現階段，砍價多的房子不要買

　　本篇主聊微觀，且針對二手房。

　　最近一個時期的市場，和去年底大不相同。

　　市場經歷了前后近4個月的博弈，這是近4年來最長的一段博弈期。

　　如果對比去年底的“砸穿價”，的確有不少房子擠掉了土壤里最后的“氣泡”，夯得很實。

　　這類房子，具備兩個特點：沒有競品、沒有平替、對比高點有足夠的跌幅且略有微漲。

　　（注意：這里可能說的不完全是“小區”的概念，很大程度上是更微觀的某種戶型、某套房源）

　　而這種唯一性，又區別于大家常說的“稀缺性”。

　　它是當下這個節點里，結合小區環境、價格段匹配、成交價、戶型功能、樓層視野等一系列的因素，體現出的唯一性，是一種短期的、微觀的描述。大家常說的“稀缺性”，更多是中遠期、不是微觀的描述。

　　再進一步解釋：并不一定某套老破小就不唯一，相反，也并不一定某套房子處在一個次新環境好的小區，就確保唯一性。

　　我知道有點繞，需要放在手頭的事，來細細感受這個概念。

　　還是舉個例子吧：金融街·融府。

　　誰來也不能說它是個差小區，地處麗澤板塊，又是2020年的房齡。

　　至于現階段競品、平替就不說了，能列出一大筐。

　　（再次提示：注意要結合多個因素，不單單是小區一個因素）

　　就單說價格，上面的那個戶型，25年8月成交單價是8萬3。

　　現在這套小區內關注度最高的B看好房，目前掛牌是695萬。

　　按照我的邏輯，630萬往上，現在每多賣一萬塊，都是業主占便宜了。

　　換句話說，這種房子，應該會繼續調整，除非有一種可能，北京明天就立即全面暴漲，就算這種不可能的假設出現，它的漲幅也會跑輸，即：背著抱著一樣沉。

　　這種房子有幾個相對共同的特點：

　　1.本小區在下跌期成交頻率很低，且板塊周邊競品房子，成交頻率也很低。（注意：這兩個因素要同時存在，單一出現不能武斷下結論）

　　2.大概率最低價不是出現在去年底。

　　3.近4個月博弈期，掛牌房源量不降反增（不限于單一小區的掛牌數量）。

　　以上三點，可能同時出現，也可能出現一到兩個。如果你想換房的話，那大概率要抓緊賣房。

　　我知道，對于買房者而言，今天這篇文章的這種感受是一種悖論。

　　因為任何時候買房，買房者對“絕對價格的認知”是相對模糊的。

　　更多是一種心理感受，感覺“自己砍多了，占了便宜”，才好出手。

　　而這種心態特別不適合現在這個節點，換句話說，如果某套房突然砍掉很多（無論是談判現場還是場外砍價），它大概率就不是現階段“夯實的資產”。

　　本篇純粹是微觀討論，完全不涉及宏觀的多與空。

　　至于像那種大宏觀“北京房子還要全部再跌30%”的情緒化言論，就不要在評論區抒發感情了，我理解你沒買、還想買房的心情，但更同情你對微觀市場匱乏的觀察。