真被曹德旺說中了！2026年房價迎3大變化，多套房的人需注意

過去十年，個人投資房產賺得盆滿缽溢的不在少數，尤其是很多一二線城市的普通居民，更是靠著棚改拆遷，輕輕松松實現了“一夜暴富”的美夢。但很多人不知道的是，現實中真正的炒房大戶，其實是上市公司。

而這一現象的背后，正是當前中國樓市深度調整的真實縮影。2026年一季度，全國房地產開發投資17720億元，同比下降11.2%，與同期國內生產總值334193億元、同比增長5.0%的回暖態勢形成鮮明反差，這種“冰火割裂”，也讓上市公司的賣房舉動有了更深刻的時代背景。

Wind數據顯示，2019年三季度末，A股3743家上市公司中，有1826家持有投資性房地產，占比超過48%，合計持有房產市值高達1.33萬億元。

這只是2019年的數據，放在今天，上市公司手中房產的市值會超過2萬億元。

上市公司熱衷于投資房地產的原因其實很簡單：一方面，實體行業競爭激烈，利潤微薄，辛苦一年比不上一套房子賺得多的情況比比皆是；另一方面，過去多年的經驗證實，投資房產的風險極小且收益穩定；更重要的是，當企業經營出現困難時，房產往往能起到兜底的作用。

2022年8月24日，四川長虹發布關于對外出售房產的公告，擬將分布于綿陽、武漢等地共31套存量房產在西交所掛牌出售，轉讓底價合計為1.66億元。

從公告的信息來看，此次掛牌轉讓的31套房產中，既有普通住宅，也有商業辦公地產，地理位置主要集中在武漢、長春、石家莊、合肥、杭州、大連等新一線、二線城市。值得一提的是，這31套房產中，14套空置，17套出租，也就是說，其空置率高達46.7%。

這31套房產評估值合計1.66億元，能賺多少錢？經測算，若按該價格全部完成出售，在扣除賬面價值及稅費后，預計對公司合并口徑凈利潤影響金額為4091.22萬元，折合增值率為71.6%。

上市公司投資房產大賺特賺早就不稀奇了，我們更關心的是，在當下這個節骨眼，上市公司大規模拋售房產到底是何用意？企業發布公告時，無一例外都說賣房是為了“盤活資產，提高公司資源利用效率”，但明眼人都知道，上市公司突然拋售房產，肯定沒那么簡單。

玻璃大王曹德旺早就一語挑破了：“中國的上市公司手里都握有大量房地產，年底經營不好了賣兩套，發不出來工資了賣兩套，連年虧損了賣兩套，所有的問題就都迎刃而解了?！?/p>

這位老實業家早在2018年樓市狂歡期就直言“房子不過是磚頭水泥，不會一直升值”，當時還被人嘲笑“一個造玻璃的懂什么樓市”，如今卻被市場狠狠正名。2023年底，他以家鄉福清為例，直言當地房價從每平米上萬跌至幾千元，大量房屋空置難售，而這正是當前樓市的真實寫照。

所以，按照以往的常規邏輯，上市公司賣房，其目的就是為了修飾利潤、保殼。

為什么賣房可以實現保殼？這話還要從國家針對上市公司的退市規則說起：一、連續兩年凈利潤為負，實行退市風險警示；二、退市風險警示后下一年不能扭虧的，被暫停上市。也就是說，上市公司連續三年凈利潤為負，就要走退市流程了。

但賣房所得會計入企業營業收入，對公司凈利潤有很大幫助，尤其是很多連續兩年凈利潤為負的企業，最后基本上都會以賣房來保殼。

近年來，上市公司為了抹平虧損，大規模賣房的現象早就司空見慣了。早在2016年，就有百余家上市公司加入到賣房大軍中，房產轉讓價合計超過20億元；而2019至2021年這幾年，每年都有不少于100家上市公司發布出售房產的公告。

從確認房屋買賣的收入來看，碧生源拔得頭魁。據不完全統計，2018年底至2019年底，碧生源依托出售房屋資產共獲得超過8億元收入，為了扭虧為盈，碧生源甚至連北京的總部大樓都賣掉了。

而從出售房產的數量來看，上市公司海馬汽車才是最“閃耀”的那顆星。2019年，海馬汽車兩次賣房合計401套，更被很多網友調侃“是一家上市公司，手中的房產抵得上一個開發商”。

今年以來，也有不少于10家上市公司變賣房產，包括東北制藥、高鴻股份、ST聯建、賽生藥業、廣聚能源、云南銅業等。

這些企業的舉動，與當前樓市的深度調整密不可分。自2021年樓市拐點出現后，四年多來行業持續調整，2025年呈現“強政策、弱市場”格局，2026年疊加外部關稅沖擊，沿海出口企業受影響，居民收入預期承壓，購房信心進一步弱化，房產的保值增值屬性持續減弱。

對于上市公司賣房創收，其實個人覺得并無不妥。一方面，制度上并未禁止，換言之，賣房保殼是被允許的；另一方面，企業當初花費重金購房，就是為了增益，現在企業經營遇到難題，房產自然要發揮兜底的功能。作為企業而言，保住上市資格、好好活下去，才是硬道理。

上市公司賣房只是單純為了提升業績嗎？專業人士直言，這兩年有不少公司賣房，其實還有其他盤算。第一，房地產有硬著陸風險，上市公司聞風而動，提前賣房可能是為了落袋為安。尤其是正常經營凈利潤為正的企業也加入賣房大軍，實際上就是在加速變賣投資性房產，完成套現。

這背后，是樓市“結構性分化”的不可逆。2026年一季度，深圳新建商品住宅網簽成交面積同比增長超80%，但全國300個城市住宅用地成交面積同比下降超兩成，三四線城市樓市冷到結冰，非核心板塊房產已從資產變成包袱。

第二，上市公司扎堆賣房，也可能是在換投資賽道。房地產黃金時代，投資房產確實能快速升值，但近兩年，隨著樓市調控尺度收緊，中央明確“穩市場、去庫存、優供給”的主線，地方也密集出臺寬松政策，卻難以改變市場內生動力不足的現狀。

尤其是過去一年多，房地產一直處在下行通道，就連深圳、廣州、杭州這樣的一線城市，房價也打破了“直漲不跌”的神話。

《錢江晚報》報道，杭州有學區房在2025年成交價高達12萬元/平，今年已經淪落到單價6.8萬元/平的局面，就連最抗跌的學區房也近乎腰斬，這讓很多上市公司失去了投資房地產的信心。房企表現也印證了樓市寒意，越秀地產2026年前3月合同銷售金額172.06億元，同比下降約44.2%，行業調整態勢明顯。

第三，為了杜絕一些上市公司突擊賣房求生的做法，2021年底退市新規中，引入了“扣非前后凈利潤孰低者為負且營業收入低于1億元”的組合指標，這加大了上市公司突擊賣房保殼的難度。所以才出現了很多上市公司實際上并未踩退市紅線，但也紛紛賣房的情況。

很多上市公司現在賣房，也還是在為保殼打算，只不過前兩年是事到臨頭了才想起來賣房，現在是提前兩年就開始籌謀了。畢竟，當前房產持有成本正從“暗虧”變“明虧”，租金疲軟讓“以租養貸”失靈，加上“房屋養老金”制度推廣、房地產稅試點預期升溫，持有多套房產的壓力越來越大。

我們該如何看待上市公司大手筆賣房？有三點不成熟的看法：第一，天下熙熙，皆為利來。

上市公司都有專業的投資顧問，基本上能精準把握市場風向?，F在有些不需要賣房創收的企業也突然做出賣房舉動，個人認為更多的是對房地產后市的不看好，這與曹德旺八年前的預判不謀而合，房產已從“全民財富密碼”回歸居住屬性，炒房致富的幻覺早已破滅。

第二，一二線城市流動性很大的優質房產，仍然是居民資產配置的首選，因為它不僅有保值功能，而且還有兜底作用。就像2026年一季度一線城市二手房成交回升，說明核心資產仍有支撐，這與三四線城市“蔥價房”形成鮮明對比，也給上市公司和個人投資者提供了明確方向。

第三，金融市場的水很深，企業財報、企業經營狀況、業績等，原來都是可以粉飾的。作為個體而言，如果不擅長，還是建議遠離，否則很容易“送人頭”“交學費”。畢竟，樓市調整期，無論是企業還是個人，看清趨勢、順勢而為，才是守住底線的唯一辦法，上市公司拋售非核心房產套現，個人清理冗余房源鎖定流動性，都是對當下樓市最理性的回應。