說實在的，最近跟幾個做地產(chǎn)的朋友深聊，大家伙兒都有一個挺深的感觸：在北京要想找一套產(chǎn)權干干凈凈、獨門獨院自個兒待著、層高還特別任性的商業(yè)別墅，真的是一天比一天難了。就跟變魔術似的，這類以前在市場上還挺受特定人群追捧的產(chǎn)品，眼看著就要在北京絕跡了。

今天咱們就不搬那些枯燥的大數(shù)據(jù)了，純粹站在產(chǎn)品和觀察的角度，好好聊聊這玩意兒到底為啥變得越來越“稀有”。說實話，這“稀有”的背后，可能反倒藏著一些大多數(shù)人沒留意到的價值。

要說商墅變少，最根本的原因那肯定是源頭被切斷了。這幾年北京對這個商業(yè)辦公類的項目管得是越來越嚴。2017年3月26日，北京五個部門聯(lián)合發(fā)了個公告，明確商辦項目必須嚴格按規(guī)劃用途來折騰，不準私自改成居住用，新報建的商辦項目最小分割單元直接提到了500平米，不符合要求的規(guī)劃部門壓根兒不給批。這不就是為了徹底堵死“商改住”嘛！這樣一來，那種天然適合改造成居住或者復合功能的商墅，等于說在圖紙階段就被判了死刑。

再加上“禁墅令”雖然在明面上是針對住宅用地的，但它帶來的影響可是實打實的。城里人對低密度、舒服產(chǎn)品的需求沒消失，前些年確實有不少需求溢出到了商業(yè)獨棟或者雙拼商墅身上。可如今呢，連商業(yè)用地的開發(fā)都被規(guī)范得死死的，這個“替代通道”自然也就跟著收窄了。所以說，咱們現(xiàn)在能在北京市場上看到的商墅，幾乎全是政策收緊之前的老貨、存量貨，甚至很多已經(jīng)是看得見摸得著的現(xiàn)房。真的是賣一套就少一套，基本上不可能有新增了。稀缺是稀缺，但它稀缺得明明白白。

為了把這個事兒講清楚，咱們不妨掰開來看這類產(chǎn)品的一些共通特性。它們大多是特定政策時期的產(chǎn)物，在現(xiàn)在的市場環(huán)境里都屬于絕對的“非標品”。

最值錢的當然還是它的空間。獨門獨院是最基本的標準，上下好幾層，私密性特別好。我要說的是一類特殊的產(chǎn)品，比如它首層層高能干到差不多5.9米，這彈性可就太大了，掛個水晶大吊燈做個夾層完全不當回事兒，實際使下來的面積遠遠超過房本上寫的數(shù)。更讓你想不到的是，有些早期的這種項目在規(guī)劃階段就能通燃氣，這在現(xiàn)在的新規(guī)之下根本就是天方夜譚。這玩意兒帶來的實用價值，類似于說既有燃氣又帶小花園，用來做私人會所或者一家?guī)状艘黄鹱。喼辈灰娣Ｓ械倪€能附帶個幾十上百平米的花園，夢想中的那種帶花園的別墅生活，全是實打實的院子。

不過話說回來，這類東西的身份可復雜得多。它骨子里是商業(yè)或者辦公性質，產(chǎn)權40年的居多。但是市場里確實也藏著一些早年間拿的地，因為它特殊的出讓條件，愣是擁有了長達70年的產(chǎn)權，這在一堆商墅里簡直就是鳳毛麟角。這不限購的特性對那部分手里有錢但沒房票的買家確實有吸引力，但反過來也意味著在使用資格、貸款門檻、交易稅費上都跟住宅不是一回事兒。很多這個類型的資產(chǎn)往往是掛在公司名下的，你接過來的方式完全不同，玩的是商業(yè)地產(chǎn)的游戲規(guī)則。

有意思的是，很多人一提“商墅”就腦子里嗡嗡的，覺得不就是吵吵鬧鬧的辦公環(huán)境嘛。但實際上，好多存量的商墅都窩在純居住的社區(qū)里頭，安靜得一塌糊涂。那個“商”字主要體現(xiàn)在產(chǎn)權和功能的靈活性上，最適合拿來搞搞工作室跟家庭空間共用。這種認知上的錯位，某種程度上反倒是把它的人氣給壓低了，真正要用它的人反而劃算。

對有些人來說，它的功能性是實實在在的。你想想要是有個大工作室的需求，或者想做私人會所的地方，再或者就是圖那份絕對的安靜和那個小院子，商業(yè)別墅的功能權重遠大于頭頂那個標簽。它能解決的是那種特別實在、特別強烈的空間需求。

當然了，門檻也擺在那里。它的游戲規(guī)則跟住宅不是一個套路，這既是給了你一個不一樣的選擇，也要求你必須具備相應的資質去扛住對應的風險。它的變少，本質上就是政策變遷和市場演進的自然結果。它從大眾視野里淡出去，反而讓它變成了一個只跟極少數(shù)需求精準、并且愿意并且能夠理解它復雜規(guī)則的人有關系的話題。

你要是有心去找這樣的資產(chǎn)，更像是在舊貨市場里淘金。重點不是看表面的單價合不合理，關鍵在于你到底需不需要那套無法復制的物理價值，獨門獨院、夸張的層高、靈活的空間，還有那種特殊的產(chǎn)權條件。還得把這些合規(guī)的風險做透了。

既然說了存量稀少，不妨給大伙兒舉一個最近公開渠道里出現(xiàn)的活生生的例子。房山那邊有個項目叫中糧京西祥云，里頭有兩套雙拼形式的大商墅正在處置。這種項目就是政策收緊前的老資產(chǎn)，現(xiàn)在已經(jīng)是現(xiàn)房狀態(tài)了。挑幾個關鍵的數(shù)字給大家感受一下什么叫絕版：

101商墅：建筑面積337.87平方米，當前處置價格511萬。

102商墅：建筑面積342.27平方米，當前處置價格518萬。

這兩套全都是70年產(chǎn)權，拿地時間從2015年一直干到2085年，這在商墅同類產(chǎn)品里絕對是相當罕見的。而且這個項目具備通天然氣的工程條件，上下水全弄好了，連室內的樓梯都已經(jīng)搭好了。我剛才提到的那種5.9米的首層層高，在這里面是實打實的參數(shù)，實際使用的面積遠遠比產(chǎn)證上寫的面積要大。這是一個典型的高得房率老炮產(chǎn)品。

更值得關注的是它的物理形態(tài)。地下空間給配備了下沉采光井，這就解決了地下室最頭疼的采光和通風問題。而且房子外面還附帶了大約100平米的私家花園。你想想，獨門獨院、上下樓好幾層、私家的大花園、采光很舒服的地下空間組合在一起，這基本上就已經(jīng)具備了疊拼別墅甚至是小獨棟的居住體驗了。在北京當前的商墅存量池子里，能夠同時滿足70年產(chǎn)權、通燃氣、帶大花園、還有下沉式采光井這幾項的產(chǎn)品，簡直就是稀有物種中的戰(zhàn)斗機。

當然在這兒得跟大伙兒強調一句，這些信息純粹是拿出來當市場觀察的樣本，不代表任何交易引導，也不構成任何投資購買建議。畢竟房產(chǎn)交易水很深，涉及到重大決策，必須得基于自己的情況獨立判斷，把合規(guī)盡職調查做透了。

當市面上到處都是流水線一樣的標準化住宅時，這些越來越少的非標品，反倒給個性化的生活選擇留下了一線可能。但前提你得是那個剛好需要它，并且有能力駕取它的人才行。