惡意10年長租約碰瓷，被法院一票否決，最終無奈撤拍

在深圳法拍市場，總有部分被執行人不甘心房產被司法處置，想方設法鉆規則漏洞。其中偽造長期低價租約，利用 “買賣不破租賃” 惡意阻礙拍賣，是最常見的耍賴手段。

就在近期，深圳福田一套優質法拍大平層，就上演了完整的假租約碰瓷全過程：業主刻意炮制離譜長租合同，企圖嚇退競拍人、鎖死房產流通，結果被法院嚴格核查、直接不認租約。套路徹底敗露之后，被執行人無力抗衡，只能主動和解、撤回拍賣，堪稱 2026 年法拍圈教科書級翻車現場。

本次涉事標的：深圳市福田區物業時代新居 6 棟 501

處置法院：前海合作區人民法院

房產屬性：建面 183.06㎡改善型大住宅原計劃開拍時間：2026 年 5 月司法一拍起拍價格遠低于市場評估價，本身是性價比極高的撿漏標的，關注度居高不下。

眼看房產即將低價上架拍賣，被執行人不愿資產正常處置，提前布局自保套路，私自簽訂一份長達 10 年的超長租賃合同！

條款離譜到違背市場常識：

l? 租期跨度十年，長期綁定房產；

l? 前 7 年直接零租金，以 30 萬元裝修費用抵扣全部房租；

l? 免租期結束后，固定月租金僅 5000 元。

要知道，該小區同戶型正常月租高達 25000–30000 元，對比之下，這份租約租金低得離譜，收益率不足 1%，完全不符合正常租房邏輯。

明白人一眼就能看穿，這根本不是真實的房屋租賃，而是典型的惡意串通、虛假碰瓷。被執行人的目的十分明確：借助一紙違規長租約，套用買賣不破租賃規則，逼迫買家被動接盤；即便房源低價拍出，競拍人也會被長期鎖死，無法自住、無法漲租、難以轉手；最終以此要挾債權方妥協，拖延執行、逃避債務。

但現如今，法院對法拍房租賃審查越來越嚴謹，不再任由不合理租約肆意干擾司法執行。經法院全面核查資料后發現：這份十年期租賃合同無官方租賃備案、無真實租金轉賬流水、無合法實際占有佐證，租金標準嚴重脫離市場行情，屬于明顯的人為刻意造假。

最終法院出具明確結論：不予認可該租賃關系，本案不帶租約進行拍賣。

短短一句話，直接撕碎被執行人的防御套路，虛假租約徹底作廢。這套房源將以干凈無租、可正常清場交付的狀態拍賣，所有惡意附加的風險全部清零。

眼見碰瓷手段徹底失效，低價無約束拍賣已成定局，房產將面臨合理折價處置。被執行人無計可施，只能主動讓步，與申請執行人快速達成執行和解協議。后續法院正式發布撤回公告：當事人糾紛和解，無需繼續拍賣，標的直接下架終止。

從偽造假租約惡意阻拍，到法院硬核駁回、套路崩盤，再到被迫和解撤拍，完整還原了法拍房 “租約耍賴” 的全過程，也給所有購房者敲響警鐘。

結合本次真實司法案例，給所有關注法拍房的朋友，整理 3 條核心避坑干貨：

1.虛假長租約不再萬能查封后補簽、倒簽合同、租金異常低廉、無備案無流水的租約，法院一律不予認可，無法對抗司法拍賣。

2.買賣不破租賃有邊界只有查封前真實簽訂、有完整付款記錄、正常實際入住的合法租約，才會被法律保護。惡意串通的虛假合約，不受任何偏袒。

3.看房必核租賃與占有參拍前務必查檔核實租賃備案、實際居住人、欠費情況，避開被執行人人為設置的各類隱形陷阱。

法拍房本身具備天然價格優勢，但也伴隨各類人為風險。企圖靠造假、碰瓷、耍賴阻礙司法執行，看似是小聰明，實則得不償失。在嚴格的司法審查面前，一切惡意鉆空子的套路，終究只會搬起石頭砸自己的腳。