供應萎縮VS注冊量創13年同期新高 港樓市再獲推升動能？

觀點網 香港報道：4月24日，2026年4月香港樓市呈現「價量齊升」的復蘇跡象，首季成交量創13年同期新高。隨著全面「撤辣」效應發酵、減息周期啟動，加上供應結構出現關鍵轉折，香港樓市正從「買家主導」的深度調整期，過渡至「賣家主導」的新階段。差餉物業估價署最新報告確認去年住宅市場全面復蘇，而未來私樓落成量將連跌三年，在供需天平急速逆轉下，樓價上行空間正被重新打開。

差餉物業估價署24日正式發布《香港物業報告2026》，提及2025年住宅物業市場全面復蘇，受惠于市場表現強勁及利率下調，在市場氣氛良好下，銷售市場明顯反彈，售價在連續三年跌勢后錄得溫和升幅，交投量更升至4年新高；但非住宅市場仍然偏軟。

根據報告指出，住宅售價在2024與2025年第四季相比，錄得2.5%的溫和升幅，一 手和二手市場交投量在去年上升至6.3萬宗，按年升18%，成交價低于 400萬港元的成交數目占整體交投量的比例有所增加。

至于落成量方面，去年私樓落成量為18,448伙，按年減少24%，由于入住量達19,365伙，入住量高于落成量，令到年底空置率回落至4.3%，按年跌0.2個百分點，相當于56,081伙。

差估署預測，今年私樓落成量16,975伙，按年減少約8%，當中以大埔、西貢(包括將軍澳)及九龍城(包括啟德)占最多，分別涉及3,152伙、2,578伙及1,681伙。而2027年落成量則預計為15,362伙，以九龍城(5,276伙)、北區(2,880伙)和屯門(2,741伙)占最多。

事實上，香港樓市自2025年中開始有回暖跡象，至2026年首季，香港物業市場在多項利好迭加下，迎來了近年罕見的強勢開局。據土地注冊處數據顯示，今年首季整體物業（包括住宅及非住宅）注冊量錄得 23,292宗，按年大幅上升約46.4%，不僅創下 十三年同期新高，更展現出市場強大的購買力。

住宅市場成為火車頭。一手私宅及二手住宅合共錄得近2萬宗注冊，按年增幅超過五成。其中，一手樓市表現尤為亮眼。中原地產數據顯示，首季一手買賣登記達 5,354宗，按年升47%，創下 二十二年同期新高；涉及金額更高達 627億港元，按年勁升 102%，刷新有紀錄以來同期歷史新高。在登記數據存在滯后的情況下，實際一手成交量更高，反映發展商以貼市價推盤的策略奏效，成功激發「遲買更貴」的擔憂，促使購買力一窩蜂涌現。

二手住宅市場同樣不甘示弱，成交量按年大增41%至約1.46萬宗，創下近 5年同期高位。這種一、二手聯動的熾熱景氣，令整體一、二手成交金額合共達 1,545億港元，按年升近九成，僅次于1997年首季的紀錄，成為歷史同期次高。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永杰指出，積壓購買力釋放，多個新盤銷情火熱，一、二手樓市同步暢旺。中原樓市大數據顯示，今年首季共錄得17006宗一、二手私人住宅買賣登記，按年大升63%，由去年同期的10411宗躍升至十五年新高，僅次于2011年首季的24396宗。

他指出，中原城市領先指數（CCL）首季錄得5.59%升幅，一季度升幅超越2025年全年的4.7%。CCL最新報153.67點，較去年低位134.89點，反彈近14%。

另外，本輪升浪的一大特色，是絕跡多時的「掃貨潮」重現江湖。中原的數據顯示，2026年首季全港新盤錄得 271宗「大手客」入市個案，按年急增 1.3倍，涉及 715伙，成交總額達 73.3億元。這類大手交易量占整體一手登記逾一成，創 2008年后的十八年同期新高。若與「撤辣」前的2023年首季僅15宗相比，今年首季更錄得 17倍的驚人升幅，反映政策放寬后市場迅速回暖，大手客入市意欲顯著提升，投資氣氛升溫。

展望第二季，業界普遍抱持樂觀態度。陳永杰表示，今年首季的「小陽春」有望延續至第二季。第二季向來是樓市傳統旺季，在目前良好的財富效應及資金流入推動下，次季表現有望更上一層樓。

他預測，第二季一、二手成交量有望挑戰 2萬宗水平，中原城市領先指數（CCL）亦有機會升至 160點。支持這一看法的理由包括：中東局勢動蕩令人民幣避險情緒升溫，資金持續流入香港，內地客積極入市為樓市提供額外動力。中原地產香港住宅部首季營業額已錄得逾12億元，創19個季度新高，該行預料第二季成交量及營業額將較首季再有 20% 增長。

而利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，根據差估署今日發表的最新《香港物業報告》，2025年樓市全面復蘇，而未來兩年供應萎縮將成為市場主調。2026年私樓落成量預計按年再減8%，這種連續三年的供應遞減趨勢，配合利率相對低企、金融市場穩健及購買力持續，預料將支撐2026年樓價全年錄得15%的升幅。

租賃市場方面，隨著入住量超越落成量，空置率已回落至4.3%，反映真實租用需求旺盛。受惠于政府人才計劃及家庭分支需求，預計租賃旺季來臨后，租務去貨速度將進一步加快，全年租金看升7.5%。陳海潮指出，在「供應收縮、需求穩健」的格局下，香港樓市正進入新一輪上升周期。

不過信銀國際首席經濟師丁孟指出，港息大部分時間跟隨美息變動，若今年聯儲局減息機率及次數下降，港元拆息的下行空間將非常有限。他對本地樓市維持中性看法，認為人口凈增長未見明顯增加，雖然庫存有所消化，但供應仍處于較高水平。近期樓價上升令租金收益率下降，在利率沒有大幅回落的情況下，從資產現金流角度衡量，樓市缺乏明顯上升空間，預計今年香港樓價升幅約為5%。

總括而言，2026年首季香港樓市已成功擺脫跌勢，在政策市及資金市的雙重推動下，展現出極強韌性。隨著一手貨尾快速被市場消化，第二季發展商將更有條件加價推盤，樓市「價量齊升」的局面在短期內將難以逆轉。

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