太原樓評?| 業(yè)內(nèi)視角

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導(dǎo)讀

太原新房均價1.2萬，保障房0.6萬，二手房0.9萬，購房哪個選擇最優(yōu)？ ? ? ? ? ? ? ?

察勢者明，趨勢者智，馭勢者獨步天下！見字如面，大家好，我是太原樓評君！

龍城豪宅云集｜麗華天瑞獨騷????

2026年4月20日，太原規(guī)資局發(fā)布：麗華天瑞配套商業(yè)用地的拍賣公告！

用地僅有2畝，起拍價1470萬，該商業(yè)用地為736萬/畝，這個價格基本吻合龍城大街的土地價格，相對于商業(yè)用地而言，屬于稍微偏高的。

鑒于此，捋一下龍城大街十余年來的土地成交情況：

2007年，恒大拿下龍城大街以南1048畝恒大綠洲，畝價約117萬。

2009年，星河灣拿下來龍城大街南側(cè)1020畝，畝價約130萬。

2009年，首開進太原拿地龍城大街南側(cè)766畝，畝價約172萬；

2010年，恒大在龍城大街以北競拍恒大華府，畝價達(dá)310萬。

2013年，保利競拍拿到龍城大街南側(cè)215畝用地，畝價約395萬。

2014年，山鋼首進太原，龍城大街拿地191畝，畝價約450萬。

2017年，恒大再拿龍城大街北側(cè)小馬263畝，畝價超1500萬。

2018年，山西交控拿地龍城大街南側(cè)220畝，畝價約為840萬。

2019年，當(dāng)代拿地黃陵89畝【總規(guī)劃721畝】，畝價約720萬。

2020年，金茂在龍城大街南拿地137畝金茂府，畝均約760萬。

2021年，保利在龍城大街北側(cè)拿地體校地塊，畝均約1260萬。

2023年，保利在龍城大街北側(cè)小馬拿地88+6畝，畝均894萬。

2023年，保利君威聯(lián)合拿地龍城大街南65畝，畝均874萬。

麗華龍城天瑞該用地于2023年掛牌，起價6.18億元，容積率3.0，畝均單價約為870萬，樓面價超4000元，其土地秉性是太原當(dāng)之無愧的豪宅用地。

該用地流拍后，2024年太原劃定13宗保障房用地，該用地為屬性最好的保障房劃撥用地，對于太原財政而言——至少損失了5-6億元土地出讓金！

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NO. 1｜麗華龍城天瑞基本情況

根據(jù)太原審批管理局相關(guān)的項目公示材料：麗華龍城天瑞由山西晉勤保障性住房開發(fā)建設(shè)有限公司開發(fā)建設(shè)。

總用地面積47584.01㎡，總建筑面積154127.32㎡，規(guī)劃13棟樓，總戶數(shù)961戶，戶均面積達(dá)110平米。容積率2.34，機動車停車位1014輛。

目前片區(qū)發(fā)展而言，麗華龍城天瑞屬于周圍開發(fā)基本成熟，1.7萬+以上豪宅項目環(huán)伺，該項目成為區(qū)域內(nèi)最大的價格洼地效應(yīng)——改善屬性的保障房！

NO. 2｜麗華龍城天瑞的發(fā)展線

2023年，中央zzj提出房地產(chǎn)新形勢逐步形成雙軌制，規(guī)劃建設(shè)保障房、城改、平急兩用公建等三大工程，后期會議強調(diào)推進實施！

2024年上半年，樓評君參與晉中市保障房政策的前期調(diào)研和顧問，相關(guān)住建、房地部分領(lǐng)導(dǎo)研究全國雙軌制案例。

太原作為人口量大型城市，籌劃13宗用地規(guī)劃保障房，成為全國在保障房政策中的“先鋒城市”，當(dāng)年樓評君寫在保障房的樓市影響一文！

2025年11月11日，太原市行政審批服務(wù)管理局公示項目建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案，麗華龍城天瑞立項，實質(zhì)性啟動階段。

2025年11月24日，項目獲取首批用地的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

2026年1月20日，取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

2026年1月29日，項目余量住宅用地取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。隨后項目啟動招標(biāo)，總投資8.99億元。開工時間為2026年、竣工時間為2028年。

2026年4月20日，太原市規(guī)資局拍賣SWP-2629地塊，為麗華龍城天瑞項目商業(yè)用地，至此，龍城天瑞住宅劃撥+商業(yè)拍賣用地完成手續(xù)閉合。

NO. 3｜麗華龍城天瑞價格和需求預(yù)期

太原已經(jīng)有兩個保障房項目入市，均被搶購一空！

對比錦繡長風(fēng)、錦繡汾東，麗華龍城天瑞的建筑風(fēng)格明顯有大幅提升，產(chǎn)品優(yōu)化明顯，綜合建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)必然高于前者！

因保障房為政策類住房，其定價有卡線要求。因其劃撥土地，麗華龍城天瑞和商品房減少了4000多元樓面價，僅有建安、規(guī)劃和裝修成本。

在覆蓋劃撥土地整理費用、規(guī)劃、建安、裝修等成本預(yù)期下，以及不高于5%的合理利潤原則，可預(yù)測麗華龍城天瑞的精裝價在5800-6400元/㎡。

其次麗華天瑞保障房戶均面積110平米，戶型主力約為100-140平，認(rèn)購需求情況預(yù)判為2.8萬-3.6戶！

麗華龍城天瑞的落地，打破了保障房只能在環(huán)線外的認(rèn)知，有助于太原龍城大街高端房價的平抑，也體現(xiàn)了社會居住公平！

另一個方面，麗華龍城天瑞也變向的督促房企對產(chǎn)品力升級的壓力，如果商品房不能高于保障房的產(chǎn)品革新力，不能認(rèn)清雙規(guī)制趨勢必然被洗牌淘汰！

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