬，占比將近50%。

從運(yùn)營成本角度看，長租公寓的管理和維護(hù)成本通常低于酒店。酒店需要24小時(shí)前臺(tái)服務(wù)、客房清潔、餐飲服務(wù)等，而長租公寓的運(yùn)營相對(duì)簡(jiǎn)單，主要提供基礎(chǔ)的物業(yè)管理和維護(hù)服務(wù)。

長租公寓的地域限制也較小，地域間波動(dòng)性低。由于住房是剛需，長租公寓能夠維持相對(duì)穩(wěn)定的出租率和租金水平。

相比之下，酒店業(yè)受季節(jié)性、節(jié)假日、會(huì)展活動(dòng)等因素影響較大，入住率和房?jī)r(jià)波動(dòng)更為劇烈。

從客群上來看，相對(duì)于扎堆寫字樓單一的酒店業(yè)態(tài)，引入中高端服務(wù)式公寓，恰好填補(bǔ)了消費(fèi)者對(duì)高品質(zhì)長住的供給缺口。今年4月，北京三里屯工體瑞貝庭公寓酒店正式投入運(yùn)營。

這棟原先是辦公樓的大宗物業(yè)如今被改造為酒店+長租公寓的混合業(yè)態(tài)：

高區(qū)為204間國際高星品牌福朋喜來登，其余樓層總計(jì)384間房則交由華住旗下中高端服務(wù)式公寓品牌瑞貝庭運(yùn)營。

開業(yè)的第二天，瑞貝庭便交出了單日滿房的成績(jī)單。

圖源：城家資管

樓上的福朋喜來登負(fù)責(zé)承接高端短途商旅與會(huì)議需求，樓下的瑞貝庭則面向需要長達(dá)數(shù)月穩(wěn)定居所的政企中長住客群。

雙方在物理空間上各自獨(dú)立，但在客群上卻實(shí)現(xiàn)了互補(bǔ)。

同樣，由香溢廣場(chǎng)寫字樓改造而來的上海蘇河瑞貝庭公寓酒店，是一個(gè)擁有353間的大體量項(xiàng)目，通過精準(zhǔn)的長短租比例，實(shí)現(xiàn)了95%的出租率，GOP率做到78%，RevPAR達(dá)到419元，長租月租實(shí)現(xiàn)10526元。

當(dāng)然，長租公寓也不是萬能藥。

它需要精準(zhǔn)的定位，需要差異化的產(chǎn)品，需要專業(yè)的運(yùn)營。

但它至少給了酒店投資人一個(gè)新的選擇。

一個(gè)不那么內(nèi)卷，不那么賭運(yùn)氣，不那么依賴短期波動(dòng)的選擇。

在商業(yè)地產(chǎn)過剩的時(shí)代，創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型不再是選項(xiàng)，而是生存的必需。那些能夠靈活適應(yīng)市場(chǎng)變化、不斷探索新業(yè)態(tài)的多元業(yè)態(tài)，將在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

昆明巫家壩的酒店“超市”或許只是開始，更多創(chuàng)新業(yè)態(tài)正在路上。

冷靜思考，找到適合自己的路，才是活下去的唯一方法。