2026年一季度，南京經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)、新質(zhì)生產(chǎn)力加快培育的良好態(tài)勢(shì)。工業(yè)領(lǐng)域表現(xiàn)亮眼，前兩個(gè)月工業(yè)機(jī)器人產(chǎn)量同比增長(zhǎng)90.6%，新能源汽車(chē)產(chǎn)量同比增長(zhǎng)37.8%，制造業(yè)投資同比增長(zhǎng)17.0%。辦公樓市場(chǎng)在零供應(yīng)窗口期內(nèi)，主要依托內(nèi)資與中小企業(yè)需求，實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)去化。零售物業(yè)市場(chǎng)則展現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性韌性，餐飲與黃金珠寶穩(wěn)居租賃主力，首店經(jīng)濟(jì)效應(yīng)依然顯著，帶動(dòng)核心商圈持續(xù)煥發(fā)活力。

PART.1

零供應(yīng)助力存量去化
內(nèi)資及中小需求支撐市場(chǎng)

新增供應(yīng)：0萬(wàn)平方米

凈吸納量：1.6萬(wàn)平方米

空置率：34.1%

租金報(bào)價(jià)：102.0人民幣/月/平方米

2026年一季度，南京辦公樓市場(chǎng)無(wú)新增項(xiàng)目入市，供應(yīng)端的壓力進(jìn)入平穩(wěn)釋放期，為存量項(xiàng)目的去化提供了難得的市場(chǎng)窗口期。本季度市場(chǎng)延續(xù)了溫和復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，全市凈吸納量錄得約1.6萬(wàn)平方米，與上季度基本持平，存量去化節(jié)奏保持穩(wěn)定。受需求端持續(xù)支撐，全市空置率環(huán)比小幅下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至34.1%。

從需求來(lái)源看，消費(fèi)品行業(yè)以36%的占比首次躍居需求榜首。其中，某量販零食行業(yè)頭部品牌在河西板塊完成超大面積整合升級(jí)，成為本季度最大一筆成交。第三方辦公服務(wù)運(yùn)營(yíng)以18%的占比位列第二，成交主要集中在河西板塊的聯(lián)合辦公新租。金融業(yè)態(tài)占比12%，以證券和保險(xiǎn)類(lèi)企業(yè)為主，錄得某證券公司向核心商圈高端項(xiàng)目的搬遷成交。消費(fèi)服務(wù)和教育占比8%，辦公樓對(duì)醫(yī)美、美容保健等經(jīng)營(yíng)性業(yè)態(tài)的包容度顯著提升，在新入市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目中表現(xiàn)尤為明顯。此外，能源及公共事業(yè)和TMT需求各占比6%，能源化工類(lèi)企業(yè)有所回暖，TMT以系統(tǒng)解決方案類(lèi)企業(yè)為主。

從成交特征來(lái)看，內(nèi)資企業(yè)依然是租賃需求的核心引擎，占比高達(dá)97%。區(qū)域分布上，河西和新街口需求占比分別達(dá)到74%和13%。面積段維度上，小微企業(yè)需求仍是市場(chǎng)主力，500平方米以下的中小面積成交占比達(dá)77%。交易結(jié)構(gòu)來(lái)看，搬遷類(lèi)交易占比高達(dá)81%，成為最主要成交類(lèi)型。這一數(shù)據(jù)直觀反映了企業(yè)的雙重訴求：既通過(guò)搬遷至高性價(jià)比空間實(shí)現(xiàn)降本增效，也通過(guò)升級(jí)至高品質(zhì)樓宇優(yōu)化辦公體驗(yàn)，體現(xiàn)出企業(yè)在當(dāng)前環(huán)境下主動(dòng)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略、尋求發(fā)展平衡的積極姿態(tài)。

租金方面，一季度租金繼續(xù)延續(xù)下行趨勢(shì)，全市租金報(bào)價(jià)環(huán)比下降2.2%至每月每平方米102.0元，有效租金環(huán)比下降2.7%至93.1元。與上季度相比，租金跌幅明顯收窄，顯示出在存量去化平穩(wěn)推進(jìn)的背景下，市場(chǎng)供需關(guān)系正逐步改善。

CBRE南京辦公樓租賃交易負(fù)責(zé)人劉承陽(yáng)表示：2026年開(kāi)局，南京辦公樓市場(chǎng)迎來(lái)零供應(yīng)窗口期，內(nèi)資企業(yè)的辦公空間整合需求與小微企業(yè)的剛性租賃需求形成合力，推動(dòng)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)去化，存量庫(kù)存壓力得到階段性緩解。未來(lái)六個(gè)月，隨著南京現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與金融科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)加速集聚產(chǎn)業(yè)提質(zhì)升級(jí)將釋放兩大核心需求：一是總部型企業(yè)的大面積高品質(zhì)租賃需求，二是新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)的中小面積靈活辦公需求。雙重需求將有效加速存量去化，夯實(shí)市場(chǎng)穩(wěn)健基本面，為年底新增供應(yīng)集中入市筑牢基礎(chǔ)。

PART.2

宏觀消費(fèi)溫和復(fù)蘇
餐飲與黃金珠寶持續(xù)釋放活力

新增供應(yīng)：5.2萬(wàn)平方米

凈吸納量：3.9萬(wàn)平方米

空置率：4.3%

首層平均租金：22.3人民幣/天/平方米

2026年一季度，南京零售物業(yè)市場(chǎng)迎來(lái)了位于河西板塊的尚悅天地入市，帶來(lái)5.2萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。受新增供應(yīng)影響，本季度市場(chǎng)去化情況保持平穩(wěn)，凈吸納量錄得3.9萬(wàn)平方米。

需求方面，餐飲業(yè)態(tài)以50%的高占比穩(wěn)居首位，其中，中式餐飲和咖啡茶飲分別貢獻(xiàn)了總需求的30%和13%。中式餐飲中，江西菜、廣西菜及特色火鍋等具有地方風(fēng)味的品類(lèi)表現(xiàn)活躍。咖啡茶飲賽道持續(xù)加碼，卡旺卡重返南京開(kāi)出首店，李若桃酸奶亦連續(xù)多店齊開(kāi)，加速區(qū)域布局。此外，烘焙甜品賽道呈現(xiàn)IP化、自帶流量的趨勢(shì)，泡泡瑪特旗下的Pop Bakery憑借高客單價(jià)及特色I(xiàn)P入駐核心商圈，精準(zhǔn)契合了年輕消費(fèi)群體的情緒價(jià)值需求。

零售業(yè)態(tài)緊隨其后，占比達(dá)36%。其中，時(shí)尚服飾占比約17%，運(yùn)動(dòng)服飾持續(xù)發(fā)熱，昂跑、Oakley、Brooks等熱門(mén)品牌相繼入駐德基廣場(chǎng)、金陵中環(huán)等標(biāo)桿項(xiàng)目，An Ko Rau和Nike ACG華東首店齊聚三山街萬(wàn)象天地，進(jìn)一步豐富了消費(fèi)者的戶外生活場(chǎng)景。尤為值得關(guān)注的是，配飾珠寶類(lèi)目在本季度迎來(lái)了火熱爆發(fā)，占比約10%。德基廣場(chǎng)一舉集齊“古法黃金四姐妹”——老鋪黃金、琳朝、寶蘭、君佩，疊加多寶閣、老萬(wàn)年等品牌，凸顯了消費(fèi)者對(duì)兼具保值與審美屬性的高品質(zhì)商品有著強(qiáng)烈的訴求。此外，超市類(lèi)目本季度動(dòng)作頻頻，奧樂(lè)齊在南京多店齊開(kāi)。

截至季末，受新項(xiàng)目入市且去化尚在爬坡期影響，全市空置率微升0.2個(gè)百分點(diǎn)至4.3%。租金方面，核心商圈租金走勢(shì)平穩(wěn)，全市首層平均租金環(huán)比微跌0.6%，報(bào)每天每平方米22.3元。

CBRE南京分公司董事總經(jīng)理兼戰(zhàn)略顧問(wèn)部負(fù)責(zé)人王飛表示：2026年開(kāi)局，宏觀消費(fèi)數(shù)據(jù)傳遞出積極信號(hào)，特別是餐飲與升級(jí)類(lèi)商品展現(xiàn)出較強(qiáng)的動(dòng)能。未來(lái)六個(gè)月，預(yù)計(jì)還有包含河西德基、華潤(rùn)、香港置地旗下的近40萬(wàn)平方米優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目即將入市。這些高能級(jí)商業(yè)的接連交付，不僅將對(duì)各大商圈的客流爭(zhēng)奪提出新的考驗(yàn)，更將通過(guò)引入首店、打造差異化場(chǎng)景，共同推動(dòng)南京零售物業(yè)市場(chǎng)在創(chuàng)新與活力中邁向更高質(zhì)量的發(fā)展。

來(lái)源｜CBRE世邦魏理仕

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法