10.2億地標流拍，合肥這個等了7年的商業地標，誰才能接盤？

4月24日上午10點，一場備受全城矚目的線上拍賣正式落槌。起拍價超過10.2億元的合肥蘇寧廣場，在超過1.5萬人的圍觀下，最終因“0人報名”而宣告流拍。這個矗立在北二環與蒙城路交口、規劃體量達26.6萬方的商業巨艦，再次被推到了命運的十字路口。

從2018年高調拿地，到2019年奠基時的雄心壯志，再到2021年后陷入“復工-停工”的反復循環，合肥蘇寧廣場的命運始終牽動著市民的心。它不僅是一個商業項目，更承載著城市北向發展的期待與區域商業格局重塑的希望。此次流拍，是終點前的又一次挫折，還是置之死地而后生的序幕？在國購二期、濱湖寶能、天鵝湖購物中心等一大批“老大難”項目相繼迎來轉機的背景下，蘇寧廣場的重生之路，究竟卡在了哪里？它的未來，又將由誰來書寫？

NO.1 |壹

無人問津的10.2億：蘇寧廣場為何陷入“冰封”？

合肥蘇寧廣場的故事，始于一個高光的起點。2018年4月，蘇寧置業成功競得廬陽區北二環與蒙城路交口西北角的黃金地塊。2019年1月8日，項目舉行盛大的開工奠基儀式，規劃藍圖令人振奮：總建筑面積約26.7萬平方米，其中商業規劃為一座25萬㎡的輕奢智慧全體驗購物中心，宣稱要引入蘇寧八大產業資源，打造VR體驗館等智慧零售標桿，并預計在2021年10月正式營業。它被寄予厚望，將成為提升廬陽北城商業能級、帶動板塊發展的核心引擎。

然而，2021年，合肥人等來的不是開業慶典，而是項目停工的消息。根源直指蘇寧集團自身的債務危機與資金鏈緊張。自此，項目陷入了漫長的停滯。盡管期間屢有復工傳聞，但始終未能實現真正意義上的全面重啟。2024年6月，官方在回復市民關切時坦言，項目因資金問題處于停工狀態，已被列入合肥市盤活處置重點名單，并稱“復工后預計9個月內正式開業運營”。但這一承諾未能如期兌現。

轉折點發生在2025年4月2日，合肥市中級人民法院裁定受理項目開發主體——合肥蘇寧悅城置業有限公司的破產清算申請，并指定了管理人。這標志著項目進入了正式的司法處置程序。最終，其核心資產——商服用地及地上在建工程被掛上拍賣平臺，標價10.2億，迎來了文章開頭那場無人問津的拍賣。

回顧這條時間線，蘇寧廣場從“希望之星”跌落為“拍賣標的”，核心原因清晰而殘酷：巨額的資金缺口。但令人深思的是，在拍賣之前，并非沒有轉機出現。有兩股重要的力量曾試圖介入，試圖挽救這個項目。

第一股力量，是擁有央企背景的“國家隊”。早在2025年6月，中國中信金融資產管理股份有限公司江蘇省分公司就曾正式致函合肥中院，明確表達了參與項目破產重整的意向。該公司提出，可借鑒其成功經驗，通過提供“共益債融資”的方式支持項目盤活建設。中信金資的前身是中國華融資產管理公司，是專門處理不良資產、化解金融風險的四大國有金融資產管理公司之一，實力雄厚。更重要的是，它已有成功先例：在浙江紹興，中信金資通過注入9.8億共益債，成功推動了停工已久的紹興蘇寧廣場項目在2025年2月轉入重整程序，并于4月全面復工，計劃在2026年五一開業。從介入到盤活，紹興案例的周期約為一年半。這無疑為合肥項目提供了一個充滿希望的模板。

第二股力量，是房地產行業的“實力派”央企——華潤。2026年3月18日，一份《合肥廬陽華潤房地產開發有限公司華潤置地安徽公司廬陽N1801號地塊（原蘇寧廣場項目）前期結構顧問咨詢單源直接采購結果公告》悄然發布。華潤委托安徽省建筑設計研究總院股份有限公司，對原蘇寧廣場項目進行前期結構顧問咨詢。這通常被市場解讀為接盤前至關重要的盡職調查與方案論證步驟，一時間，“華潤或將接手”的猜想點燃了市場期待。

然而，無論是中信金資的紓困意向，還是華潤的技術調研，后續都未見實質性突破。項目最終還是走向了公開拍賣，并以流拍收場。這似乎說明，盤活這樣一個龐然大物，面臨的困難遠超外界想象。

NO.2 |貳

解剖蘇寧廣場的“復活難題”與探尋“重生之路”

面對位于城市核心、總體量達26.7萬㎡的稀缺地塊，首次拍賣卻遭遇“零舉牌”，這殘酷地揭示了蘇寧廣場項目的現實困境。其“復活難”的背后，是多重復雜因素的疊加。首先，是大體量帶來的超高門檻與巨大風險。 10.2億的起拍價僅是“入場券”，后續還需投入數十億建設資金，且在當下商業環境中運營如此龐然大物更是挑戰。其次，是項目背后盤根錯節的債權債務關系。 項目公司已破產清算，潛在投資人必須厘清所有法律和債務糾紛，避免陷入“收購即背債”的泥潭。再者，是市場環境的深刻變化。 數年過去，消費習慣與商業格局已變，原規劃是否仍具競爭力，需要重新評估。

然而，首次流拍并非終局，而是資產處置的常見環節。對于蘇寧廣場的未來，其出路可能沿著以下幾條路徑展開：路徑一，降價再拍。 按司法拍賣慣例，流拍后可降價（如按最高20%幅度）重新上架，以更低門檻吸引實力買家。路徑二，分期盤活或分割處置。 將巨型綜合體“化整為零”，分期開發或按業態板塊引入不同專業機構，降低單一主體壓力。路徑三，也是最為理想的——破產重整，引入戰略投資人。 這正是此前中信金資致函所期望的模式，即在法院和管理人主導下，通過談判引入“白衣騎士”，注入資金、剝離債務、重新規劃，實現“浴火重生”，紹興蘇寧廣場正是此路徑的成功范例。

事實上，合肥在盤活此類爛尾商業項目上，已探索出一套頗具特色的“合肥模式”，并為蘇寧廣場提供了可借鑒的藍圖。天鵝湖購物中心歷經7次拍賣后成功易主，更名為“合·星紀”后啟動全面改造；濱湖寶能城地塊通過破產重整，引入綠城、中鐵置業代建住宅，商業部分則交由華潤萬象生活運營；此外，新站正榮中心、家天下北郡商業地塊、濱湖聯投中心書城等項目，也均通過司法途徑、政府專班協調、引入國資或專業運營商等方式，陸續迎來轉機。

NO.3|叁

結語

流拍并非終局，而是為蘇寧廣場的真正重生指明了方向。這宗超10億資產無人問津，深刻說明單一出售已難解其困，必須轉向更復雜的系統性盤活。

合肥市近年來已在天鵝湖購物中心、濱湖寶能城等多個項目上，形成了行之有效的“合肥模式”：即通過“政府專班協調+司法破產確權+國資信用介入+專業商業運營”的組合拳，實現對困境項目的價值重構。這為蘇寧廣場提供了清晰的路徑——無論是此前表達意向、提供金融紓困方案的中信金資，還是進行過前期調研的商業巨頭華潤，都對應著該模式中的關鍵環節。

這個項目的未來，將是對“合肥模式”深度與成色的又一次考驗。它的復活，將不僅是一座商業體的重生，更是為全國處理同類復雜爛尾項目，提供一個可復制的系統性解決方案樣本。